Евгений Дячкин: В России нет предпосылок для образования ипотечного пузыря
Продление программы льготной ипотеки с повышением ставки до 7% и снижением лимита до 3 млн рублей позволит перераспределить спрос в отдельные регионы, при этом приостановит резкий рост цен на новостройки, рассказал в интервью "Интерфаксу" вице-президент банка ВТБ Евгений Дячкин. Он отметил, что в настоящее время на российском рынке ипотеки нет предпосылок для образования ипотечного пузыря, уровень просрочек по кредитам остается минимальным, при этом ЦБ внимательно следит за рисками рынка. Дячкин также рассказал в интервью, как изменятся средние ставки по ипотеке в России и какие условия будут предложены заемщикам по кредитам на частные дома.
- Как оцениваете состояние рынка ипотеки в России?
В России растущий рынок ипотеки, у нас никогда не выдавалось так много кредитов, как в последнее время. Если анализировать ситуацию по прошлому году, то граждане оформили 4,3 трлн рублей ипотеки – в 1,5 раза больше, чем в 2019 году. В этом году, по нашим прогнозам, выдачи ипотеки по итогам первого полугодия могут вырасти до 2,7 трлн рублей, что почти вдвое превышает результат аналогичного периода прошлого года. На такой значительный рост, разумеется, повлиял уровень процентных ставок. Как по ипотеке, так и по депозитам, они существенно снизились в прошлом году, что в том числе нашло отражение в желании россиян взять ипотечный кредит. Если еще десять лет назад средняя ставка по ипотечному кредиту была двузначной, то сейчас она находится на уровне 7%. Доступность серьезно повлияла на спрос заемщиков, и немаловажную роль в этом сыграл запуск льготной программы.
- В прошлом году льготная ипотечная программа во многом поддержала рынок. Как оценили ее продление?
Все участники ипотечного бизнеса ждали такого решения. Предложенные изменения могу назвать новой мерой поддержки населения с адресным фокусом как на отдельных регионах, так и на отдельных категориях населения, которые нуждаются в помощи для улучшения жилищных условий. И я считаю позитивным, что субсидирование стало возможно и в интересах семей уже с первым ребенком. В отдельных городах мы наблюдаем высокие темпы строительства, я сейчас говорю о мегаполисах, на фоне которых необходимо стимулировать стройку в других регионах. Есть области, где наблюдается высокий уровень миграции, и люди не могут получить комфортное предложение по цене, качеству и своевременности возведения объектов. Там необходима поддержка строительной отрасли и конкретных групп населения. Поэтому озвученные президентом меры будут наиболее эффективны и при этом смогут отвечать интересам разумного расходования бюджетных средств. По нашему мнению, госпрограмма и дальше продолжит эволюционировать в сторону более адресной поддержки.
- Согласны ли, что ипотечный бум в России уже пройден, прогнозируете ли вы снижение спроса?
В этом году рынок уже набрал достаточно серьезные обороты, поэтому во втором полугодии, с учетом сезонного спроса, мы рассчитываем на продажи, близкие к уровню первого, что может привести к общему объему выдач по итогам года в 5,4 трлн рублей. Даже по сравнению с рекордным прошлым годом общие продажи могут вырасти примерно на четверть. Мы хотим расти быстрее рынка и выдать исторические для ВТБ 1,2 трлн рублей ипотеки. Это прирост в пределах 30% по сравнению с прошлым годом.
Обычно после бурного роста спрос всегда стабилизируется, что нормально и предсказуемо. Возможно, он иначе распределится в разрезе приобретаемых объектов. Например, на рынке строящегося жилья ситуация во многом зависит от господдержки. Учитывая ее новые условия, в части регионов продажи могут сместиться на вторичный рынок. При этом на других территориях могут быть введены дополнительные стимулирующие программы поддержки рынка для отдельных категорий граждан, что продолжит поддерживать спрос со стороны населения.
Значительное влияние на покупку объектов недвижимости окажет и изменение стоимости квадратного метра. По нашей оценке, господдержка с новыми условиями сможет приостановить резкий рост цен, и это особенно будет заметно в отдельных регионах.
- Что будет со ставками по ипотеке после завершения основной программы в июле и ее переориентации на отдельные регионы и категории заемщиков?
На ставки влияют макроэкономические показатели, которые непосредственно характеризуют состояние рынка. Центральный банк совместно с профильными министерствами последние годы работали над снижением инфляции и ключевой ставки, благодаря чему ставки по ипотеке снизились в два раза до исторически минимальных значений. Регулятор управляет макроэкономическими показателями, последним изменением стало незначительное повышение ключевой ставки. На ближайших заседаниях она также может быть пересмотрена, что повлияет на цены у отдельных игроков.
Фактор роста ставки по госпрограмме после ее модернизации здесь не критичен – они скорректируются в большую сторону, но глобально останутся в рыночных значениях. В целом надо понимать, что сегодня большая часть ипотеки выдается на рынке готового жилья – около 70%. Ставки по ипотеке на эти объекты все время были выше условий госсубсидирования, но находились на приемлемом уровне, в том числе и относительно периодов прошлых лет. Поэтому глобально по рынку серьезного удорожания ипотеки мы не ждем.
- Как оцениваете качество ипотечного портфеля? Растет ли доля просроченной задолженности и проблемных заемщиков?
Предпосылок для "ипотечного пузыря" сейчас нет, портфель устойчив, а уровень просрочки находится в пределах минимального, минорного 1%. В России не было порочной практики выдачи ипотечных кредитов с нулевым первоначальным взносом, за этим внимательно следил и Центральный Банк. В целом все игроки понимают необходимость качественной работы над управлением рисками. Более того, если клиент попадает в сложную жизненную ситуацию, все банки предпринимают усилия, чтобы заемщик вошел в график и его платеж был комфортным. В дополнение к этому на законодательном уровне были приняты решения по ипотечным каникулам. Кроме того, уровень финансовой грамотности населения относительно прошлых лет значительно вырос, поэтому сами ипотечные клиенты крайне внимательно следят за своей платежной дисциплиной.
- Недавно ЦБ ужесточил условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом. Как это отразится на рынке?
Регулятор принимает меры, в том числе превентивные, чтобы уровень риска в системе не рос. Да, в последний год произошло определенное снижение минимального размера первоначального взноса по ипотеке, но оно сыграло благоприятную роль для повышения ее доступности в целом. ВТБ — один из лидеров рынка ипотечного кредитования, наш опыт показателен, и у нас уже несколько лет средний размер первого взноса стабильно закреплен на уровне 30% и выше. Поэтому меры ЦБ по ужесточению можно характеризовать как эффективные – мы видим, что уровень процентной ставки не растет, рынок в объемах продолжает увеличиваться, а риск дефолтов максимально нивелирован.
- ЦБ в марте предложил рынку обсудить регулирование ипотеки с плавающими ставками. Рассматривает ли ВТБ варианты развития ипотеки с плавающей ставкой?
Наша позиция в этой части схожа с регулятором. Сами по себе плавающие ставки – непростой инструмент для использования в России. Риски заключаются в том, что заемщики, рассчитывая на улучшение жилищных условий, могут взять ипотеку по низкой ставке, но в период турбулентности и роста ставок их среднемесячный платеж вырастает. Это не отвечает задачам стабильности системы рынка ипотечного кредитования, как и не комфортно непосредственно самому заемщику. Механизмов может быть много, но для того, чтобы разобраться с ними и возможными ухудшениями платежной дисциплины, ЦБ внимательно анализирует эту сферу. Мы не поддерживаем этот инструмент в массовом формате, если он и будет действовать, то только в рамках взаимодействия с квалифицированными инвесторами, которых надо определить по определённым критериям. Как одному из лидеров ипотечного бизнеса и социально-ориентированной компании нам приоритетны, прежде всего, интересы массовых клиентов, а для них такой механизм максимально чувствителен.
- В России разрабатывается программа развития ИЖС, предусматривающая льготную ипотеку и внедрение счетов эскроу. Какие условия могут быть предложены заемщикам?
Россияне все активнее интересуются покупкой загородного жилья, только в ВТБ по итогам прошлого года спрос на дома в сравнении с 2019 годом вырос на 30%. Причина этому пандемия, когда семьи были вынуждены пересмотреть значимость жилья и требования к его качеству.
Мы выступаем за модернизацию рынка индивидуального жилищного строительства. Учитывая его потенциал, важно проработать его комплексное развитие и стандарты для таких проектов. С учетом общего роста цен на квартиры в городах и обширную площадь нашей страны, проживание в доме с развитой инфраструктурой комфортнее условий города – это расширенная площадь, удобная планировка, своя земля, близость к природе и другие преимущества. Мы разработали специальную программу, которая позволит купить участок земли и построить дом как по индивидуальному проекту, так и на территории с комплексной застройкой или с коттеджными поселками или заказать "домокомплект под ключ". Начнем предлагать ее клиентам в ближайшее время.
На фоне развития этого сегмента мы, разумеется, поддерживаем внедрение системы эскроу-счетов. По аналогии с рынком новостроек, она защитит граждан от рисков "недостроя" и минимизирует число потенциальных дефолтов. Мы видим, что в настоящее время как у клиентов есть очевидные потребности по улучшению своих жилищных условий, так и у правительства есть задача развивать строительную отрасль и увеличивать темпы и объемы возводимых объектов. Поэтому мы считаем важным развивать ипотечный бизнес и в этом направлении и понимаем, что при комплексном развитии рынок ипотеки и жилья продолжит свой рост в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Интерфакс, 10.06.2021
