Николай Васев: Заемщики гасят ипотеку за четыре с половиной года
Пандемический год придал значительный импульс развитию ипотеки в России, как за счет программы льготного кредитования, так и благодаря низкой ключевой ставке. По словам вице-президента, директора дивизиона "ДомКлик" Сбербанка Николая Васева, за этот период средний срок жизни ипотечного кредита в России сократился почти в два раза – до четырех с половиной лет, а уровень просрочки достиг рекордно низкого уровня. В интервью РИА Недвижимость он рассказал, почему банки не любят кредитовать строительство индивидуальных домов хозяйственным способом, кого "ДомКлик" считает своими конкурентами, а кого – партнерами, а также ждать ли катастрофы на рынке жилья в случае отмены льготной ипотеки.
– Николай Андреевич, прошел год с начала коронавирусной пандемии. Как всеобщий переход в онлайн отразился на выдаче ипотеки в Сбербанке в целом и работе платформы "Домклик" в частности?
В первом квартале 2020 года мы, конечно, столкнулись с довольно сильной просадкой в объемах из-за всеобщего локдауна по стране, в апреле 2020 года объемы выдачи снизились на 20% относительно марта того же года и составили 93 миллиарда рублей. Тогда немногие клиенты были готовы пользоваться онлайн-сервисами, чтобы решать свои вопросы с жильем. Однако наличие у нас готовых решений по сделкам с ипотекой позволило нам справиться с ситуацией уже во втором квартале и сильно продвинуть сервис вперед.
В итоге за 2020 год "Сбер" выдал ипотеку более чем на 2 триллиона рублей при том, что в 2019 году цифра была 1 триллион 350 миллионов. При этом во втором полугодии прошлого года ежедневный объем выдачи был больше, чем годом ранее, в два – два с половиной раза и достигал 5 тысяч выдач в день на сумму до 12 миллиардов рублей. В среднем за день в 2020 году выдалось 3,5-4 тысячи кредитов на сумму 8 миллиардов рублей.
В 2021 году тренд, который был задан июлем-декабрем 2020 года, стабилизировался, цифры остаются уровне второго полугодия предыдущего года. За январь-май 2021-го выдано 410 тысяч кредитов на сумму свыше 1 триллиона рублей, что более чем в два раза превосходит аналогичный период 2020 года (235 тысяч кредитов на сумму 494 миллиардов рублей). В 2019 году с января по май было выдано 244 тысячи кредитов на сумму 472 миллиарда рублей.
– И какова доля "ДомКлика" в общих объемах ипотеки Сбербанка?
Я бы сказал так, что в среднем по портфелю около 40% ипотечных клиентов банка проходят через сайт "ДомКлика" или мобильное приложение, а в новых выдачах эта доля уже доходит до 50%. А во время прошлогоднего локдауна, когда доля ипотечников, воспользовавшихся "ДомКликом", составляла в среднем по стране 55-60%, в столице она зашкаливала за 70-75%.
– В каких регионах, кроме Москвы, ипотечные клиенты "Сбера" активно пользуются онлайн-сервисами для покупки жилья?
Наш продукт популярен у жителей Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Калининграда. Также сервис интересен в Казани и Чеченской Республике. Интересно, что в Чечне показатель находится между результатами Москвы и Московской области. Конечно, сделок там относительно немного, но вот доля высока.
– Можете ли вы оценить долю "ДомКлика" на ипотечном рынке России в целом?
Тут правильнее смотреть, скорее, на долю сервиса на рынке онлайн-ипотеки. Официальной статистики по этому показателю не существует, но, судя по общению с коллегами из других банков, доля "ДомКлика" на рынке онлайн-ипотеки сопоставима с долей Сбербанка на ипотечном рынке России. При этом, если брать нашего основного конкурента, то у нас доля онлайна больше, а если другие кредитные организации, с менее развитой филиальной сетью, чем у нас, то их показатели примерно такие же, так как доступность наших офисов выше.
– Откуда еще, кроме "ДомКлика", приходят ипотечные клиенты "Сбера"?
Есть еще два больших канала. Это наша филиальная сеть, которая включает около 6 тысяч офисов по всей стране, в которых можно получить консультацию вживую и, соответственно, оформить ипотеку. Также значительный канал – это партнерская сеть банка, включающаяся застройщиков, брокеров и агентства недвижимости. Доля каждого из каналов примерно равна 30%.
– Сбербанк был первой кредитной организацией, которая пошла по пути развития своей собственной экосистемы по покупке жилья. Однако сейчас вы уже не единственный игрок на рынке. Чувствуете ли вы, как "поджимают" экосистемы других банков?
Мы внимательно и пристально следим за другими жилищными экосистемами и искренне радуемся чужим успехам. Где-то мы подсматриваем, где-то подсматривают у нас, и мы рады этой конкуренции, поскольку она позволяет сделать проект лучше. Что касается цифр, то проще зайти на SimilarWeb и сравнить наши данные и данные наших конкурентов.
– Однако когда ваши конкуренты выпускают релизы по своим экосистемам, то зачастую они в качестве своих преимуществ указывают интеграцию не только "досок объявлений", но и сервисов по клинингу, ремонту, переезду и прочим услугам. По-вашему, насколько это направление перспективно в развитии жилищных экосистем банков?
Мы тестируем направление услуг, связанных с ремонтом и обслуживанием дома, в сервисе "ДомКлик мастер". Это своеобразный агрегатор агрегаторов, предоставляющий доступ к нескольким платформам по подбору рабочих для ремонта и позволяющий выбрать между ними. Объемы там небольшие, пока мы в целом наблюдаем за конверсией этой истории.
– Давайте поговорим, как за пандемийный год изменились ваши ипотечные заемщики. Какова, например, среди них доля покупателей новостроек?
Доля сделок по ипотеке по строящемуся жилью находится на уровне свыше 30%, а 65% – это готовое жилье. Благодаря программе льготной ипотеки это больше, чем в прошлые годы: в 2019 году на "первичку" приходилось 26%, а на "вторичку" – 74%.
– Как изменились сроки ипотечных кредитов? Не стало ли больше дефолтов в связи со сложной экономической ситуацией?
Мы видим, что на текущий момент уровень просрочки самый низкий за всю историю ипотеки в России, он меньше 1%. Это связано с тем, что объем сделок с недвижимостью существенно вырос. Аналогично и с дефолтами – у клиентов все меньше и меньше ситуаций, когда они не могут справляться с погашением кредита. Если говорить о сроках кредитования, то номинальный период, на который берут ипотеку, увеличился в "Сбере" до 16-18 лет, но при этом реального кредит гасят за четыре – четыре с половиной года.
– Мне всегда казалось, что средний срок жизни ипотечного кредитам в России, равен семи-восьми годам.
Да, действительно, так было раньше, но после снижения ипотечных ставок увеличился объем рефинансирования ипотек, а как результат – сократился средний период, за который гасят ипотеку.
– Не могу не затронуть тему льготной ипотеки на новостройки. Какое влияние, с вашей точки зрения, она оказала на рынок, и как вы относитесь к дискуссии о необходимости ее отмены?
В прошлом году данная программа очень сильно поддержала не только граждан, но и застройщиков, иной точки зрения тут быть не может.
А на вторую часть вашего вопроса я отвечу следующими рассуждениями. Смотрите, сейчас в России обеспеченность жильем находится в районе 25-30 квадратных метров на семью. В Европе этот показатель равен 35-40. Если мы хотим приблизиться к европейским показателям, то для 140-миллионной страны нужно построить больше 2 миллиардов квадратных метров жилья, то есть по 200 миллионов "квадратов" и больше в год на горизонте десяти лет. Мы же вводим пока по 80 миллионов квадратных метров в год, а очевидной тенденции роста пока не наблюдается.
Только поддержка значительного спроса на жилье позволит простимулировать запуск новых девелоперских проектов и увеличение предложения. Рынок недвижимости не любит потрясений, он любит, когда все меняется постепенно. Застройщикам нужна перспектива и стабильность.
– Получается, вы на стороне тех, кто считает, что программу льготной ипотеки нужно сохранить?
Да, на мой взгляд, программу необходимо оставить. Другой вопрос, что она должна быть более настраиваемой, чтобы государство могло оперативнее корректировать какие-то показатели по отдельным регионам. Повторюсь еще раз, застройщикам нужно дать понять, что поддержка рынка новостроек – это не на один год, бизнес должен поверить, что рыночная конъюнктура позволит реализовывать тот объем строительства, который он сделает через два-три года, и тогда компании будут играть вдолгую, а цены перестанут расти пугающими темпами.
– А что будет, если власти пойдут навстречу позиции регулятора и программу отменят совсем?
Мы просчитывали такой сценарий и поделились своими выводами с Минстроем. Если программа отключится совсем, то катастрофы не произойдет, госпрограмма заместится рыночными кредитами.
– Еще одна тема, которую активно обсуждают эксперты рынка жилья последний год, это кредитование покупки индивидуального жилья. Каков статус по пилотному продукту, который готовит "Сбер"?
Кредитование ИЖС – сложный продукт, который заключается в комплексном кредитовании застройщиков, которые будут заниматься строительством домов. И уже к нему будет пристроено решение, рассчитанное на ипотеку. При этом нужно сделать так, чтобы промышленное индивидуальное жилищное строительство перешло под действие 214-ФЗ и покупатели индивидуальных домов были бы защищены, как дольщики.
– Зачем такие сложности? Почему банки не любят людей, строящих жилья хозспособом?
Потому что в случае строительства хозспособом мы можем получить в залог только земельный участок, а кредит должны дать не только на покупку земли, но и дома, которого еще не существует и непонятно, в отличие от строительства профессиональными участниками рынка, когда и с помощью какой технологии он будет возведен.
До недавнего времени, до 22 апреля, чтобы получить такой кредит, клиент должен был нам принести смету с планом строительства, указанием подрядчика и основных материалов. Увы, многие заемщики с такой задачей не справлялись и уходили ни с чем. Сейчас мы сняли этот блок, эффект от этой меры мы сможем увидеть, думаю, месяца через три.
Еще одна проблема кредитования хозспособа заключается в том, что в моменте людям не нужна вся сумма сразу, поскольку дом может строиться не один год. Клиенту необходимы так называемые транши, а значит банку нужно закладывать ресурсы на проверку исполнения предыдущего этапа перед тем, как перечислить деньги на следующий.
Вот поэтому мы и настаиваем, что нужен продукт промышленного ИЖС с участием застройщиков. Сейчас компаний, которые готовы заниматься индивидуальным жильем, к сожалению, мало, но главным образом из-за дороговизны земли – просто девелоперы видят, что гораздо выгоднее строить десять этажей, а не два. А если цена земли будет другой, то, не сомневаюсь, в эту нишу пойдут рыночные игроки.
– Два года назад вы говорили, что ни риелторские агентства, ни агрегаторы объявлений "ДомКлику" не конкуренты. На сегодняшний день ваша позиция не изменилась?
Мы всегда позиционировали, что риелторы - это наши партнеры. Они выполняют комплексную функцию по поиску недвижимости, продвижению объявлений для людей, которые хотят решить свои вопросы по улучшению жилищных условий.
Что касается агрегаторов в виде "Циан" или "Авито", то с ними мы сегодня объективно конкурируем в части "классифайд". При этом если агрегаторы всегда были больше заточены на поиск предложений на рынке жилья, то у нас изначально акцент делался на заключение сделки, решение задач с регистрацией недвижимости, консультацию клиентов, предоставление шаблонов договоров, экспертизу документов. И только запустив эти процессы, мы пришли к так называемой доске объявлений.
А классические классифайды, напротив, начали с объявлений, но, как мы видим, потихоньку движутся в сторону организации ипотечного кредитования и других элементов сделки. Можно сказать, мы идем друг другу навстречу.
– Сколько сейчас объявлений размещено на "ДомКлике"?
На текущий момент у нас более 1,7 миллиона объявлений, и их количество постоянно растет, хотя была некоторая просадка в конце прошлого года. Дело в том, что на фоне высокого спроса на жилье объем предложения не мог пополняться так же быстро, как его выбирали с рынка. Думаю, по итогам 2021 года мы преодолеем цифру в 2 миллиона объявлений. На "первичку" приходится 20% объявлений, на "вторичку" – 70%, остальное – объявления о коммерческой и нежилой недвижимости.
– Следите ли вы за конверсией ваших объявлений?
Да, мы внимательно смотрим за этим показателем: с начала 2020 года количество звонков выросло больше, чем в пять раз и превысило 7 миллионов за прошлый год.
– У "Сбера" получается зарабатывать на агрегаторском бизнесе, или это больше про поддержание доли рынка?
Да, мы зарабатываем, и заработок по сравнению с прошлым годом у нас вырос в девять раз. Мы продаем оптом и в розницу рекламу объявлений, а поскольку, давая возможность продвинуть объявление выше, мы приближаем сделку, то здесь получается синергетический эффект, ведь на сделке банк также зарабатывает, например, за счет помощи в оформлении электронного кредитного договора и регистрации сделки в Росреестре.
– Планируете ли вы купить какой-то сторонний агрегатор?
Когда стоимость агрегатора равняется стоимости разработки своего собственного продукта, то, конечно, проще купить, но у меня есть ощущение, что цена, за которую разработчики крупнейших агрегаторов будут готовы нам продать свой продукт, такова, что проще потратить два-три года, но сделать свое, чем покупать.
– Как планируется развивать "ДомКлик" в будущем?
Один из векторов нашего развития – это расширение воронки, то есть наращивание числа объектов и предоставление возможности работать внутри сделки с большим количеством собственников. Есть отдельно кейсы по сделке с несовершеннолетними, сделками по дому с землей.
Плюс в настоящее время благодаря 63-ФЗ "Об электронной подписи" электронная сделка переводится в новый формат. Уже пилотируется возможность подтвердить идентификацию клиента и его волеизъявление через СМС и провести сделку с мобильного устройства. Технология находится в режиме эксплуатации, и, надеюсь, что во втором квартале мы первую такую сделку сможем провести, а в третьем – сделать доступной в массовом режиме.
Сбербанк давно и активно ходатайствует о развитии и предоставлении онлайн-ипотеки клиентам банка, в том числе неоднократно направлялись предложения по изменению законодательства. В период самоизоляции банки получили возможность выдавать ипотеку удаленно, открывая счета без личного присутствия. Мера действовала до 30 сентября. Это позволило нам запустить полностью дистанционный процесс оформления ипотечных сделок – ипотеку с доставкой на дом.
В период, когда количество открытых офисов Сбербанка было ограничено, мы заключили почти 200 ипотечных сделок с доставкой на дом. Сотрудник банка выезжал домой к клиенту для подписания документов. Сейчас юридических ограничений нет, и мы развиваем направление онлайн-ипотеки. Такая возможность уже доступна в Москве, скоро будет по всей России.
Кроме того, мы рассчитываем, что через некоторое время клиенты будут готовы проводить асинхронные сделки при помощи "Сбера" – когда один человек подписывает свою часть документов не только в другом регионе, но и в другое время, чем его контрагент по транзакции. У нас уже есть большой межрегиональный опыт, так что видим в этом перспективу.
В январе-апреле 2021 года количество межрегиональных сделок выросло в три раза относительно аналогичного периода 2020 года. Чаще всего такие сделки проводятся в Сургуте, Краснодарском и Красноярском крае.
– "ДомКлик" – это сервис, где хранится масса данных. Анализируете ли вы их?
Да, конечно. Нам нужно оценивать объекты недвижимости, которые мы берем в залог. Чем точнее мы оцениваем, тем лучше соблюдается баланс. Поэтому данные для нас – это одна из важнейших составляющих. Кроме того, мы активно занимаемся данными по количеству сделок и по их стоимости.
– А движение цен вы способны предугадывать?
Можем, но это дело неблагодарное. Пока используем эту возможность только для внутренних отчетов.
– Итак, "ДомКлик" может оценить объект, может подготовить черновик договора, может дать юридическую консультацию. А может ли сервис когда-нибудь стать идеальным риелтором?
Я думаю, что нет. Нам важно быть для агентств недвижимости надежным помощником в бизнесе, а не конкурентом. Порядка 70% сделок в "ДомКлике" проводятся с партнерами: агентствами недвижимости и застройщиками. Для них мы предлагаем бесплатное размещение объявлений, инструменты для продвижения и аналитики, сервисы для безопасного проведения сделок, регистрации и расчетов. Мы объединяем всех участников рынка. Создаем сервисы, которые полезны и выгодны как клиентам – продавцам, покупателям, арендаторам и арендодателям, так и профессиональным участникам рынка недвижимости – риелторам, застройщикам, оценочным и ремонтным компаниям.
РИА Новости, 31.05.2021
Ольга Набатникова
