Ипотечные заметки. Сетования регулятора
Много чисел и собственных наблюдений Банк России приводит для обоснования повышения надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам под предлогом ограничения рисков заемщиков и банков.
С 1 октября эти соображения превращаются в прямое действие. Регулирование ужесточается. Доступное кредитование станет дороже для банков и граждан.
Начнем с вывода. Пришло подтверждение частного мнения, что регулятор, бизнес и граждане живут разной жизнью. Другими словами, регулятор живет в мире показателей и коэффициентов, по-своему трактуя интересы людей и бизнеса.
Напоминает реакцию на чтение описания рентгеновского снимка обычным человеком - всё плохо, хоть сейчас ложись и помирай. А лечащий врач говорит: отрицательной динамики нет, в пределах нормы, наблюдаем. Связка рентгенолога с лечащим врачом неплохо работает. В нашей ситуации рентгенолог есть, а лечащего врача не хватает. Мегарегулирование стало напоминать монополизацию мнений.
I. Наблюдение о росте кредитного портфеля
Банк России сообщает, что с марта 2023 года прирост задолженности превышали 2 %, а в июне темп вырос до 2,5%. Итог – на 1 июля прирост в годовом выражении составил 27 %. Банк России фиксирует опасение в чрезмерном росте кредитного портфеля.
Из статистики можно выявить, что непрерывный прирост выдачи ипотечных кредитов, как главного драйвера прироста портфеля, ограничен периодом пять месяцев. Это - редкое явление. Чаще три-четыре месяца непрерывного прироста.
Посмотрим на данные о приросте выдачи и кредитного портфеля. Годовой прирост свыше 20 % - нередкое явление. Чтобы прирост кредитного портфеля превысил стандартные показатели надо очень постараться в выдаче ипотечных кредитов. Прирост кредитного портфеля не приводил к заметному ухудшению качества кредитного портфеля.
Альтернативная точка зрения заключается в том, что до чрезмерности еще далеко. Ранее негативные последствия высокого роста кредитного портфеля не обнаруживались.
II. Наблюдение о наиболее рискованных кредитах
Такими кредитами объявлены кредиты, обеспеченные правами требованиями до договорам долевого участия в строительстве.
Обозначен вредным разрыв цен в 39-40 % между первичным и вторичным рынком. Отмечен риск занижения соотношения кредита к залогу. Предполагается, что реальный LTV рассчитывается неточно.
Лекарством назначено кредитование приобретения новостроек с первоначальным взносом не менее 30 %. Использован термин запретительный уровень надбавок.
Кредиты с залогом жилой недвижимостью обозначены рискованными с первоначальным взносом ниже 20 %, а при долговой нагрузке свыше 50 % с ПВ ниже 30 %.
Главная идея мегарегулятора – сместить кредитование в сторону кредитов с менее рискованными кредитами.
Несколько альтернативных соображений.
Первое. Строительно-инвестиционная отрасль прошла извилистый путь, включая крупные банкротства. Всё это время просрочка по кредитам на новостройки ниже в несколько раз просрочки по другим ипотечным кредитам.
Второе. Часть сделок по приобретению новостроек происходит через договор купли-продажи, а не ДУДС.
Третье. Договоры оплачиваются безналичным способом, что делает наглядным размер первоначального взноса в каждом конкретном договоре.
Четвёртое. Негативная оценка в более высокой стоимости новостроек по отношению к вторичке является экспертным мнением, не имеющим продолжительного практического подтверждения.
Пятое. Усредненный первоначальный взнос по льготным программам последние месяцы не превышает 25 %.
Это меньше 30 % и запретительное влияние на льготные программы можно зафиксировать. По крайней мере, на вербальном уровне.
Шестое. Коммерческие банки четверть века занимаются ипотечным кредитованием и накопили опыт по управлению выдачей ипотечных кредитов и управлением кредитным портфелем. Можно предположить, что практический опыт позволяет кредитовать с разумным риском.
Седьмое. Регулятор много лет подряд боролся с банковскими комиссиями в кредитованиями, которые повышали доходность. Сокращение выдач на доходы банков повлияет не лучшим образом.
Восьмое. Чудо в виде снижения цен на новостройки на 20-40 % вряд ли произойдет. Напомним про снижения курса рубля и удорожание части комплектующих. Давление на кредитование новостроек не ослабнет. Сокращение реализации новостроек ничего хорошего не даст. На всякий случай, вспомним про проектное финансирование – нет продаж и нет выплат по кредитам.
Выводы
1. Практика ипотечного кредитования не подтверждала регулярные опасения регулятора.
2. С одной стороны реальный мир с квадратными метрами, квартирами для проживания, кредитным портфелем для доходом и т.д. С другой стороны, показатели инфляции, LTV, ПДН. Эти две прямые идти параллельно и не стремятся пересечься. Готовность Банка России к компромиссам и учета интересов бизнеса и людей не очевидна.
3. Негативный эффект от макропруденциальных требований будет, но неравнозначный у всех кредиторов.
РУСИПОТЕКА, 31.07.2023
