Рост ставок по ипотеке: как изменится рынок недвижимости?
Ставки по основным ипотечным программам в ВТБ и Сбербанке выросли до 9,3%. Причина – изменение ключевой ставки Центральным банком России. Станет ли ипотека дороже и каким будет спрос, телеканалу «МИР 24» рассказал эксперт по ипотечному рынку Константин Шибецкий.
- Повышение на 0,3% – это много или мало в данной ситуации?
В контексте сиюминутного повышения можно говорить о том, что это не будет существенным изменением тенденции рынка. Но, если мы говорим о том, что это повышение не первое и не последнее, конечно, это ухудшает условия ипотечного кредитования, особенно если учесть, что за время, когда ставка учетная повышалась, а за ней следовали ипотечные ставки, это сильно сказалось на условиях – они стали явно хуже.
При ставке 9,3% сегодня полгода назад ипотеку можно было взять процента на 1,5 – 2 меньше, чем сейчас. Это существенная разница.
- ВТБ и Сбер послужат фаворитами, и в других банках последуют их примеру?
Вряд ли именно банки эти диктуют тренды. Их диктует регулятор. Как только дорожает учетная ставка, все банки повышают ставки. Здесь даже не нужно смотреть на других игроков – кто-то делает это раньше, кто-то позже. Просто флагманы диктуют общий объем.
- Чем вызвано такое решение ЦБ?
Это известная вещь. ЦБ пытается сдержать инфляцию. Чем больше денег выходит на рынок, тем больше растет потребительская корзина. Если денег становится меньше, они меньше востребованы (это касается кредитных денег), в этом случае эти деньги не выходят на рынок и не раскручивают маховик цен.
Не сильно видно, как это пока работает на рынке недвижимости, потому что нельзя говорить, что цены остановились или стали снижаться.
- Коснется ли рост ставки льготных программ?
Однозначно – нет, это уже известный факт: ни льготная ипотека, ни семейная, которые сегодня в ходу у всех операторов рынка недвижимости, на них учетная ставка не влияет. Льготная ипотека в диапазоне 6 – 6,5% годовых в рублях, семейная ипотека – от 4,5 до 5,5%.
- Есть мнение, что меньший спрос на ипотеку вынудит застройщиков снижать цены на жилье.
Это рынок. Если ипотечное кредитование в объеме сжимается, кредитов дается меньше, уменьшается и объем спроса. Отсутствие должного объема спроса вынуждает продавцов, в том числе застройщиков, которые являются ключевыми игроками на рынке новостроек, предлагать специальные условия, чтобы активизировать спрос. Мы можем говорить, что будут специальные условия (они уже и сейчас есть): где-то будет завуалированная корректировка цен в виде акционных предложений – это известный метод работы застройщика с планом продаж, который каждый для себя имеет и должен его реализовывать.
- Ожидается, что повышение ипотечных ставок сдвинет основную покупательскую активность на рынке жилья в сторону рынка вторичного жилья. Это так?
Я бы не стал так однозначно говорить, потому что сегодня рынок вторичного жилья тесным образом связан с новостройками. Речь идет о том, что предложение продуктов новостроек очень напоминает предложение вторичного рынка по причине того, что застройщики все больше выпускают продукты готового использования, то есть квартиры с отделкой, а некоторые даже предлагают квартиры с мебелью.
Покупатели, которые рассматривают стоящееся жилье, точно так же могут рассматривать вторичное жилье. В целом, движение вторичного рынка более затруднено. Тренды по снижению либо по повышению цен более долгоиграющие и неповоротливые. Это общая статистика. Застройщики могут позволить себе манипулировать ценообразованием намного быстрее и результативнее. Вторичка так не работает.
- В ВТБ сделали прогноз, что в 2022 году ставки по ипотеке могут стать двузначными. Насколько он реален?
Абсолютно реальная вещь. Есть продукты банков, которые входят в первую десятку самых объемных выдач по России. Уже можно говорить, что есть двузначные цифры. Если учетная ставка будет продолжать подниматься, практически все игроки выйдут за уровень однозначных чисел.
Ничего страшного в этом я не вижу. Совет клиентам – если вы готовы приобретать недвижимость сейчас, и вам она нужна, то не страшно, что ставки будут выше ожидаемых или в сравнении с прошлым периодом. Есть такой инструмент как рефинансирование. Через некоторый промежуток времени ставки снизятся, но мы не говорим о том, что они снизятся в ближайшие полгода – год, но, если это произойдет в течение двух – трех лет, можно будет рефинансировать свою ставку, уйти на более интересный продукт, но, тем не менее, зафиксировать стоимость приобретения жилья сегодня, и начать пользоваться им уже сегодня. Если есть потребность, реализуйте, даже если финансовый инструмент стал по своим условиям хуже, чем он был раньше. Это все равно будет выгодно и интересно в будущем.
МИР 24, 09.12.2021
