Итоги года на рынке первичного жилья
Для жилищного строительства 2020 год, несмотря на разгар пандемии, стал во многом прорывным.
К концу 2019 года для всех участников рынка жилой недвижимости стали понятны параметры и особенности механизма привлечения средств дольщиков через эскроу-счета. Прогнозируемого коллапса рынка не случилось, а ожидаемый рост цен был уже отыгран в 2018—2019 годах. Полномасштабный переход отрасли на новые правила (эскроу-счета) состоялся в 2020 году. Сейчас можно уверенно сказать, что реформа себя оправдала и позволила отрасли устоять в наиболее острую фазу «коронакризиса». Новый механизм предполагает перенос основных рисков и ответственности на банки, которые пошли застройщикам навстречу и продолжили финансировать строительство даже в период кратного падения продаж. Это позволило застройщикам продолжать строительство своих объектов, и, как следствие, на рынке не произошло крупных банкротств, а покупатели убедились в надежности вложений в новостройки.
Еще одним сильным стимулом года выступила дешевеющая ипотека. Уже в начале 2020 года благодаря мягкой монетарной политике Банка России ставки по ипотеке достигли рекордно низких для России значений. Кроме того, успешно заработали новые госпрограммы стимулирования ипотеки, такие как «Сельская ипотека» и «Дальневосточная ипотека», которые позволяют клиентам оформить кредит по беспрецедентно низким ставкам — ниже 3% годовых.
Если охарактеризовать прошлый год для рынка жилья одним словом, то это будет слово «господдержка». В январе президент РФ значительно расширил социальные льготы, в том числе и направленные на улучшение жилищных условий. Из них наиболее явное влияние на рынок жилья оказала возможность получения материнского капитала при рождении первого ребенка и увеличение размера помощи.
По мере распространения коронавирусной инфекции в РФ сперва были закрыты границы, затем введен режим самоизоляции, после чего последовали запрет на работу офисов продаж ЖК и ограничение функционирования госучреждений, в том числе МФЦ. Ограничительные меры поставили под удар жилищное строительство — продажи жилья стали сложно осуществимы, спрос начал падать, а над стройкой нависла угроза остановки из-за потенциальной возможности нарушения сложившихся цепочек поставок стройматериалов и рабочей силы.
Своевременная антикризисная помощь государства позволила удержать рынок новостроек от падения и череды крупных банкротств. А с началом возвращения людей к нормальной жизни господдержка привела к бурному росту рынка первичного жилья и ипотеки. Среди всех принятых государством мер поддержки наиболее важными стали госипотека под 6,5% годовых для покупателей квартир в новостройках и компенсация процентов по проектному финансированию застройщикам. И если компенсацией по проектному финансированию смогли воспользоваться в основном крупные застройщики, то льготная ипотека под 6,5% охватила весь рынок новостроек в стране.
Действительно, покупатель получил единовременное снижение ставки по ипотеке с рыночных 8—8,5% до 6—6,5% годовых. На практике это позволило сократить размер ежемесячного взноса на 15—20%. Для покупателя жилья с привлечением ипотеки это давало возможность купить квартиру в текущих ценах, но с ежемесячным платежом на уровне 2016—2017 годов. Многие покупатели смогли позволить себе приобрести больший метраж квартиры, чем рассчитывали, или купить жилье в более привлекательной локации.
Застройщики, в свою очередь, благодаря госипотеке получили пространство для повышения цен. Уже осенью во многих регионах страны размер ежемесячного платежа вернулся к уровню 2019 года, что нивелирует положительный эффект льготы для покупателей в дальнейшем.
Рост цен на новостройки, кроме влияния госипотеки, также объясняется дефицитом предложения и увеличением среднерыночной стадии готовности. Переход на новые правила эскроу-счетов спровоцировал начало нового девелоперского цикла, но начало пандемии затормозило выход новых проектов и пополнение предложения квартирами на инвестиционной фазе по более низким ценам.
Возникший ажиотажный спрос на новостройки привел к рекордным выдачам ипотеки, особенно на первичном рынке жилья. Из-за субсидирования ставок по ипотеке на новостройки разница в ипотечных ставках на первичное и вторичное жилье могла превышать 2 процентных пункта. В связи с этим спрос со «вторички» перетек на новостройки.
Прошлый год позволил всем участникам рынка по-новому взглянуть на отрасль: государство активизировало реформирование отрасли, застройщики развили новые каналы продаж и в очередной раз оптимизировали расходы, банки усилили свои компетенции в жилищном строительстве, а покупатель получил новые сервисы и продукты. Всего за один-два квартала рынок смог быстро адаптироваться и перейти на качественно новый уровень. Россия стала одной из первых стран, где возможно провести все этапы приобретения жилья не выходя из дома, включая оформление ипотеки и подписание договора. Для этого потребовалась скоординированная работа и государства, и бизнес-сообщества — застройщиков и банков.
Государством проделана колоссальная работа по поддержке и развитию строительства. Важно отметить, что усилия государства, Минстроя в частности, были направлены не только на решение краткосрочных и внезапно возникающих проблем, но и на создание хорошего задела на будущее. Работа в условиях «коронакризиса» показала, что госструктуры могут работать быстрее и эффективнее, а новые инициативы легче преодолевали бюрократический барьер и встречали меньшее сопротивление со стороны бизнеса. В этом году начала действовать давно прорабатываемая и обсуждаемая регуляторная гильотина, в результате которой планируется избавиться от устаревших и порой противоречащих друг другу нормативов в строительстве. И хотя остается риск злоупотреблений застройщиками послаблениями в нормативах и ухудшения качества жилья, эта реформа давно назрела и необходима отрасли. Начала интенсивно внедряться база для цифрового строительства и BIM-моделирования. Продолжились работы по развитию направления комплексного развития территорий (КРТ). Подготовлен закон о всероссийской реновации жилья, который значительно упрощает развитие КРТ в городах и передает контроль и управление такими проектами в сами регионы. Пока из-за ограниченной рентабельности жилищного строительства во многих регионах практическое применение этого закона будет возможно только в крупнейших агломерациях с высоким уровнем спроса на жилье. Увеличено финансирование программы «Стимул», которая позволяет застройщикам компенсировать затраты на возведение социальных и инфраструктурных проектов в составе КРТ. Подготовлен механизм выпуска инфраструктурных облигаций, который позволит привлечь к соинвестированию строек финансовые институты и снизить издержки застройщиков на возведение инфраструктурных и социальных объектов.
В 2021 году продолжится адаптация рынка к новым условиям. Определяющим событием года станет момент завершения госипотеки под 6,5%. То, как рынок подойдет к этому моменту, определит динамику следующих нескольких лет. К сожалению, положительный эффект от субсидирования государством ипотеки не распространится на этот год. Рост цен на жилье к концу 2020-го вновь снизил доступность приобретения квартиры. При этом застройщики остаются основными бенефициарами госпомощи. Возможны два наиболее вероятных варианта развития событий.
В первом сценарии в 2021 году застройщиками массово выводятся на рынок новые проекты — предложение пополняется, а среднерыночная стадия готовности продаваемой недвижимости снижается, что приводит к удешевлению жилья. В этом случае к моменту завершения госипотеки рыночные цены снизятся достаточно, чтобы рынок не ощутил изменения процентной ставки по ипотеке. И хотя в последующие периоды мы ожидаем сдержанный рост цен, он будет соответствовать росту уровня доходов населения.
Во втором сценарии застройщики продолжат сохранять дефицит предложения и увеличивать цены. Рост цены, хотя и сдержанный недостаточным ростом доходов населения, будет возможен до конца завершения программы льготной ипотеки. После чего может случиться кратковременная пауза в продажах — застройщики будут ожидать новых мер поддержки и не спешить снижать цены, а покупателей оттолкнет увеличившийся ежемесячный ипотечный платеж. В IV квартале 2021 года должна произойти коррекция цен, чтобы компенсировать удорожание ежемесячного платежа после возвращения к рыночным ставкам по ипотеке на уровне 7% годовых и вернуть спрос на рынок. В этом случае в 2022 году стоимость жилья будет искать баланс между спросом и предложением. После того как уровень доходов населения догонит сложившийся уровень цен на жилье, рынок продолжит рост.
В каждом из сценариев на рынок жилья будут влиять рост себестоимости строительства и государственные программы стимулирования отрасли.
Рост цен на сталь на мировых рынках, случившийся в конце 2020 года, может привести к значительному удорожанию себестоимости строительства. Также ожидается и продолжение роста остальных строительных материалов, которое будет подталкивать к росту цены на жилье и ограничивать пространство для дисконта на квартиры.
Разнообразные государственные меры продолжат стимулировать строительство, что должно благоприятно сказаться на деловом климате и в среднесрочной перспективе привести к увеличению объемов строящегося жилья.
Открытием 2020 года можно назвать программу «Сельская ипотека». Ее успех позволил вернуть интерес к развитию малоэтажного частного домостроения в стране. Продолжение этой программы и создание альтернативных продуктов банками в 2021 году позволит начать комплексно развивать сегмент индивидуального строительства и привлечет крупных игроков, которые смогут создать принципиально новый и качественный продукт. Сейчас развитие ИЖС сдерживается высокой стоимостью такого жилья и низким уровнем развития инфраструктуры — школы, больницы и места досуга традиционно сконцентрированы в районах с высокой плотностью застройки. Увеличение доступности ипотеки позволит при сохранении цены значительно увеличить спрос на частные дома, достаточный для комплексной застройки территории. А по мере развития таких новых поселков застройщики будут интегрировать в них социальные и инфраструктурные проекты. В случае закрепления успехов сегмента ИЖС в 2021 году можно ожидать стремительного развития этого рынка и в последующие годы.
Банки.ру, 29.01.2021
