Ипотечные заметки. Полгода прошло, что дальше?

 

Официальные данные за май

Выдан 157 841 кредит на сумму 580,47 млрд рублей. Средний размер кредита стабилен – 3,7 млн рублей. Средняя продолжительность – 288 месяцев.

Кредитов на приобретение новостроек выдано 43 422 на сумму 209,98 млрд руб.

Доля новостроек в кредитовании составляет 27,51 % в количественном и 36,17 % в денежном выражении.

Кредитный портфель вырос на 2,3 %.

Некоторые относительные показатели. В мае выдана сумма на 2,3 %, превышающая апрельскую. Это первый раз за последние 12 лет. В среднем на 10 процентов в мае выдавалось меньше.

Это значит, что рынок адаптировался к текущим ставкам.

Общий обзор

По предварительным данным за первое полугодие выдано на 60 % больше ипотечных кредитов в денежном выражении. Ежемесячно выдается свыше 150 тысяч ипотечных кредитов.

Можно проникнутся оптимизмом и строить прогнозы на второе полугодие.

Ипотечное кредитование показывает устойчивость, несмотря на отсутствие тренда на снижение ставок. С октября 2022 года средние ставки предложения превысили 11 % и находятся в стабильном состоянии с незначительным ползучим ростом. Интересный факт. Ставка выше 10 % не мешает спросу. Ипотечное кредитование нормально себя чувствует не только с однозначными ставками.

Происходит рост по всем видам кредитов. Новостройки занимают свое стандартное место – чуть меньше тридцати процентов от всех выданных кредитов. ИЖС пользуется спросом и растет до уровня 6-7 % от всех выдач.

Программы с минимальным ставками резко сократились. В то же время остались программы с субсидированными ставками. Низкая ставка может представляться наиболее короткий срок. Говорить, о том, что программы ушли с рынка преждевременно.

Программы господдержки привлекают примерно 25 % от всех заемщиков. Ведущая программа – семейная ипотека стабильно, превышает 60 % всех выдач по программам с господдержкой.

Распространение льготной ипотеки на вторичное жилье не имеет смысла ни экономического, ни социального. Затраты могут исчисляться сотнями миллиардов рублей. За эти средства можно помочь рынку секьюритизации. Ипотека - коммерческий продукт, а социальный аспект должен решать ярко выраженные и ограниченные задачи. При кредитовании новостроек средства с мультипликатором идут в экономику. Искусственный спрос на кредиты уже приводил к росту цен на недвижимость, который сократил доступность покупки, на который стимулирование было рассчитано.

Рассчитывать на новые льготные программы не стоит. Будут корректировки действующих программ.

Полезное антикризисное использование льготных программ превратилось в болезненную зависимость от этих программ. ППП – простота и публичная привлекательность отвлекают от вопросов по экономической и социальной эффективности бюджетных трат на льготные программы.

С учетом накопленного опыта и зафиксированного положительного и отрицательного эффекта можно поставить следующие вопросы к льготным программам.

Во-первых, программы льготного кредитования неограниченного круга лиц в рамках конкретного кредитного продукта вызывают вопросы социальной справедливости и необходимости оценки экономической эффективности. Характерный пример – льготные кредиты на настройки. Налицо использование рычага – бюджет оплачивает часть процентов, первоначальный взнос заёмщика и кредит от банка дают хороший мультипликативный эффект, обеспечивающий реализацию построенного жилья. К плюсам можно отнести приход денег не только строителям, но и многочисленным смежникам. Отрицательный эффект от роста цен на недвижимость подтвержден на официальном и экспертном уровне.

В качестве подтверждения тезиса о социальной несправедливости такой траты бюджета можно отметить введённые ограничение в программу – «одна квартира в одни руки», то есть через много лет функционирования этой программы исключена откровенно инвестиционная составляющая.

Наличие этой программы вызывает постоянную дискуссию о необходимости субсидирования покупки вторичной недвижимости.

Также стоит отметить негативный эффект от нагнетания страхов при приближении очередного срока завершения программы.

Во-вторых, целеполагание. В этом вопросе возникает терзание смутными сомнениями. Сомнения – не выводы, а задачи для исследования.

Дальневосточная ипотека привела к активного появлению предложения нового жилья или к сбыту и так строящегося с ростом цен. Покупка вторички по программе разрешена там, где условно нет новостроек, а почему не там, где нужен приток рабочих рук.

Сельская ипотека. В данном варианте она помогает решить задачу увеличения комфортных мест проживания в сельских местностях и увеличения проживающих. Проходят изменения, чтобы программы была более применима для истинно сельского населения.

Дальневосточная ипотека и сельская ипотека решают важнейшие задачи пространственного развития. Чем острее ситуация, тем должны быть активнее усилия. Другими словами, нужна целевая дифференциация в рамках программ.

Ипотека для ИТ специалистов. Зачем отдельная программа для неплохо оплачиваемых работников? Политическая и экономическая ситуация изменилась и без этой программы можно обойтись.

Семейная ипотека. Положительный пример гибкости применения программы. Рассматривать надо в совокупности с материнским капиталом и досрочным гашением части кредита 450 тыс. при рождении третьего ребенка. Для решения демографических задач придется идти по пути еще большой дифференциации и связи размера льгот с количеством детей. А для какой-то категории семей можно и разрешить покупку вторички с помощью льготного кредита.

Надо отметить, что льготные программы меняются и в нужном направлении.

Было бы полезно провести государственную комплексную проверку всех льготных программ на предмет их эффективности и соответствия заявленным целям. В результате быстрее произойдут изменения. Необходимо более явно донести до общества цели льготных программ, затраты и эффективность. Возможно сократится обсуждение постоянно возникающих идей придумать еще одну льготную ипотечную программу. Сложность в том, что придется одновременно посмотреть программы поддержки отраслевой и региональной поддержки в части соприкасающейся.

Прогнозы

В эпоху многофакторной нестабильности делать точный прогноз не имеет смысла.

Из прошлого опыта мы знаем, что прирост ежемесячных выдач длится 4-5 месяцев, а потом спад. Другими словами, постоянного роста еще не случалось.

Лучший результат был достигнут в 2021 году. Выдано 1,9 млн кредитов на 5,7 трлн рублей.

При отсутствии катаклизмов общая сумма кредитов может быть превышена на 10%.

Количество выданных кредитов может не дотянуть до рекорда 10%.

Это оптимистичный ориентир – 1,7 млн кредитов на сумму 6,5 трлн руб.

Может ли быть пессимистичный вариант, когда ориентиром является 2022 год с его 1,3 млн кредитов на сумму 4,8 трлн рублей? Если повысить пару раз ключевую ставку, то может.

Ориентир до 1,5 млн кредитов на сумму 5,3 трлн рублей.

Графики

Графики ставок, объемов будут опубликованы после получения официально статистики Банка России по итогам июня и ежемесячной корректировки АО ДОМ.РФ своей статистики по льготным программам.

РУСИПОТЕКА, 08.07.2023