Стоимость жилья 2021: цены бодро растут, увеличивая «ипотечный пузырь»
В 2021 году строительная отрасль столкнулась с вызовом сильного роста цен на стройматериалы. Одновременно значительно подорожала и конечная ее продукция – жилье. В ближайшей перспективе это создает для стройкомплекса опасность длительной стагнации, а миллионы граждан надолго отрезает от возможности приобретения своей недвижимости. Если ли выход из ситуации? Об этом мы беседуем с Президентом Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александрой Белоус.
– Ситуация сложная, буйно растут цены на стройматериалы. Многие компании отказываются от участия в тендерах, им это невыгодно по предлагаемой стоимости. С вашей точкой зрения, что происходит сейчас в строительнойсфере с ценообразованием. Как это все влияет на строительный рынок?
Если посмотреть на ситуацию сверху, можно сделать глобальный вывод, что вся наша система ценообразования, особенно призаключении госконтрактов, оказалась не готова к таким потрясениям. Из-за ажиотажа на рынке новостроек, обусловленного льготной ипотекой и резкого роста цен на стройматериалы, сейчас множество малых и средних стройкомпаний испытывают серьезные затруднения.
Ситуация с ростом цен на строительные ресурсы, особенно металлопродукцию, уже привела к колоссальным убыткам многих компаний при выполнении госконтрактов с фиксированной ценой на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт. Например, если в начале 2020 года средняя стоимость арматуры составляла 35 тысяч рублей за тонну, то к концу года она подорожала уже до 70 тысяч рублей. На 25-50% подскочила в цене и другая металлопродукция.
Однако многие строители при этом признают, что рост цен на металл привел к росту цены квадратного метра всего на 2-3 тысячи рублей. То есть для Москвы это всего около 1% от средней рыночной цены «квадрата». В то же время новостройки в столице только за последний год подорожали примерно на четверть.
Правительство, Минстрой и НОСТРОЙ изо всех сил пытаются выправить положение. Например, не так давно вышло постановление правительства о пересмотре ранее заключенных контрактов, дающее возможность пересматривать их ценовые параметры. Однако это относится лишь к подрядам стоимостью свыше 100 млн рублей. К сожалению, пока это единичная мера, которая фактически была принята в отношении конкретной группы компаний. Но если бы у нас была бы по-другому устроена система ценообразования, котораямогла бы предусмотреть в том числе и такие подобные скачки, не дожидаясь распоряжения правительства, было бы проще и заказчику, и генподрядчику.
– С чем связан такой бурный подъем цен?
В 2019–2020 годах из-за мировой пандемии коронавируса возникла экономическая ситуация, которую никто не ожидал и не мог предвидеть. События развивались стремительно: границы закрылись, остановилось производство, нарушились цепочки поставок. При этом строительство как таковое, по крайней мере в крупных странах, не прекращалось.Тот же Китай, как строил, так и строит. В результате склады быстро опустели – все, что было до того накоплено, кончилось за довольно короткий промежуток времени.
Далее в какой-то момент спрос настолько возрос, а предложение настолько сократилось, что цена автоматически подскочила буквально на все. По цепочке выросли в цене не только металлоконструкции, но и дерево, и химическая продукция. В итоге даже отделочные материалы, которые этот тренд затронул в самую последнюю очередь, подорожали на 30–40%. Все это следствие глобального кризиса, в котором находится весь мир. Следует принять эту ситуацию, так как в одночасье поменять ее мы не в силах.
Что же касается нашей страны, то обвинять российских бизнесменов в желании заработать несправедливо. Если весь мир увеличивает цены, а продукция идет на экспорт, то желание продавать по более высокой цене, установившейсяна зарубежных рынках, вполне закономерно. Однако глобальная взаимозависимость экономик приводит к тому, что внутренние российские цены неминуемо подтягиваются к мировому уровню. Кроме того, нельзя забывать, что стройматериалы, прежде всего металлы, это биржевой товар. На него влияют глобальный спрос и спекулянты, желающие извлечь прибыль из волатильности цен, и мы вынужденытак или иначе этопринять и с этим считаться.
– Можно как-то повлиять на повышение цен или просто сидеть и ждать, что будет дальше?
Повлиять на мировые цены почти невозможно, но можно попытаться пересмотреть систему ценообразования внутри. Госзаказчику, который у нас основной игрок в строительной отрасли, стоило быввести в свои договоры так называемый индекс, который позволяет доплатить за контракт. Ведь сколько уже было ситуаций, которые мы рассматривали в частном порядке.
Допустим, компания заключила в 2020 году договор, а в 2021 году она должна была приступить к его исполнению. Цена в 2020 году была одна, а в 2021 годувыросла на 80%. Компания не может в одностороннем порядке расторгнуть ставший невыгодным договор, так как в этом случае заказчик угрожает внести ее в реестр недобросовестных подрядчиков-поставщиков либо заставить выплатить штраф в 30% от суммы договора – а это для большинства компаний огромные деньги. То есть выбор такой – либо в реестр на два года, либо заплатить штраф, либо несмотря ни на что исполнять обязательства и понести еще большие убытки.
Повторюсь: правительство недавно выпустило постановление, позволяющее пересмотреть контракты. Благодаря этому ситуация разрешалась более-менее благополучно для исполнителя, если заказчик шел навстречу, расторгая договор. Но заказчику при этом по-прежнему необходимо осваивать бюджет, чтобы продолжать свою деятельность. Если бы у заказчика был механизм, который позволял при изменении внешних обстоятельств увеличить стоимость этого контракта, контракт был бы выгоден и исполним как для заказчика, в том числе и для подрядной организации, так и для исполнителя, иниктобы в ужасе не отказывался от исполнения договоров. Но у нас в стране почему-то всегда исходят из презумпции недобросовестности исполнителя. Будто, если государство пойдет на какие-то послабления, то участники рынка начнут злоупотреблять и специально завышать стоимость контрактов, чтобы побольше на этом заработать.
– Как бы вы оценили нынешнюю ситуацию на рынке жилья в целом?
На первый взгляд, ситуация в строительстве выглядит довольно бодро. За первые девять месяцев этого года в эксплуатацию было введено почти 63 млн квадратных метров нового жилья, что на 33% больше, чем за аналогичный период в 2020 году. Более того, к сентябрю в России было продано около 44% жилья в строящихся домах, то есть почти 43,5 из 99 млн квадратных метров. Стремительно растут и объемы ипотечного кредитования. Если за весь 2020 год российские банки выдали ипотечных ссуд примерно на 4,4 трлн рублей, то только в первые 3 квартала этого года было выдано еще около 4 трлн рублей таких кредитов. Всего же к концу года этот показатель может достичь 5 трлн рублей.
– Так вроде бы все хорошо, если дома строятся, а кредиты выдаются. Что вас смущает?
Серьезные опасения вызывает нездоровый ипотечный бум и надувающийся на его фоне финансовый «ипотечный пузырь» вследствие субсидируемой государством льготной программы на покупку жилья в новостройках под 6,5% годовых. Из-за возникшего в результате ажиотажного спроса на квартиры в новостройках и совпавшего с ним по времени резкого роста цен на стройматериалы, прежде всего металлы, средняя стоимость квадратного метра в целом по России выросла с чуть более 45 тысяч рублей в 2019 году до почти 56 тысяч рублей в этом году, а в Москве с примерно 176 тысяч рублей двумя годами ранее до почти 276 тысяч рублей сейчас.
Речь идет об условных усредненных показателях. Реальные цены на жилье отличаются в большую сторону. На данный момент на российском рынке недвижимости наблюдается явный дисбаланс спроса и предложения, стимулирующий продолжающийся рост цен. Кроме того, в Москве в силу ее особого политического и хозяйственного значения он имеет не полностью экономический характер. При этом насущная потребность в улучшении жилищных условий в России чрезвычайно высока. В среднем на человека у нас приходится немногим более 25 кв. м. общей жилой площади, хотя даже по социальным нормативам должно быть не менее 33 «квадратов».
– В чем вы видите основной негативный фактор и риски?
Главный фактор риска сейчас, на мой взгляд, в бедности населения. Реальные располагаемые доходы основной массы граждан за последние 8 лет не только не выросли, но и снизились относительно 2013 года, по разным оценкам, примерно на 15-20%. Согласно данным Росстата, за чертой бедности в России сегодня находятся более 19 млн человек, то есть свыше 13% населения.
Но это только те, у кого доходы ниже установленного государством прожиточного минимума в чуть более 11,5 тысяч рублей. В реальности же, как показывают опросы Всероссийского центра изучения общественного мнения, около половины российских семей могут позволить себе покупать только еду и одежду, на товары длительного пользования денег им уже не хватает. Среди молодых семей с детьми этот показатель еще выше и составляет почти две трети.
Кроме того, россияне из-за кризиса и ипотечного ажиотажа массово остались без финансовых накоплений. Какие-либо сбережения на сегодняшний день в России есть только у каждого третьего гражданина. То есть очевидно, что бедное население не должно и не может массово вкладываться в ипотеку. Это очень рискованно и чревато разорением огромного числа домохозяйств. Особенно учитывая очень высокую долговую на грузку.
На фоне ипотечного кредитного бума долговая нагрузка россиян уже в первом квартале этого года достигла исторического максимума, отмечает Центробанк. Сегодня, если разделить долги по ипотечным кредитам поровну между всеми работающими гражданами, то на каждого занятого россиянина придется долг примерно в 150 тысяч рублей (три среднероссийских зарплаты). Хотя еще 10 лет назад на одного человека приходилось всего 14 тысяч рублей долга или примерно 70%одной зарплаты.
– Значит скоро могут проявиться проблемы на ипотечном рынке?
Фактически это уже происходит. Уже в июле этого года число ипотечных кредитов для долевого строительства (ДДУ) сократилось по сравнению с прошлым июлем с более чем 48 до 28 тысяч, то есть на 41,5%. Но самое неприятное, что перегрев российского рынка недвижимости и «ипотечный пузырь» проявляются все очевиднее. Об этом свидетельствует в первую очередь стремительное увеличение объема просроченных ипотечных кредитов. Уже к середине лета общая задолженность россиян по ипотечным кредитам достигла примерно 11 трлн рублей, что почти на треть больше, чем в первом полугодии прошлого года. Если за 2020 год просроченная задолженность по ипотеке выросла всего на 2,5%, то лишь в первой половине 2021 года рост превысил 17%.
– Как это скажется на рядовых гражданах?
К сожалению, велика вероятность того, что множество ипотечников в обозримом будущем могут стать банкротами и лишиться жилплощади, в которую инвестировали все свои накопления. Как мы видим, число личных банкротств в России сейчас стремительно растет. За первые три квартала этого года суды признали несостоятельными почти 137,5 тысяч россиян, что почти в два раза больше, чем за аналогичный период в 2020 году.
Более того, еще около 2,8 тысячи человек прошли через процедуру личного банкротства во внесудебном порядке. Очевидно, что среди разорившихся немало заемщиков, не осиливших платежи по ипотечным кредитам. Недаром же именно в конце июля этого года ВТБ первым из системообразующих российских банков объявил о разработке единой цифровой платформы имущественных торгов V-Лот, которая должна объединять объекты со всех электронных торговых площадок и существенно упростить процесс поиска и покупки имущества должников. Это явный сигнал о том, что в распоряжении у крупных банков уже скопилось достаточное количество имущества должников, которое должно вскоре уйти с молотка.
– Недавно я прочитал в отраслевой прессе, что вы предлагаете усовершенствовать порядок разработки и утверждения новых сметных нормативов, а также актуализировать нормативы цены строительства, перейдя на американскую модель определения сметной стоимости строительства по методике AASHTOWare Project Cost Estimation System.
Хотя это и не совсем моя идея, но я всецело одобряю и поддерживаю внедрение методов AASHTOWare (CES). Действительно американскую модель отличает большая гибкость, допускающая корректировку первоначальной суммы контракта, а также подробная фиксация, оперативный мониторинг и корректировка документации на протяжении всего срока реализации проекта.
Главным достоинством такого подхода является то, что все оценки и предположения подробно документируются в простой и понятной форме, так что проектную документацию легко понять, проверить и исправить в любой момент. Благодаря этому сметная стоимость строительства разрабатывается, пересматривается, регистрируется и обновляется на каждом этапе разработки проекта. Ошибки своевременно исправляются, а финансовые и временные издержки благодаря этому значительно сокращаются.
– Что, на ваш взгляд, ожидает строительную отрасль в новом году?
В 2022 году страна должна перейти на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости строительства. Это может радикально изменить привычную систему ценообразования в стройотрасли. Застройщики должны будут рассчитывать затраты на возведение объектов по новым методикам с учетом наполнения ФГИС ЦС и новой базы Государственных элементных сметных норм на строительные работы (ГЭСН) на основе цен 2021 года.
Кроме того, в 2022 году также планируется организовать постоянный оперативный мониторинг стоимости строительных материалов по индикативным показателям в региональных центрах, осуществляющих наибольшее строительство, а также уровня заработной платы строительного рабочего первого разряда.
Ожидается проведение регулярного анализа по выявлению отстающих регионов и групп стройматериалов в наполнении ФГИС ЦС и мониторинг соответствия уровня цен в ФГИС ЦС в регионах с реальными рыночными ценами, а также мониторинг изменений норматива стоимости квадратного метра жилья, утверждаемого Минстроем России и создание системы по мониторингу цен строительных материалов и услуг на основании сведений в Единой информационной системе в сфере закупок.
Этим уполномочены заняться Департаменты информационных технологий и ценообразования Национального объединения строителей. Гипотетически все это могло бы исключить некоторые коррупционные элементы, снизив стоимость и повысив доступность жилья для большинства граждан. Однако на практике все будет зависеть от реализации этих планов.
ИА «Строительство», 07.11.2021
Владимир Гурвич
