«Покупатель привык, что ипотека – это единственный путь»
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова — об особенностях сделок на первичном рынке недвижимости в 2023 году.
«Приобретение недвижимости — это базовая потребность, которая никуда не исчезает. Но постепенно меняется портрет покупателя и параметры самих сделок.
Так, клиенты строительных компаний постепенно и неуклонно молодеют. При этом все привыкли к тому, что приобретение квартиры в ипотеку — это практически единственный путь. Это приводит к удлинению срока кредитования — за прошлый год он превысил 24 года в целом по стране, по Петербургу примерно та же картина. Это произошло из-за того, что очень сильно вырос в цене квадратный метр, но люди продолжают пользоваться доступным инструментом.
У нас 100% ипотеки — льготная. Это либо государственная поддержка, либо «семейная» ипотека. При этом доля семейной ипотеки за последнее время выросла до 40% благодаря расширению аудитории. Это изменение влияет и на конечный выбор недвижимости. Сейчас мы наблюдаем активный спрос в отношении двухкомнатных квартир по нашему проекту «Огни Залива» на юго-западе города. Отчасти это обусловлено квартирографией проекта, где широко представлены семейные квартиры, отчасти высокой готовностью комплекса.
Дело в том, что в периоды нестабильности покупательский интерес привлекают, в первую очередь, объекты в высокой степени готовности. Помимо желания въехать как можно скорее, приобретение недвижимости расценивается потребителями как надежный способ сохранения средств. Возможно, этот актив претерпит некоторые колебания стоимости, но радикально эти средства не будут потеряны точно, и на длительном временном промежутке это надежное вложение.
Отдельный разговор — просторные квартиры — трех и четырех-комнатные. Их сегодня практически не проектируют и не предлагают покупателям, поскольку застройщики осторожничают, хотят работать с теми объектами, которые по чеку будут доступны покупателям. Поэтому такие лоты оказываются вне конкуренции и становятся преимуществом проекта.
Если говорить о динамике спроса, то первый квартал у нас показал неуклонный рост от месяца к месяцу. В апреле мы, по-видимому, вышли на некое плато. Если не будет потрясений, то спрос будет оставаться в текущих параметрах еще достаточно продолжительное время. Уровень цен высокий, поэтому предпосылок для существенного роста спроса мы не усматриваем. Показатели марта-апреля мы можем интерполировать примерно на год, возможно с небольшими колебания. В основном, это потребительские сделки, хотя присутствуют и региональные инвестиционные покупки, и местная инвестиционная составляющая.
Покупатель на региональных рынках будет немного прирастать, в том числе за счет военной ипотеки — надеюсь, что ее параметры будут приведены в некое соответствие с общественным запросом. Но на петербургский и московский рынок военная ипотека вряд ли повлияет как значимый фактор.
Мы, со своей стороны, также стимулируем спрос — дополнительно к госпрограммам предлагаем скидки, связанные с эскроу. За счет того, что у нас не снижается ставка по корпоративному кредиту по мере наполнения эскроу-счетов, мы имеем возможность сделать клиенту скидку. Однако уже с мая Центральный банк установил предел для такой скидки клиенту.
Глобального снижения цен ждать не стоит — предпосылок для этого нет. Дело в том, что все, что связано с производством строительных материалов сегодня очень востребовано по целому ряду причин. А основной принцип формирования стоимости на первичном рынке — затратный. Так что пока не снижается строительная себестоимость, ни о каком движении цен вниз говорить не приходится».
РБК, 10.05.2023
