Нулевая ипотека всё. Цены на новостройки будут снижаться?
Центробанк отменил нулевую ипотеку: это жесткая, но необходимая мера. Застройщикам придется искать новые способы стимулирования спроса, и покупатель от этого только выиграет. Так считает Дмитрий Рубин, основатель компании «Первый центр новостроек» и вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти.
Время инвесторов ушло: рынок аренды переполнен, а цены не растут. Теперь покупать новостройки будут те, кому квартира действительно нужна для жизни. Что ждет рынок новостроек и покупателей?
Конкуренция растет, качество проектов станет выше
Проекты, которые будут выходить на рынок в ближайшие несколько лет, будут качественно отличаться от тех, что мы видели в последние годы. Они станут лучше, в них появятся новые опции, инфраструктура будет прорабатываться более тщательно.
В меньшей степени это коснется самого доступного жилья экономкласса, но проекты класса «комфорт» будут по качеству приближаться к бизнес-классу. Конкуренция между девелоперами заставит их заботиться о том, чтобы жилье купили. И сегодняшняя маржинальность строительства позволит им улучшить проекты.
С 2020 года у застройщиков такой проблемы не было: раскупалась любая, даже самая низколиквидная недвижимость. Девелоперы возводили ЖК, не особо заботясь об инфраструктуре и комфорте, а лоты продавали в обход риелторов. За покупателя не надо было бороться.
Сейчас сфера строительства и недвижимости возвращается на привычные рыночные рельсы, где есть продавец и покупатель, выбирающий товар, который посчитает лучшим. И это позитивный тренд.
Два примера выхода из кризиса
Есть невидимая рука рынка, которая и должна самостоятельно регулировать этот рынок. Если начинают вмешиваться третьи силы (например государство), ни к чему хорошему это не приведет. В краткосрочной перспективе — возможно, в долгосрочной — никогда.
Приведу пример чисто рыночного регулирования: 2014 год, осень, начало кризиса. Доллар подскочил до 80 рублей, евро — до 100 рублей, ипотеку банки давали под 19–22% годовых. Это был стресс для рынка, но государство не вмешивалось, а монетарная политика Центробанка отражала инфляцию и ситуацию в целом.
Цены на жилье не подскочили, застройщики выдержали, а сделки хоть и вяло, но шли. Люди брали ипотеку под высокий процент, надеясь, что скоро смогут рефинансировать кредит. И они не ошиблись: уже через полгода ставки опустились до 12%, а еще через полгода — до 8%. Люди спокойно рефинансировали ипотеку и рынок продолжил жить так, как до кризиса.
Совершенно иной пример — кризис 2020 года. Правительство одобрило субсидированную ставку по ипотеке для первичного рынка, якобы пытаясь поддержать девелоперов.
Через несколько месяцев начался бурный рост цен: некоторые застройщики повышали цену на 10% в неделю! Рост цен в 2020 году составил 20–30%, а в некоторых городах выше. 2021 год продолжил эту тенденцию.
А закредитованность населения, которая и без того была высокой к началу пандемии, выросла еще больше.
Выдержат ли застройщики?
Сейчас и застройщики, и банки расплачиваются за эту кредитную политику. Что мы наблюдаем? Спрос падает, а в ближайшем будущем есть риск затоваривания рынка жилья. В уже сданных домах много пустующих квартир: какие-то не раскуплены, какие-то не могут найти арендатора. Об этом говорят уже не только на корпоративном, но и на государственном уровнях. Да и сами покупатели, переезжая в построенный дом, видят, что соседей не так много.
Скорого восстановления спроса мы не ждем: все, кому было необходимо жилье, уже купили его в 2020–2022 годах. Кто-то — при помощи льготных программ, кто-то — воспользовавшись нулевой ипотекой от застройщика. Не грозит ли это банкротством застройщикам?
Думаю, нет. «Жирок», накопленный девелоперами за последние годы ажиотажного стимулированного спроса, позволит им без потерь пережить период сниженного спроса — ожидается, что он займет ближайшие два–три года. Они будут строить меньше: очевидно, что такого объема предложения, как в 2020–2021 годах, сегодня не требуется.
Не стоит забывать, что у девелоперов есть прекрасный актив — земельный фонд. К примеру, в Петербурге свободной земли для застройки практически не осталось: все участки раскуплены. Любому застройщику достаточно продать участок — и он будет безбедно жить еще несколько лет, не сокращая издержки и не увольняя сотрудников.
Ждать ли дисконтов и низких ставок?
Продавцов, которые готовы делать большие скидки (как это было, например, осенью 2022 года), сегодня мало.
Застройщики тоже вряд ли будут предлагать скидки, только в рамках акций. В общей массе цены вниз не пойдут. Наоборот, они будут идти вверх, но очень осторожно.
В то же время мы наверняка увидим массу знакомых маркетинговых инструментов: отделка, меблировка или кладовка в подарок или большая скидка на паркинг. Застройщики будут предлагать опции, придающие недвижимости дополнительную ценность.
Что касается ипотечных ставок, то к околонулевым показателям и даже к 2–3% годовых они уже не вернутся: Центробанк ясно дал понять, что будет бороться с такими схемами. Регулятор требует от банков, чтобы первоначальный взнос составлял не менее 15%, а ставка по ипотеке была рыночной. Покупать на таких условиях или нет — выбор клиента.
Периодически появляются предложения субсидировать ипотеку на вторичном рынке: в краткосрочной перспективе это даст рост спроса, люди смогут быстро продать «вторичку» и купить «первичку». Но в дальнейшем ценник на «вторичку» резко пойдет вверх, за ним потянутся новостройки. В итоге ничего позитивного рынку это не принесет.
Если государство хочет реально помочь и покупателям, и застройщикам, то есть огромное число очередников, которые ждут расселения из коммуналок. Государство может выкупать квартиры у застройщиков по справедливой цене и либо раздавать, либо продавать под низкий процент очередникам, молодым семьям и всем тем, кому действительно нужна помощь.
Рынок будет регулировать себя сам
В ближайшие месяцы застройщики снова вернутся к риелторам, без которых они обходились в предыдущие три года. Именно у риелторов есть клиенты, продающие «вторичку» — они и будут основной движущей силой, основными покупателями новостроек.
Мы возвращаемся к условиям 2019 года — в то время, когда рынок регулировал себя сам. Когда застройщики дружили с риелторами: риелторы знали, какие застройщики надежные, какие — не очень, и могли давать советы покупателям, предлагали лучшее и максимально подходящее клиенту жилье. Покупатели от этого только выиграют.
ЦИАН, 27.04.2023
