Льготная ипотека: «отменить нельзя оставить»
В ноябре Эльвира Набиуллина выразила беспокойство насчёт роста кредитования населения, в особенности ипотечного: +32% в годовом выражении. Это сопровождается увеличением цен на первичную недвижимость и влечёт за собой риски для всей экономики России. Поэтому рассматриваются изменения льготных программ в 2024 году. По некоторым заявлениям, возможно даже их полное прекращение.
Нужны ли программы льготной ипотеки, стоит ли их отменять или, наоборот, продолжать — мы узнали у Константина Барсукова, эксперта по рынку недвижимости, автора нескольких блогов и Генерального директора агентства «РЕЛАЙТ-Недвижимость».
- Константин, как вы думаете, могут ли полностью отменить льготную ипотеку при том, что ключевая ставка сейчас высока и снижение, судя по всему, не планируется?
Я бы разделял понятия: льготная ипотека, рост цен, адресные программы и так далее. У нас много проблем только потому, что всё собрано в громадную кучу. И теперь у Правительства возникают вопросы: «А если мы отменим льготную ипотеку при высокой ключевой ставке, не обрушим ли мы строительный рынок? А смогут ли люди покупать себе жильё?». И вот когда всё в большой куче — разобраться невозможно. Из-за огромного количества факторов вместе у меня тот же вопрос: а что будет дальше? Большие сомнения, что льготные программы по ипотеке полностью отменят. Но нас ждёт сокращение, учитывая общий настрой и позицию Центробанка.
- Как вы считаете, почему льготная ипотека стала так опасна для рынка? Ведь изначально это рассматривалось как мера поддержки застройщиков и молодых семей.
Вот именно потому, что 2 разные цели оказались смешаны в одну. Ипотека сейчас распространяется целиком на всех застройщиков. Соответственно, кто получает большую долю? Тот, у кого и так больше доля рынка. И компании только увеличивают её за счёт государственной поддержки. А правильно это? У нас действительно такие компании испытывают большие проблемы? То же самое касается молодых семей. Льготную ипотеку распространяют только на новостройки, но понятно же, что она нужна и на вторичку. Люди, которые родили ребёнка, не могут ждать, пока построится дом. Но на вторичку не распространяют, потому что эту программу объединили вместе с программой поддержки застройщиков.
- Что вы бы предложили в текущей ситуации?
На самом деле, я согласен, что льготные программы не должны быть такими. Но полностью отменять их сейчас — плохая идея, ведь тогда мы уберём сегодня единственную возможность купить что-то по нормальным ставкам. Стоило отменять льготную ипотеку ещё в начале 2023 года, когда было ценовое дно по вторичке. Уверен, что тогда застройщики не смогли бы поднимать цены, как они делали в этом году. И разрыв цен плавно ушел бы.
А сегодня лучше льготную ипотеку убирать постепенно. Постепенно делая её не выгодной, прежде всего для банков.
За счёт чего? За счёт повышения первоначального взноса и уменьшения выплат банкам, например. Дальше можно увеличить фондирование, убирать возможность смешивать рыночную и льготную ипотеку. В общем, есть способы, чтобы льготная ипотека медленно уходила с рынка и становилась невыгодной.
Причем при снижении ключевой ставки это давление должно быть сильнее.
- Как тогда поддерживать застройщиков и семьи?
Все льготные программы нужно делать адресными. Застройщикам можно помогать совсем другим путём. Например: прямые субсидирования государством за счет вхождения государства в долю строительных компаний. У меня большой вопрос: почему в программе реноваций в Москве участвуют частные компании, так же как я понимаю именно частные компании будут привлекать в строительстве на Новых территориях? Ведь это может делать государство в рамках некой государственной корпорации, которая могла бы и цены диктовать, и рабочие места обеспечивать.
Второй вариант — субсидирование ставок по проектному финансированию. Это не окажет сильного влияния на рынок (в смысле рыночных цен), государство поможет конкретным организациям справиться с конкретными трудностями. Прекратились проблемы — заканчивается поддержка.
То же самое с семьями: адресная помощь. Если цель у нас — улучшить демографическую ситуацию, тогда почему поддержка семьи с одним ребёнком сейчас почти такая же, как поддержка семьи с 5 детьми? Ведь для изменения ситуации даже двух детей на семью мало, нужно минимум 3 ребенка, а лучше 5. Тогда, условно, одно ребёнка родил — вот тебе небольшая помощь, двух — побольше, а трёх — вот тебе огромная помощь. Например, 50% по ипотеке государство взяло и само оплатило. Четвертый — 75%. Пять родили — 100% от ипотеки. То же самое с материнским капиталом (хотя его лучше отменить и сделать новый). И, конечно, нужно начать распространять любую программу помощи семьям на вторичку, а не только на новостройки.
И, конечно же, это должна быть комплексная, а не выдернутая из общего «поля» программа. Т.е. не просто льготная ипотека или выплаты за детей на покупку недвижимости. А некая общая программа адресной помощи семьям с детьми, которая будет включать в себя не только вопросы недвижимости, а все сферы помощи сбалансировано и взаимосвязано.
То есть я, по сути, за то, чтобы Правительство сделало сейчас единый реестр помощи семьям с детьми. И посмотрело на все эти программы с позиции – насколько они нацелены на повышении рождаемости. А дальше уже видоизменять эту общую программу так, чтобы все виды помощи были адекватны и по сути, и по размеру дотаций.
- Как вы считаете, что будет с ценами, если отменят льготную ипотеку?
На мой взгляд, цены на новостройки не упадут, скорее, вторичка подтянется по стоимости к первичке.
- На чём основаны ваши убеждения?
Во-первых, сейчас на рынке гуляют необоснованные мифы, о том, что идет затоваривание рынка новостроек, потому что не продано 70% квартир.
А что такое эти непроданные новостройки? Это квартиры в домах, которые будут введены в эксплуатацию в следующих годах вплоть до 2028 года. В предыдущих годах процент непроданных квартир был примерно таким же. Например, в ноябре 2021 года в непроданных находилось 60% квартир. Но никто тогда не говорил о крахе рынка.
Реальная же статистика такова — проданы порядка 95% квартир в домах, которые должны быть введены в эксплуатацию в 2023 году. В янваер уйдут остатки. А основная масса не проданного – это дома с 2025 по 2028 годы ввода в эксплуатацию. Более 45% квартир из домов, которые введут в 2024 году, уже проданы!
То есть, застройщики спокойно продали готовый товар, и пока еще не продали нее готовый товар. Ну так это нормальная ситуация!
А значит, у нас нет никакого высокого предложения на фоне низкого спроса, чтобы снижались цены.
Во-вторых, застройщики имеют «жирок» и могут и придержать цены. Они прекрасно понимают одну простую вещь: если снижать цены, то покупатель будет ждать, когда упадут ещё и ещё. Так что застройщики могут какое-то время легко устроить дефицит: притормозят стройки, перестанут продавать квартиры в будущих домах. А ещё могут вводить элементы рассрочки, траншевую ипотеку, делать субсидирования ставки за счёт заёмщиков. Например, «вместо 15% получи 7% ставку, но заплати 25%». Может, уменьшат долю прибыли, за счёт этого будут проводить субсидирования самостоятельно или договариваться с банками. Банкам тоже выгодно давать льготы, так что они вместе разберутся. Больше шансов, что вторичка подскочет. Поэтому отмена программ не самая лучшая идея, если цель — охладить спрос и остановить рост цен. Правительство и ЦБ загнали себя в угол, в ближайшее время увидим, как будет выбираться из этого.
Константин Барсуков, 27.11.2023
