Ипотечные заемщики традиционно самые надежные
Об индивидульном жилищном строительстве, спросе на новостройки и стимулировании ипотеки рассказала Нина Крючкова, вице-президент, лидер трайба «Ипотека» банка «Открытие».
— Нина, согласно прогнозу «Открытия», объем выдачи ипотеки в 2022 году может оказаться на 20–25% меньше показателей 2021 года. Учитывают ли этот прогноз, появившийся в последние два года массовый спрос на кредитование ИЖС и ожидаемое принятие закона, включающего ИЖС в схему эскроу-счетов?
Да, мы видим, что ипотечное кредитование индивидуального жилищного строительства становится все более востребованным у клиентов. В банке «Открытие» сейчас действует программа кредитования только готовых объектов загородной недвижимости. Мы рассматриваем возможность запуска кредитования домов ИЖС, строительство которых комплексно осуществляют застройщики, прорабатываем возможные параметры продукта. Кредитование индивидуального строительства — более рискованный для банка продукт, чем кредитование квартир. Но в случае принятия законодательных изменений, позволяющих заключать ДДУ на этапе строительства, интерес крупных застройщиков и их готовность идти в этот сегмент повысятся. Это соответственно приведет к росту рынка ИЖС и его большей прозрачности для инвесторов и покупателей.
Что касается прогноза выдачи ипотеки, макроэкономическая ситуация, высокие темпы роста инфляции, приведшие к существенному удорожанию ипотечных кредитов, постепенное сворачивание госпрограмм поддержки становятся ключевыми факторами вероятности замедления рынка ипотечного кредитования в 2022 году. Особенно с учетом рекордных выдач в 2021-м. Высокая ставка по кредиту ограничит спрос на ипотеку, в инвестиционных целях она временно станет непривлекательна. Также существенно сузится рынок рефинансирования. Выдачи в этом году могут оказаться ниже рекордов 2021 года на 15–20%.
— Как новые инфляционные реалии влияют на просрочку по ипотеке?
На просрочку по ипотеке влияют не столько уровень инфляции, сколько динамика реальных располагаемых доходов населения и ситуация на рынке труда — потеря работы становится одной из ключевых причин просрочки у ипотечного заемщика. Тем не менее ипотечные заемщики традиционно самые надежные. Опыт прошлых лет показал, что ипотечное кредитование стоит в самом хвосте по росту просрочки при любых негативных факторах рынка. Сложно сказать, какой будет ситуация при росте инфляции сейчас. Пока, несмотря на высокую инфляцию, доля просроченной более чем на 90 дней ипотеки, по данным Банка России, в 2021 году снижалась и находилась на минимуме за три года.
Существенное влияние на ипотечный рынок оказывают падение реальных доходов населения, рост процентных ставок, изменение с июля 2021 года условий государственной программы поддержки ипотечного кредитования и строительного рынка и ее вероятное прекращение в июле 2022-го на фоне снижения доступности жилья из-за роста цен (в том числе в связи с удорожанием стройматериалов). Чем выше ставка по ипотеке, тем больше вероятность уйти в просрочку. Также при высоких ставках ипотека становится менее доступной. Поведение заемщиков зависит и от целей покупки. Исследования показали, что в случае покупки не первого жилья или приобретения недвижимости в инвестиционных целях мотивация выплачивать ипотеку четко в срок значительно снижается, а вот если человек живет в находящемся в залоге жилье, вероятность просрочки оплаты ипотечного кредита ничтожна мала.
Традиционно рост просрочки следует за ростом инфляции и ставок по кредитам не сразу, а с временным шагом в несколько кварталов. При этом, если не будет новых ограничений из-за пандемии и других внешних шоков для экономики, вряд ли можно ждать в 2022 году взрывного роста просрочки по ипотеке.
— Сохранится ли в ситуации охлаждения спроса и снижения цен преимущественный интерес населения к жилью в новостройках?
Значительного снижения цен на новостройки в крупных городах мы не ожидаем, небольшие корректировки возможны. При этом в небольших городах корректировки могут быть существенней. Но интерес к покупке жилья на первичном рынке со стороны покупателей продолжают поддерживать программы субсидирования «Семейная ипотека» для заемщиков с детьми и «Ипотека с господдержкой». Пока это одни из самых выгодных условий на ипотечном рынке, и распространяются они именно на жилье от застройщика, за исключением Дальневосточного федерального округа, для которого есть отдельная льготная ипотечная госпрограмма.
Эти программы в значительной степени поддерживают спрос на новое жилье, как и совместные программы субсидирования ипотечной ставки от застройщиков и банков. Поэтому мы считаем, что спрос на новостройки в 2022 году сохранится, хотя будет несколько меньше показателей середины 2021 года. Вне зависимости от рыночной ситуации людям надо решать жилищный вопрос, а высокие темпы инфляции и рост стоимости недвижимости на вторичном рынке ориентируют покупателей на новое жилье.
— Банки практикуют специальные акционные условия на период строительства домов. Сохранятся ли такие программы в новых условиях?
Да, такие программы сохранятся, они остаются востребованными у клиентов. Как правило, скидка предоставляется до момента введения дома в эксплуатацию. У нас для объектов, находящихся на проектном финансировании банка «Открытие», она составляет до 4% к ставке.
— Что еще могут сделать банки для стимулирования ипотеки? Каких мер для этого вы ждете от федеральных регуляторов, региональных властей?
Опыт действующих программ господдержки показал, что стимулирование ставки федеральными или региональными программами, направленными на всех участников рынка, конкретный регион или на определенный сегмент, существенно увеличивает интерес, повышает доступность ипотеки и стимулирует спрос. При этом банки в большинстве случаев предлагают клиентам ставки ниже установленной государством. В нашем банке ставка по программе «Семейная ипотека» — от 4,59% годовых, по программе «Ипотека с господдержкой» — от 5,7% годовых, а по программе «Дальневосточная ипотека» — от 0,1% годовых.
Также банки активно применяют программы субсидирования ставки совместно с застройщиками. При этом застройщик берет часть расходов на себя. Региональные власти также могут выходить с инициативами по стимулированию ипотеки для различных социально значимых сегментов через региональные программы помощи заемщикам. На развитие ипотеки во второй половине 2022 года окажет влияние решение о продлении или прекращении программы господдержки в июле 2022 года.
Если эти программы будут продолжены или появятся новые, такие меры сделают ипотеку более доступной. И, конечно, от федеральных властей зависят управление инфляцией, макроэкономическая стабильность. Когда инфляция в России начнет замедляться, мы снова вступим в цикл снижения ключевой ставки ЦБ и, следовательно, уменьшения ставок по ипотеке.
— Есть ли прогнозы, в каких регионах останется высокий спрос на недвижимость?
Спрос на недвижимость будет сохраняться в Москве, Санкт-Петербурге, в большинстве крупных городов (прежде всего в миллионниках). Насколько высоким он будет, зависит от многих факторов, в том числе от уже упомянутых. Повышение спроса еще с 2020 года наблюдается в курортных городах Черноморского побережья, Калининградской области, чему значительно способствует пандемия. Также наблюдается рост спроса на загородную недвижимость — как готовую, так и строящуюся. Из-за закрытых границ и неопределенных перспектив люди переориентировались на внутренний туризм и отдых.
Банковское обозрение, 04.02.2022
