Ипотечные заметки. Зимние ипотечные каникулы
15 декабря состоялись ожидаемые события: увеличение ключевой ставки и изменение льготных программ. Главный вопрос – что дальше. Предложим вниманию альтернативный сценарий на ближайшие три месяца. Альтернатива дается после базового сценария и сбывается при стечении определенных обстоятельств, происходящих достаточно редко. Другими словами, не сбылся сценарий – обстоятельства не сложились.
Первое. Банк России увеличил ключевую ставку с 15 до 16%
Цитата. Совет директоров Банка России 15 декабря 2023 года принял решение повысить ключевую ставку на 100 б.п., до 16,00% годовых. Текущее инфляционное давление остается высоким. По итогам 2023 года годовая инфляция ожидается вблизи верхней границы прогнозного диапазона 7,0–7,5%. При этом рост ВВП в 2023 году, по оценке Банка России, сложится выше октябрьского прогноза и превысит 3%. Это означает, что отклонение российской экономики вверх от траектории сбалансированного роста во втором полугодии 2023 года оказалось более значительным, чем Банк России оценивал в октябре.
В отдельных сегментах кредитного рынка появились признаки замедления активности, однако общие темпы роста кредитования по-прежнему остаются высокими. Повысились инфляционные ожидания населения и ценовые ожидания предприятий. Возвращение инфляции к цели в 2024 году и ее дальнейшая стабилизация вблизи 4% предполагают продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике.
Комментарий
1. Можно было в связи с ожидаемым спадом активности в январе отложить повышение на месяц. Можно было с учетом нарушения планов мегарегулятора по борьбе с инфляцией поднять сразу до 17%. Повышение на 100 базисных пунктов говорит не о мягкости, а о настойчивости и готовности продолжать свою собственную личную борьбу с инфляцией.
2. Когда враг назначен, то можно обосновать всё, что угодно.
Второе. Правительство скорректировало параметры льготных ипотечных программ
Правительство приняло решение скорректировать ряд параметров льготных ипотечных программ. Постановление об этом подписано. Цитата от Министерства финансов.
Так, по Дальневосточной и Арктической ипотеке с 6 до 9 млн рублей увеличен предельный размер кредита. Решение принято по поручению Президента, которое глава государства дал по итогам Восточного экономического форума в сентябре 2023 года.
Программа льготной ипотеки для Дальнего Востока начала действовать с декабря 2019 года. Она распространяется на все 11 регионов ДФО – Бурятию, Якутию, Забайкальский, Камчатский, Приморский, Хабаровский края, а также на Амурскую, Магаданскую, Сахалинскую, Еврейскую автономную области и Чукотский автономный округ.
Программа предполагает выдачу кредита под 2% годовых молодым семьям на покупку жилья или на строительство дома на Дальнем Востоке. В июне 2022 года правительство расширило ее действие на работников медицинских и образовательных организаций.
Также новым постановлением до 30% повышен взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8% годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Эта мера направлена на повышение качества кредитов.
Максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, теперь составляет 6 млн рублей.
Комментарий
1. Ограничения коснулись только программы льготной ипотеки. Это – помощь неограниченному кругу лиц только за факт покупки строящегося жилья.
2. Суммарный объем кредитования по льготным программам сохранится на высоком уровне.
Третье. Коммерческие банки завершают год с отличными показателями по приросту кредитного портфеля и по доходам
Комментарий
Ставка кредитования росла последние месяцы и можно ожидать неплохую доходность от сформированных кредитных портфелей.
Альтернативный сценарий
Уменьшить кредитование вне рамок льготных программ к уровню, близкому к нулю. Достаточно увеличить первоначальный взнос, а ставку кредитования поднять пропорционально повышению ключевой ставки.
Базовый усреднённый кредитный продукт при этом альтернативном сценарии будет выглядеть так: ставка – 19%, первоначальный взнос 50%. Стремиться предложение будет к: от 20% ставка, от 50% первоначальный взнос.
Комментарий
Мы сделали всё, что Вы хотели. Теперь кредитование зависит только от бюджетных возможностей. Для начала мы три месяца подождем. Теперь Правительство управляет ипотечным бизнесом. Мегарегулятор своё дело сделал.
Через три месяца – развилка, после которой плюс три месяца или смена тренда. Можно смело писать, что по отношению к рекордному 2023 году в 2024 году будет выдано на 30-50% меньше ипотечных кредитов.
РУСИПОТЕКА, 16.12.2023
