Грозит ли кризис рынку ипотеки?
Льготная ипотека разогнала рост цен на жилье. Зато застройщики спасены. А предсказанный экспертами ипотечный кризис возможен лишь в отдаленной перспективе.
Недавно были опубликованы результаты любопытного опроса ВЦИОМ и банка «Дом.РФ». Оказывается, 67% россиян полагают, что покупка недвижимости – более выгодный способ вложения средств чем банковский вклад.
Социологи задали вопрос: «Представьте, что у вас есть крупная сумма денег. Во что сейчас лучше ее вложить?» 50% ответили, что купили бы жилье. Еще 17% готовы приобрести земельный участок под строительство дома. При этом 58% опрошенных считают, что покупка недвижимости – не менее надежный способ вложения денег, чем банковский депозит. Большая часть россиян – 67% от числа желающих купить жилье думают в нем жить сами, еще 28% готовы сдавать жилье в аренду, и лишь 2% купили бы жилье для последующей перепродажи.
Предварительные итоги 2020 года по выдаче ипотечных кредитов показали, что результаты опроса соответствуют реальным действиям россиян. Было выдано 1,7 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму 4,3 трлн. рублей. Это на 35% больше по числу кредитов и на 50% больше по их общей сумме, чем в 2019 году.
Важнейшей причиной таких рекордных результатов стала введенная в апреле 2020 года госпрограмма льготной ипотеки по ставке 6,5% годовых. В результате процентная ставка по кредитам на новостройки упала за 2020 год с 8,3% до 5,9% годовых, так как кредиты с большим первоначальным взносом банки выдавали даже дешевле 6,5%. Ставки по кредитам на готовое жилье тоже снизились за год с 9,3% до 8% годовых.
Общий ипотечный портфель банков возрос на 19,4% до 10 трлн. рублей. Это показывает, что россияне активно досрочно погашали ипотечные кредиты. Рефинансировали ипотеку по более низкой ставке в 2020 году около 200 тысяч россиян. Подавляющую долю льготной ипотеки традиционно выдали Сбер и ВТБ.
При таких рекордных выдачах кредитов многие задаются вопросом – а не надувается ли на рынке ипотеки гигантский пузырь и кому приносят пользу госпрограммы льготной ипотеки – россиянам или застройщикам? Свою озабоченность этой проблемой выражали многие – от главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной и замглавы Минфина Алексея Моисеева до президента РФ Владимира Путина.
Каково же качество ипотечных кредитов? Доля просрочки по данным Центробанка составляет сейчас всего 0,8% от объема ипотечного кредитного портфеля, что почти на порядок ниже, чем просрочка по необеспеченным потребительским ссудам.
Как видим, качество ипотечных ссуд остается весьма высоким, а просрочка по таким ссудам – рекордно низкой. Правда, пока еще действуют льготы Центробанка, позволяющие банкам не считать проблемными ссуды, по которым была проведена реструктуризация – изменен график платежей или предоставлены кредитные каникулы. Так что реальное качество ипотечных кредитов мы увидим примерно в середине 2021 года. Но вряд ли это качество будет внушать серьезные опасения.
Конечно, в нынешний кризис падают реальные доходы россиян и растет безработица. Это должно приводить к появлению проблем с выплатой кредитов, в том числе – и ипотечных.
Однако банки при выдаче ипотеки банки проводят детальный анализ финансового состояния заемщика, анализируя гораздо большее число факторов, чем при выдаче остальных типов розничных кредитов. В том числе учитывается специальность и место работы заемщика. И вот тут нас могут поджидать интересные открытия.
Дело в том, что в нынешний кризис ухудшилось финансовое положение далеко не всех россиян. Доходы бюджетников, чиновников, работников силовых органов и даже пенсионеров в нынешний кризис не только не уменьшались, а часто даже росли. По-прежнему хороший и стабильный доход получают сотрудники крупных государственных корпораций, чья работа не была остановлена во время весеннего карантина и последующих карантинных ограничений. А с учетом того, что около половины российской экономики контролируется государством, названные выше категории наших сограждан составляют значительную долю населения. Именно таким заемщикам банки могут без особого риска и дальше выдавать ипотечные кредиты.
Проблемы могут возникнуть в первую очередь с ипотечными кредитами сотрудников частных, в основном – малых и средних предприятий сферы услуг. Именно по этому сектору пришелся самый сильный удар кризиса из-за введенных карантинных ограничений. Причем эти ограничения во многих регионах частично действуют и сегодня. Помощь государства этому бизнесу была явно недостаточна. Именно здесь и сейчас требуется прямая поддержка государством оказавшихся под ударом кризиса сотрудников проблемных отраслей, в том числе и производящих выплаты по ипотечным кредитам.
Но скажу честно – даже двукратный рост доли просрочки по ипотеке с низких нынешних значений для банков не будет критичным. Впрочем, банки уже ужесточили подход к выдаче ипотечных кредитов. Об этом говорит падение объемов выдачи новых ипотечных ссуд, которое началось осенью 2020 года.
Напомню, что замглавы Минфина Алексей Моисеев говорил, что для 40% россиян ипотека недоступна даже под 0% годовых, так как их доходов не хватит для погашения основной суммы долга. Так вот – банки этой категории заемщиков ипотечные кредиты и не выдают. Безусловно, решение проблемы с жильем для малообеспеченных россиян должно производиться другими способами. Например, через предоставление им в аренду дешевого социального жилья, как это делается в других странах.
Впрочем, повышение доступности жилья для россиян было лишь одной из заявленных целей программы льготной ипотеки. Другая, не менее важная цель – поддержка застройщиков во время экономического кризиса и перехода отрасли на проектное финансирование. И эта цель была выполнена. После резкого падения объема ввода в строй жилья во 2 квартале 2020 года в конце года объемы ввода жилья превысили докризисные показатели. Спрос на жилье стимулировал запуск застройщиками новых проектов. В августе-ноябре 2020 года было запущено 12 млн. кв.м. новых проектов строительства жилья, что на 42% больше аналогичных показателей 2019 года. Программа льготной ипотеки также помогла застройщикам без критических потерь пережить переход на финансирование строительства жилья с помощью счетов эскроу и проектного банковского финансирования. На конец 2020 года объем строительства, финансируемого через эскроу счета, превысил 50%.
Конечно, льготная госпрограмма ипотеки не только привела к росту числа оформленных ипотечных кредитов, но и в условиях ограниченного предложения и проблем строительной отрасли стимулировала рост цен на жилье. Таким образом россияне выиграли на процентах по ипотеке, но проиграли на росте цен. Точный расчет размера выгоды или потерь в общем случае невозможен. Понятно, что наибольшую экономию получили те россияне, которые оформили льготную ипотеку весной или летом 2020 года, когда цены на жилье еще не успели подрасти. Вполне допускаю, что для некоторых категорий жилья в ряде регионов выгода от льготной ипотеки сегодня уже полностью поглощена ростом цен на недвижимость.
Но насколько подорожанию жилья способствовала льготная ипотека, а насколько – подорожание строительных материалов и проблемы с рабочими во время карантина? Тут ответ могут дать только сами застройщики. Причем у каждой компании ответ будет свой.
Поскольку спрос на жилье в России объясняется низкой обеспеченностью жильем россиян и не носит в основной его части спекулятивного характера, поддержка государством строительства и доступности жилья должна быть продолжена. А вот формы этой поддержки могут быть самыми разными – от продолжения в том или ином виде программ льготной ипотеки и снижения бюрократической и коррупционной нагрузки на строительную отрасль до прямого финансирования государством строительства социального жилья для его последующей сдачи в аренду малообеспеченным семьям.
Интересные перспективы повышения доступности жилья открываются и с развитием удаленной работы, перевод сотрудников на которую тоже должен всячески стимулироваться государством. Ведь для работы на удаленке россиянам уже не нужно будет покупать дорогие квартиры в мегаполисе, что повысит доступность жилья для огромного числа наших сограждан.
Финверсия, 27.01.2021
