Сергей Бессонов: Механизм эскроу будет распространен на строительство частных домов
Механизм проектного финансирования, защищающий средства покупателей с помощью специальных счетов эскроу, планируется распространить на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Планируется, что покупателям жилья в таких пилотных проектах будет доступна ипотека по пониженной ставке. Запуск проектов намечен на первое полугодие текущего года, сообщил вице-президент, директор дивизиона "Кредитные продукты и процессы" Сбербанка Сергей Бессонов. В интервью "Интерфаксу" он также рассказал, как пандемия отразилась на активности застройщиков при переходе на эскроу, как будут субсидироваться низкомаржинальные проекты и какие новые сервисы для рынка недвижимости появятся в этом году.
- Механизм проектного финансирования и счетов эскроу работает в России уже почти два года. Как оцениваете его эффективность? Насколько активно включатся в работу застройщики?
Мы оцениваем динамику и эффективность механизма по цифрам, которые я бы хотел привести. По данным на 1 февраля, в Сбербанке уже открыто 186 тысяч эскроу-счетов на общую сумму более 650 млрд рублей. В целом по России банки открыли более 300 тыс. счетов на сумму 1,1 трлн рублей. На механизм эскроу уже перешло более 50% всех проектов, находящихся в активной фазе строительства. Также темпы перехода отрасли на проектное финансирование можно оценить по количеству заявок от девелоперов. В 2020 году в Сбербанк поступило 1 534 заявки на получение финансирования, что на 6% больше, чем в 2019 году. Прирост не такой большой, но с учетом сложностей 2020 года и пандемии, это хороший показатель.
Но еще более важно, как банки и девелоперы научились работать вместе, а об этом уже говорит количество одобренных заявок. В 2020 году их доля в Сбербанке возросла на треть по сравнению с показателями предыдущего года. В частности, за год было одобрено 1 083 заявки, а в 2019 году – 812. В целом 2020 год, несмотря на пандемию и карантин, можно охарактеризовать годом активного перехода девелоперов жилья на проектное финансирование.
- Какую долю на рынке проектного финансирования сейчас занимает Сбербанк?
Если считать по количеству финансируемых проектов, то доля Сбербанка на рынке превышает 60%. Традиционно у банка высокая доля проектов в регионах РФ, и чуть ниже в Москве и Санкт-Петербурге. По сумме долга занимаем около 33-35% рынка. Разница между количеством проектов и суммой объясняется тем, что у Сбербанка широкая региональная сеть во всех крупных субъектах, при этом бюджет жилого проекта в регионе, как правило, существенно ниже, чем в столице и Санкт-Петербурге.
- Как пандемия повлияла на активность застройщиков?
Снижение активности застройщиков мы наблюдали во втором квартале прошлого года во время первой волны пандемии, когда бизнес приспосабливался к новым условиям работы. Ко второй волне пандемии девелоперы уже перестроили бизнес-модели и вполне успешно продолжали свои проекты. В 2020 году также наблюдался тренд на поквартальное увеличение заявок на проектное финансирование. Наибольшее их количество – 440 заявок – поступило в четвертом квартале 2020 года. Надо сказать, что мы оцениваем спрос со стороны девелоперов не только по количеству заявок, но и по кредитному портфелю, поскольку застройщики могут подавать заявки, но при этом не начинать проект. Портфель Сбербанка на 1 января 2021 года достиг 857 млрд рублей, мы видим его удвоение относительно 2019 года. Поэтому снижения темпов роста и активности девелоперов мы не фиксируем.
- Как часто застройщики получают отказ в предоставлении финансирования? С чем обычно это связано?
Если в 2019 году только 53% всех заявок заканчивались положительным решением, то в 2020 году было одобрено около 71% поступивших заявок. Такой резкий прирост доли положительных решений мы связываем с тем, что многие клиенты в 2019 году впервые пришли в банк за проектным финансированием и только выстраивали взаимодействие, поэтому конвертация заявок в заключенные сделки была невысокой. Сейчас же застройщики набрались опыта во взаимодействии с банком по проектному финансированию.
Есть три причины, по которым заявка клиента не переходит в заключенную сделку. Первая — девелопер сам не хочет брать финансирование с предложенными условиями или он получил одобрение в другом банке на более привлекательных для него условиях. На отказы клиентов в прошлом году пришлось только 3%. Вторая причина связана с тем, что банк не готов финансировать конкретный проект, как правило, это связано с негативной деловой репутацией компании, задержками по срокам сдачи предыдущих объектов или с низким показателем устойчивости проекта — коэффициент LLCR. При этом на отказ банка в прошлом году пришлось лишь 2% всех решений. Третья причина – это приостановка рассмотрения сделки из-за неполного комплекта документов, этот показатель составляет 24%. Как правило, девелоперы собирают необходимые бумаги и после этого возвращаются в банк. В целом можно констатировать, что девелоперы и банки научились работать вместе более эффективно, чем это было год-полтора назад.
- Сокращается ли срок рассмотрения заявок от застройщиков?
Предельный срок, установленный для рассмотрения заявок, составляет два рабочих месяца. Сейчас рассмотрение проекта происходит в рамках этого срока в том случае, если у девелопера есть основные документы по проекту. Если же при анализе сделки у банка возникли вопросы, например, существенно отличаются данные в разрешительных документах, то срок рассмотрения может увеличиться. Финальный срок будет зависеть от того, насколько быстро все документы будут приведены в соответствие друг другу.
- Обращаются ли застройщики в суды в случае отказа в предоставлении финансирования?
В Арбитражный суд таких обращений не поступало, но бывают случаи, когда застройщики обращаются в комиссию при Минстрое РФ. Эти случали мы рассматриваем в частном порядке и объясняем, при каких условиях мы готовы предоставить финансирование.
- Сколько жилья строится сейчас на средства, предоставленные Сбербанком?
Всего в России сейчас строится около 92 млн кв. метров жилья, из них около 50 млн кв. метров возводится с помощью проектного финансирования. На проекты с участием Сбера приходится около 30 млн кв. метров жилья.
- Какой объем средств со счетов эскроу уже перечислен застройщикам?
По данным на 1 февраля, в Сбере уже раскрыто более 50 тыс. счетов эскроу, застройщикам перечислено 130 млрд рублей.
- Допускаете ли возможность введения поэтапного раскрытия счетов эскроу? Когда это может произойти?
Мы не поддерживаем введение поэтапного раскрытия счетов эскроу. Механизм проектного финансирования вводился для того, чтобы защитить средства физических лиц и не допустить появления новых обманутых дольщиков, фактически все риски по проекту переложены на банк и девелопера, а в случае поэтапного раскрытия счетов возможны ситуации, когда часть средств покупателя будет уже перечислена девелоперу, а дом не будет сдан в срок. В этом случае мы вновь возвращаемся к старой схеме, когда появляются обманутые дольщики. Их будет меньше, потому что обсуждаемые сейчас схемы поэтапного раскрытия счетов завязаны на степени строительной готовности, но их появление возможно. Отмечу, что переход на эскроу был непростым, однако механизм уже показал свою эффективность, и мы бы не стали делать шаг назад.
- Возможно ли ограничение максимального размера процентной ставки по кредитам для застройщиков?
Сейчас в проектах есть разная доля собственных средств, разный запас прочности по коэффициенту LLCR (примечание – Loan Life Coverage Ratio, покрытие обязательств по кредиту потоками от проекта). Если размер ставки ограничить, то претендовать на получение финансирования смогут только те проекты, которые имеют хороший запас прочности, а те проекты, в которых риск выше среднего, и он не покрывается ставкой, просто не будут прокредитованы банками. Введение ограничения по ставке отсечет ряд проектов, они не будут реализованы, это может привести к отказу от трети всех проектов жилищного строительства А сейчас ни в коем случае нельзя уменьшать рост предложения жилья на рынке. При значительном сокращении предложения, цены пойдут вверх.
- Когда строительная отрасль сможет полностью перейти на механизм проектного финансирования?
По нашей оценке, это произойдет уже в 2022 году. Мы предполагаем, что в первом квартале следующего года по старой схеме финансирования будет строиться менее 10% проектов, и переход можно будет считать состоявшимся.
Застройщики в российских регионах столкнулись с трудностями при переходе на счета эскроу, в связи с чем правительство планирует поддержать низкомаржинальные проекты. Как будет работать этот механизм и какие застройщики смогут получить субсидированные кредиты?
Программа предполагает субсидии по низкомаржинальным проектам, имеющим низкий запас финансовой устойчивости. Для получения субсидии в регионе, где строится жилой дом, доходы населения должны быть на 15% ниже средних доходов по России. В эту категорию сейчас попадает 49 регионов РФ, то есть больше половины всех субъектов. В случае одобрения субсидии девелопер может получить ставку кредитования близкую к нулю. Банки подавали заявки на участие в этой программе до 17 февраля, а уже 4 марта Минстрой РФ объявит, какие проекты получат субсидии.
- Потребует ли этот механизм доработки?
Есть два вопроса, которые мы бы хотели доработать, чтобы программа стала еще более эффективной. Первое – это ограничение по сумме проекта. Сейчас максимальный бюджет проекта для участия в программе ограничен суммой 500 млн рублей, при этом региональные девелоперы обращаются за кредитом в среднем на сумму около 530 млн рублей, а бюджет проекта оценивается примерно в 620 млн рублей. Ограничение по сумме приведет к тому, что существенная часть проектов просто не попадет в программу субсидирования. Кроме того, это может привести к тому, что застройщик будет дробить свои проекты. В связи с этим мы выступаем за повышение суммы бюджета проекта, с которым можно попасть в программу. Эту инициативу мы обсуждаем с Минстроем.
Вторая наша инициатива связана с возможностью гарантированного получения субсидии банками на весь срок инвестиционной фазы проекта, поскольку сейчас лимит на субсидии определен только на 2021 год, а строительство объектов ведется дольше. Поэтому будет логичным считать субсидию на весь срок его реализации. Конечно, это потребует изменения бюджета программы, но такое решение позволит сделать механизм более эффективным и прозрачным.
- Какой объем средств сейчас предусмотрен программой?
Сумма субсидий на 2021 год составит 7 млрд рублей. Считаем, что для старта программы это значимая сумма, но важно предусмотреть, чтобы она возобновлялась.
- В России также подготовлена "дорожная карта" по развитию индивидуального жилищного строительства. Будет ли Сбербанк предоставлять проектное финансирование и льготную ипотеку на ИЖС?
В рамках "дорожной карты" планируется распространение механизма эскроу при финансировании проектов ИЖС. Это важно для того, чтобы защитить покупателей и повысить спрос на ИЖС, построенный профессиональными девелоперами. Для того, чтобы индивидуальное жилищное строительство развивалось и появился достаточный объем предложения, необходимо повышение привлекательности таких проектов для девелоперов.
Важно, чтобы строились организованные посёлки рядом с крупными городами. Сейчас мы запускаем пилотный проект по кредитованию проекта ИЖС, его особенностью является комплексный подход по финансированию строительства поселка и предложению для покупателей. Проект будет реализовываться в Липецкой области в селе Ленино с использованием счетов эскроу, всего будет возведено 23 блокированных жилых домов общей площадью 19 тыс. кв.м. Сумма одобренной сделки — более 500 млн рублей. Застройщиком выступит ООО СЗ "Ремстройсервис Романово", входящее в группу компаний "Ремстройсервис".
- Льготная ипотека тоже будет предусмотрена?
Покупатели квартир в данном проекте получат возможность приобрести таунхаусы, получив ипотеку в Сбере по льготной ставке от 6,2% годовых в зависимости от наличия электронной регистрации сделки. При этом использование комплексного продукта и перераспределение доходов от эскроу вместо их использования в качестве инструмента для снижения ставки застройщику в пользу покупателя, не приведет к росту затрат на проценты по кредиту застройщика. Во-первых, планируется, что проект будет участвовать в программе льготного кредитования субъектов МСП, а во-вторых пониженная ставка по ипотеке будет являться драйвером спроса для покупателей, благодаря чему кредит погасится быстрее и застройщик сэкономит на процентах.
- Разрабатывает ли Сбербанк дополнительные сервисы для строительной отрасли?
Мы ведем разработку ряда онлайн-сервисов для строительной отрасли, которые могут быть полезны не только клиентам Сбербанка. В частности, это сервис для оценки земельного участка и определения его концепции. Наши эксперты будут считать стоимость участка, а также оценивать покупательскую способность. Мы рассчитываем, что этот сервис в режиме MVP (примечание – Minimal Viable Product) будет запущен в конце февраля в 26 пилотных регионах для его тестирования пока внутри банка. В следующем году планируем внедрить сервис во всех субъектах РФ.
Также в ближайшей перспективе планируем приступить к разработке онлайн-сервиса "Сбер-BIM". Внедрение технологий информационного моделирования сейчас затруднено, потому что система BIM должна работать в цепочке у всех участников рынка – и у заказчика, и у подрядчика, и у генподрядчика. С помощью BIM-сервиса банк сможет контролировать динамику строительства и бюджет, что позволит снизить риски банка, и как следствие – процентную ставку по проектному финансированию для застройщика. Мы готовы разработать специальные предложения для проектов, в которых будут в полной мере использоваться такие технологии, а для банка контроль исполнения бюджета и хода строительства станет полностью прозрачным и доступным в онлайн-режиме. Это важно попробовать, чтобы посмотреть, насколько выгода девелопера от использования таких технологий в финансируемых банком проектов превысит затраты на внедрение процедуры BIM. В 2021 году мы планируем запустить несколько пилотных сделок, где все участники цепочки используют BIM-сервис.
Интерфакс, 26.02.2021
