«Мы сами спровоцировали у людей отложенный спрос»

Баланс спроса и предложения на рынке новостроек поддерживается Минстроем с помощью антикризисных мер. О том, что еще можно сделать для поддержки отрасли, и как упорядочить механизм передачи квартир дольщикам, рассказал в кулуарах ПМЭФ-2022 "Интерфаксу" замглавы Минстроя России Никита Стасишин.

- В строительном сообществе снова возникла темя "потребительского терроризма". Она обострилась сейчас? Можно ли скоро ждать новых законодательных инициатив?

Эта тема никуда не уходила никогда. Подчеркну: мы всех призываем строить качественнее, строить лучше, сдавать в срок. Но это стройка, это живой сложный процесс. При этом есть недобросовестные юридические структуры, которые не работают в интересах граждан, они не работают в интересах застройщиков, они работают только на одно: на обогащение за счет неединообразия к трактованию тех или иных норм. Эти компании, которые в нынешней ситуации просто отвлекают средства застройщиков на развитие новых площадок, абсолютно не защищают интересы граждан.

Напомню, что в рамках антикризисных мер в апреле было издано постановление правительства, которое устанавливает особенности порядка передачи квартир участникам долевого строительства. Мы его разработали и приняли для того, чтобы попытаться убрать некую неопределенность и двойное трактование норм закона о потребителях Роспотребнадзора, отрегулировать технологию передачи квартир гражданам в первую очередь для того, чтобы обеспечить безусловное качество передаваемого жилья гражданам в срок. И еще жестко регламентировать сроки устранения тех или иных недостатков, которые появляются как в моменте передачи квартиры, так и на гарантийном периоде обслуживания. Кстати, уже сегодня, как показывает судебная практика, застройщики в любом случае в оперативном порядке готовы устранять все возможные недостатки.

- Один документ о потребительском терроризме уже был отклонен Госдумой. Что будет в новом?

Мы сегодня с экспертным сообществом, с нашими коллегами из Государственной Думы пытаемся прийти к единоначалию. Законодательство должно работать только для одного– чтобы человек получил в срок качественную купленную квартиру либо машиноместо, либо еще что-то, что он покупает по 214 Федеральному закону. А если что и было обнаружено как недоделка, неполадка, брак либо еще что-то, чтобы это было в максимально короткие сроки устранено застройщиком.

Это сегодня работает в постановлении правительства. Конечно, это антикризисная мера, но мы сейчас пытаемся обсудить и прописать с нашими коллегами из Государственной Думы четкий механизм, который не будет допускать различного трактования. Поясню. Например, сегодня есть эскроу, сегодня все отношения между покупателем и продавцом на этапе стройки регулируется 214-м. Мы вышли с предложением, что также четко должны регулироваться жесткие требования к застройщикам, к технологии передачи квартир, к штрафным санкциям, ответственности и обязанности застройщиков. Чтобы делать одно: в случае выявления нарушения, либо недостатков, максимально эффективно и быстро их устранить.

- Почему эта логика не работает до сих пор?

Дело в том, что у нас есть два закона параллельно применяющихся. Если мы это переведем это в один закон, которому доверяют люди, 214-ФЗ, который понимают застройщики, пользуются им, это сделает эффективнее процесс передачи комфортного качественного жилья гражданам.

- А в какие сроки можно ожидать появления этой инициативы в виде документа? В этом году получится?

Мы планируем это в самое ближайшее время предложить. Но, по-настоящему отработанный весь механизм, конечно, мы хотим делать до конца года, чтобы прописать до мельчайших подробностей в законе весь механизм передачи объектов и гарантийного обслуживания нашим гражданам, которые покупают квартиры. Там и приоритет обращения участников долевого строительства с требованием устранения недостатков, там опыт досудебного урегулирования споров… Это все с конкретным маршрутным листом, даже не какой-то адресной программой, а маршрутный лист.

Вот это точно поддержит отрасль: и застройщиков, и граждан.

- Следующий вопрос будет про поддержку спроса в виде различных ипотечных программ. Ставка ЦБ падает. Есть ли смысл при этом в льготной ипотеке в ее теперешнем виде?

Конечно, имеет. У нас реально работают четыре программы. Дальневосточная, семейная, сельская и льготная ипотека. Семейная ипотека работает (есть предложения, как ее немного модернизировать). Дальневосточная ипотека работает. Сельская работает. Но основная масса, которая дает по-настоящему реальный механизм получения доступного жилья через не стоимость квадратного метра, а механизмы приобретения, это, конечно, льготная ипотека на первичном рынке.

Сегодня мы видим за апрель-май падение ипотечного рынка… Льготную под 12% ее не брали, под 9% даже с учетом того, что мы сделали гибридную ее...

Мы сегодня, сами того не ожидая, спровоцировали у людей отложенное чувство того, что ипотечная ставка по льготной программе будет снижаться и дальше и ипотека будет все выгоднее. Поэтому позиция моя, как заместителя министра – надо один раз снизить и сказать, что все, больше снижаться она не будет.

Можно пойти другим путем. Можно немного снизить, но дать возможность рефинансироваться, чтобы потом, в случае дальнейшего еще снижения благодаря снижению ключевой, можно рефинансироваться и спокойно обслуживать ипотеку под меньший процент.

Хочу напомнить, что строительство жилья ведется по модели проектного финансирования, которое завязано на ставку ЦБ. Банки перестраховываются, это не может не привести к уменьшению предложения. Но ставка снижается, это должно облегчить нагрузку на застройщиков. Минстрой за то, чтобы льготная ипотека тоже была откорректирована в сторону уменьшения за счет ключевой ставки. Я думаю, что в ближайшее время к какому-то консолидированному решению мы придем.

Ведь любое уменьшение предложения приводит к увеличению цены квадратного метра, потому что начинается дефицит качественного жилья.

- Ставка ЦБ опускается, условия для застройщиков улучшаются. Нужны ли им еще антикризисные меры поддержки в виде субсидирования ставки по проектному финансированию?

Здесь надо понимать очень важную вещь. Мы запустили программу поддержки в апреле, когда ключевая была 20%. Тогда практически у 70% компаний условия кредитного договора были плавающая ставка КС+ 3,5, 4%. Соответственно, сразу же ставка по проектному финансированию автоматически должна была стать 24-25%. Понятно, где было большое наполнение эскроу, там она плюс-минус была эффективная. Но там, где были бриджи, где были кредиты на покупку земли, еще на что-то, связанное с жилищным строительством — там ни один проект, даже самый высокомаржинальный не мог по-хорошему начинать реализовываться, особенно в полном непонимании, что будет со спросом. И эта программа под 15% дала возможность в апреле и в мае банкам зафиксировать хорошую ставку для застройщиков — не более 10% в среднем. И из 35 млрд. выделенных на эту программу, за апрель и май банки выбрали порядка 12,6 млрд. рублей. Это одна из суперантикризисных эффективных мер, которая позволила действующие проекты не остановить, не пересмотреть модели и потихонечку работать. Продолжать работать по нормальной ставке. Сейчас, конечно, при ключевой 9,5% ставка 15% не сильно кому нужна. Но тот сэкономленный объем денежных средств как минимум в размере 22 млрд. рублей мы будем предлагать направить на стимулирование запуска новых проектов.

- А каким образом?

Мы будем субсидировать. Будет субсидия, когда наполнение счетов эскроу маленькое, ставка неэффективная, будем чуть-чуть досубсидировать, чтобы это могло дать возможность сделать проект более устойчивым к рискам. И чтобы банки, когда оценивали, проводили андерайтинг качества проекта по маржинальности, могли относить такие проекты субсидий начальной к первой группе риска. Это означает меньший объем резервирования в банке и меньшее участие застройщика собственными средствами. Напомню, что специфика проектного финансирования, что земельный участок сети ПСД – это то, что и есть капитал застройщика, который является его участием. Он уже тогда купил его, он уже тогда на это потратил деньги. Особенно в регионах, где небольшая рентабельность, где рентабельность колеблется 15-20% — это очень важная история.

Поэтому мы ведем сейчас диалог с нашими коллегами из Минфина, о том, как дальше будет работать эта антикризисная мера.

Если даже посмотреть по цифрам, то у нас получается, что программа за два месяца заработала в 52 регионах, средняя ставка 8,7 годовых. И это поддержало в моменте порядка больше 12-15 млн. кв.м строящегося жилья. Я не знаю, есть ли еще программы по субсидированию кроме ипотеки глобальные, которые так сработали. Это суперправильная вещь.

- Застройщики, обсуждая варианты использования денег, замороженных на экроу-счетах, выходят с предложениями, если не о поэтапном раскрытии счетов, то хотя бы о залоговых возможностях для дальнейших проектов? Что вы думаете об этом?

Я считаю, что это очень правильная вещь. Но здесь должна быть небольшая поддержка со стороны наших институтов развития. Мы это отрабатывали с ВЭБ РФ, поручительство ВЭБ под использование накопленных средств на эскроу как фондирование для новых проектов, чтобы сразу оптимизировать ставку. Но здесь нужно считать эффект. Насколько нужно капитализировать ВЭБ, какой объем он сможет дать поручительства. А может быть проще деньги, которые пойдут на докапитализацию направить на то же субсидирование ипотеки, либо строительство социальной инфраструктуры параллельной.

Это правильная идея. У банков был такой продукт, называется кредит под будущую прибыль. Это были бриджи. В какой-то момент из-за роста ключевой ставки это стало невыгодно. Но мы занимаемся этим вопросом. Это не альтернатива поэтапному раскрытию. Это стоит рассматривать как возможность направить деньги в работу.