Ипотечные заметки. Пять взглядов на август, беду приносящий
Ключевая ставка теперь 12%. Угрозы воплотились в действие. Классический прием западного консалтера. Сначала придумать риски, потом ими запугать, затем продать задорого рецепт. Какая цена этого наспех выписанного рецепта? На указанную тему будет написано много и грамотно. Позаимствуем из художественной литературы прием айсберга (Эрнест Хемингуэй) и будем экономить слова в телеграфном стиле.
I. Околонаучный взгляд
Телеграмма. Бессистемность.
Айсберг.
Системой можно назвать только такой комплекс избирательно вовлеченных компонентов, у которых взаимодействие и взаимоотношения принимают характер взаимоСОдействия компонентов на получение фокусированного полезного результата [1].
Организационная система - социальная (или социотехническая) система, осуществляющая сложную деятельность, направленную на удовлетворение определенной социальной потребности (или решение определенной социальной проблемы) [2].
Управление - это процесс формирования и реализации целенаправленного воздействия на объект-систему, основанный на обратной связи, на информационном обмене между субъектом и объектом управления [3].
Проблема субоптимизации когда организация деятельности предприятия осуществляется в соответствии с личными представлениями и интересами руководства (топ-менеджмента), которые зачастую не совпадают с интересами собственника и миссией компании [4],
Системный подход – понятие, подчеркивающее значение комплексности, широты охвата и четкой организации в исследовании, проектировании и планировании [5]. Системный подход в плане исследования, проектирования, планирования реальных организационных систем обращает внимание на недостаточность, а часто и вредность чисто локальных решений, полученных на основе небольшого числа существенных факторов. Системный подход опирается на известный диалектический закон взаимосвязи и взаимообусловленности явлений в мире и обществе, требуя рассматривать изучаемые явления и объекты не только как самостоятельную систему, но и как подсистему некоторой большой системы.
Авторский Прикладной комментарий.
Управление через финансовые индикаторы выглядит солидно. Альтернативная точка зрения в том, что это – упрощение управления народным хозяйством даже выхолащивание его сути. Как связано управление инфляцией с научно-техническим прогрессом и материальными достижениями в виде подшипников и готовых машин и оборудования? Никак. Управление инфляцией – конъюнктурное краткосрочное управление с разговорами о среднесрочном, а социально-экономическое развитие – долгосрочное и стратегическое планирование.
Можно предположить, что тип управления, используемый регулятором не соответствует управлению, используемому правительством и бизнесом, которые стремятся к системности.
II. Взгляд малого и среднего бизнеса
Телеграмма. Нет стабильности и кредита – нет развития.
Айсберг.
При определенных курсах рубля может получать выгоды бюджет или экспортеры или иной специфический бизнес.
МСБ при росте курса проигрывает всегда.
Руководители мегарегулятора негативно высказывались по поводу плановой экономики и роста роли государства. Это – одна рука. Вторая рука в это момент регулярно подрывает возможности МСБ.
Третья рука словесно забоится о гражданах. Четвертая рука удорожает кредит. Пятая рука рассказывает про радость граждан от роста ставки по вкладам. Шестая рука обвиняет граждан и бизнес в самостоятельном влиянии на рост инфляции из-за привычке к импорту, а тот удорожал из-за курса. Седьмая рука говорит, что курс – рыночный. Восьмая рука постоянно что-то ужесточает на основании собственной теории рисков.
Восьмирукий циклоп. Приснится же такое.
III. Взгляд со стороны граждан
Телеграмма. Не учи меня жить, а лучше помоги материально.
Айсберг.
Автомобили стареют и дорожают.
Выбор квартир есть.
Альтернативные способы инвестиций – удел избранных.
Может быть квартиру купить или дом построить.
Заботу мегарегулятора о гражданах можно разделить на три части.
Часть 1. Информирование
Вынесение в кредитную документацию на первую страницу процентов и прочего жирно.
Словесные интервенции о вреде совместных программ банков и застройщиков.
Пропаганда страха перед ипотечным пузырём и пузырем на рынке недвижимости.
Предложение положить депозит по более высокой ставке.
Часть 2. Обвинение
Берете кредиты с низким первоначальным взносом.
Берете кредиты с большой долговой нагрузкой.
Покупаете дорогие новостройки и не боитесь, что будет жить в комфортной квартире с неправильной рыночной ценой, как минимум, года три неправильной.
Часть 3. Наказание.
Первоначальный взнос будете нести от 30 % на новостройки и 20 % на вторичку.
Кредит будет дорогой, чтобы не могли потратить деньги на улучшение жилищных условий.
IV. Взгляд со стороны рынка недвижимости
Телеграмма. Этот рынок не задушишь, не убьёшь. Снижение - возможно, падение – нет.
Айсберг.
Новостройки.
Программы с господдержкой поддержат покупку новостроек. Ставки по ним – одни из лучших за всё время, и не растут до уровня номинальных.
До 1 октября банки и застройщики максимально используют методическое мастерство для обеспечения большей доступности покупки в кредит.
После 1 октября к мастерству добавится накопленный запас прочности.
В разных сегментах рынка ситуация может существенно различаться.
Вторичный рынок.
Кредиты на вторичку выдавались даже в самые тяжелые времена по неподъемным ставкам.
Есть запас эластичности к ставке.
Некоторые граждане могут поставить продажу на паузу из-за неясности перспектив.
Всегда найдутся люди, которым по своим обстоятельствам надо продавать.
Кому-то надо купить обязательно.
V. Взгляд со стороны ипотечного рынка
Телеграмма. Не пора ли рассказывать про парочку- кредит и рефинансирование кредита.
Айсберг.
Средняя ставка предложения 12 % была зафиксирована на прошлой неделе.
Перспективная ставка 15 % в рублях. Мы и не такое видели.
Реакция банков внешне более спокойная. Повышение не пошло сразу и на всё до 15%. Надо подождать заявлений сверху. Негатив услышат и 15 % будет к 1 сентября. Меньше истерик и до 1 октября будет расти ставка ступеньками.
Объемы кредитования будут снижаться. Сентябрь – плавно. Октябрь – посильнее.
Будут ли рекорды? Будут. Какие? Поймем к концу сентября.
Литература
1. Анохин П.К. Принципиальные вопросы общей теории функциональных систем / Принципы системной организации функций. - М.: Наука, 1973. - С. 5-61.
2. Франчук В. И. Основы общей теории социального управления.- М.: Институт организационных систем, 2000.-180 с.
3. Акимова Т.А. Теория организации: Учебное пособие.- М.: РУДН, 2010.-435 с.
4. Янг С. Системное управление организацией. — М.: Советское радио, 1972. — 456 с.
5. Энциклопедия кибернетики: в 2-х томах. Киев: Главная редакция Украинской Советской Энциклопедии, 1974.
РУСИПОТЕКА, 16.08.2023
