Алексей Лейпи: Важно, чтобы льготная ипотека была сегментной и точечной

Директор дивизиона «Домклик» Сбербанка рассказал, как банк отреагировал на повышение ключевой ставки, что привело к буму ипотеки на индивидуальное жилищное строительство и почему люди перестали интересоваться комнатами.

- 15 августа Центробанк поднял ключевую ставку сразу на 3,5 процентного пункта — до 12%. Принято считать, что ипотечная ставка — это ключевая ставка плюс 2% банковской маржи. Сохранилась ли эта формула? Мы понимаем, что ЦБ может еще увеличить ставку, а может, наоборот, снизить. В этих условиях, не самых простых и не самых привычных, как банки реагируют на решение ЦБ по ключевой ставке?

Важнее то, как на это реагирует рынок. В июле этого года доля сделок на покупку жилья в новостройках существенно выросла и достигла 27%. И на это повлияло в том числе повышение ключевой ставки 21 июля, когда она выросла с 7,5% до 8,5% годовых. Похожая динамика наблюдалась, когда 15 августа ЦБ увеличил ключевую ставку до 12% годовых.

- То есть люди побежали за ипотекой, пока она не подорожала?

«Побежали» — это очень правильное выражение. Обычно мы принимаем на «Домклик» порядка 20 тысяч заявок в день. А на следующий день после решения регулятора мы получили 32 тысячи заявок — наш новый рекорд по числу принятых за сутки заявок.

- Как вы отреагировали на само повышение? Что стало с вашей ставкой?

Прежде всего мы сделали все возможное, чтобы наши клиенты смогли подать заявки на прежних условиях. С одной стороны, мы дали нашим клиентам как минимум неделю на то, чтобы они могли спокойно подать заявку по ипотеке по прежней ставке. С другой стороны — сохранили срок отлагательного решения нашим клиентам, не изменив его ни на один день.

- Что сейчас происходит с рынком в целом, помимо ставок? В последнее время банки ставили один рекорд за другим по числу выдач. А что будет сейчас?

За первые семь месяцев 2023 года спрос на ипотеку вырос по всей стране. Количество сделок увеличилось примерно на 75% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Российский рынок жилищного кредитования уже превзошел результаты 2021 года на 13,5% (мы сравниваем результаты этого года с данными за позапрошлый год, поскольку 2022-й выдался, мягко говоря, нетипичным). Кроме того, в июле этого года мы в очередной раз установили рекорд по объемам выдач льготной ипотеки: почти 50 тысяч кредитов всего за месяц. И индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которое набирало обороты последние два-три года, тоже не осталось в стороне: в июле мы обновили исторический рекорд — девять тысяч кредитов на ИЖС.

- ИЖС — это очень интересная тема, мы к ней вернемся чуть позже, а сейчас хочется пару слов услышать про льготную ипотеку. Какова ее роль сейчас? И, собственно, каково будущее этих программ, на ваш взгляд?

Льготная ипотека, как многие считают, разгоняла последние годы рынок ипотеки, удерживала его на плаву. Действительно, госпрограммы во многом держат рынок в стабильном состоянии. Отказ от такого инструмента негативно скажется на рынке, снизит доступность как нового, так и готового жилья. На мой взгляд, необходимы системные и долгосрочные меры, которые повысят адресность и социальную направленность льготного кредитования.

- Насколько я помню, обсуждались различные сценарии, когда мы оставляем условно-льготную ипотеку для регионов, для семей с детьми и так далее, но тормозим ее как общий вид, например, для Москвы, где льготная ипотека перегрела цены на рынке недвижимости. Вот в этом нужно соблюсти баланс в будущем?

Очень важно, чтобы льготная ипотека была сегментной и точечной. «Сбер» поддерживает все инициативы, которые повышают доступность ипотеки различным сегментам наших граждан. Сейчас действуют разные ипотечные программы с господдержкой, при этом в ряде регионов нового жилья строят недостаточно. «Сбер» здесь дает специальные условия по собственной инициативе: на сайте «Домклик» есть несколько вариантов того, как наш клиент может получить скидку и снизить свою ставку по ипотечному кредиту, покупая объект недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке.

Но нужно посмотреть и на то, как будет развиваться программа именно для вторичного жилья. Пока еще недостаточно времени прошло, но мы пристально следим за этим и ожидаем от наших законодателей конкретных предложений по льготной ипотеке на вторичное жилье. Но важно делать это очень осторожно. Мы помним, как этот инструмент поддержки граждан внес свою лепту в удорожание новостроек, — нельзя допустить такой же реакции на вторичном рынке.

- Будем надеяться, что такой инструмент будет найден. А сейчас поговорим об ипотеке в ИЖС. Как это все работает, каким пользуется спросом, где берут такие кредиты, кто их оформляет?

Это сегмент динамично растет уже несколько лет. Если во втором полугодии 2022 года доля ИЖС в выдачах составляла 3-4%, то сейчас — 8-9%. Быстро растущий спрос на ИЖС, с одной стороны, обусловлен распространением на него льготных программ ипотеки, а с другой стороны — рядом стимулирующих законодательных инициатив. Пять месяцев подряд, включая июль, мы наращиваем темпы кредитования ИЖС. Максимальный прирост по этому направлению показали Тыва, Камчатский край, Калининградская область.

И добавлю: мы не видим, что городское и загородное жилье могут конфликтовать между собой, хотя ряд экспертов придерживаются такой версии. На мой взгляд, это всегда решение гражданина — хочет ли он жить в квартире или в загородном доме. Тем более что в некоторых городах есть возможность строить частный дом в городской черте.

- Это, конечно, мечта — жить в доме со своей инфраструктурой. В принципе, такой тренд появился как раз сразу после пандемии, когда люди распробовали загородную жизнь и захотели жить так же, но с комфортом города.

Именно так.

- Недавно «Сбер» объявил о запуске ипотеки на коммерческую недвижимость для физлиц. Что это, как оно сработало и каким пользуется спросом?

Мы запустили коммерческую ипотеку в апреле этого года. Сейчас работаем над улучшением и расширением условий программы, но говорить о конкретных результатах пока рано. Впрочем, уже сейчас любой гражданин, который хочет заняться бизнесом, может взять в ипотеку помещение на первом этаже многоэтажного дома и открыть там барбершоп, салон красоты, кофейню и так далее. При этом он может подать заявку на «Домклик» как самозанятый — мы поможем ему правильно разобраться с налогами и все сделаем за него.

- При таком обилии вариантов возникает естественный вопрос: а чего люди хотят больше? Спрос на какую недвижимость сейчас в топе — на квартиры, на ИЖС, на комнаты или на коммерческую недвижимость?

На текущий момент лидерами просмотров объявлений на витрине «Домклик» выступают квартиры. 65-66% клиентов интересуются этим сегментом. Дома смотрят 21% людей, квартиры в новостройках — 8%. Реже всего пользователи ищут земельные участки (4%) и комнаты (1%).

- Земельные участки, видимо, проигрывают, потому что какая-то часть относится к тем, кто смотрит дома, которые идут уже с участками. Но вот почему так мало людей смотрят комнаты?

Последние годы мы видим устойчивый тренд на улучшение жилищных условий: про комнаты думают все меньше граждан. Люди мыслят категориями отдельных квартир и нацелены на улучшение жилищных условий — например, хотят переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную или трехкомнатную.

- Это внушает оптимизм. Хорошо, что люди хотят жить в квартире, а не в комнате. А теперь давайте представим, что мы беседуем с вами в декабре этого года. Каким вам сейчас видится конец этого года на ипотечном рынке?

По итогам 2023 года, если текущие тренды кардинально не поменяются, мы планируем выдать россиянам ипотеку на общую рекордную сумму 4 трлн рублей. Это на 55% больше, чем в прошлом году (тогда объем выдач составил 2,6 трлн рублей), и на 38% больше, чем в 2021 году (тогда объем выдач составил 2,9 трлн рублей).

- Будем надеяться, что так оно и будет. Спасибо.