Остановка 8,5%. Далее – везде
С сентября 2022 ставки ипотечного кредитования были псевдостабильными. Ключевая ставка не росла, а банки постоянно по чуть-чуть ставки повышали. Итог – в сентябре 2022 средняя ставка предложения ипотечных кредитов на вторичном рынке была 10,4 %, а в июле 2023 уже 11,6 %. Этот простой факт подтверждает, что банки закладывали в ставку все известные риски, в том числе риск от действий Банка России.
Увеличение не на 0,5 процентных пункта, а сразу на 1 даст очевидный эффект. Рост 0,5 был ожидаем и прошел бы мягко, а рост на 1 процентный пункт до 8,5 % и негативные вербальные интервенции регулятора откроют дорогу для роста ставок. Ставка 13 % через непродолжительное время станет привычной рабочей ставкой и на этом рост не остановится. 15 % в рублях - не фантастика, а плата за управление Банком России не развитием, а финансовыми индикаторами в виде инфляции и «рыночный» курс рубля.
Льготные программы не смогут компенсировать рост ставок. Они никогда не занимали доминирующую долю рынка, так как нацелены на новостройки, которые не превышают трети ипотечного рынка. Затраты государства вырастут до критичного уровня. Массовые программы продлевать будет тяжело. Ждем завершения. Могут остаться малочисленные типа Арктической ипотеки и семейная ипотека без поблажек в виде одного ребенка, а лимит по Сельской ипотеке в очередной раз стремительно закончится.
Ожидается стагнация на рынке недвижимости и ипотечного кредитования. Рост сначала остановится, а потом попадет в неустойчивое равновесие - толкни и упадет. Рынок будет спасать следующее:
- отсутствие доверия населения к накоплениям и вымывание сбережений в недвижимость,
- обреченное привыкание к высокой ставке,
- корректировка цен в виде скидок и торга.
Прочность рынка ипотечного кредитования имеет запас, позволяющий пережить патологическую боязнь истинных и мнимых рисков, насаждаемую Банком России, который последовательно тормозит развитие рынка ипотечного кредитования, рынка ипотечных ценных бумаг. Уникальная способность действовать в противофазе потребности бизнеса и населения.
Остается оглянуться на четверть века развития ипотечного кредитования в России, учесть профессионализм кредиторов, стойкость населения, влияние строительного комплекса и считать, что эти временные рукотворные трудности будут преодолены в 2024 году.
А 2023 год из трудного переходит в разряд тяжелого.
РУСИПОТЕКА, 21.07.2023
