Хрустальный потолок

Гордейко Сергей

главный эксперт, Русипотека

С 10 июня 1999 года по 23 января 2000 года ставка рефинансирования была 55%. Наметился тренд к этим далеким рубежам.

Очередное измерение средних ставок предложения выявило новые рекордные показатели:

• высокий еженедельный прирост с 22,04% до 23,17 %,
• рекордная ставка с начала измерений (2022) - 23,17 %,
• рекордная разница между ставкой предложения и ключевой ставкой – 4,17 процентных пункта.

Индексы могут рассчитываться по разной методологии и отличаться по абсолютному значению. Индекс Русипотеки определяется для заемщиков с официальной зарплатой и высоким первоначальным взносом. Это – условно лучшие заёмщики. Для оценки тенденций имеет значение динамика изменений.

Во время нового периода повышения ставок с 24 июля 2023 года временная стабильность ключевой ставки не останавливала непрерывный рост рыночных ставок.

Прирост ставок ускорился. А почему?

• банки заранее готовятся к повышению ключевой ставки и практически не рассматривают иные варианты.
• снято ограничение на значение полной стоимости кредита и можно ставки повышать без ограничений.
• доступность кредитов уже крайне низкая для 22 % и рост ставок до 24 % картину не меняет.
• доступное кредитование обеспечивается снижением ставки, в том числе на платной основе. Комиссии могут вырасти, что приведет к росту доходов банков.
• единицы, взявшие кредит по ставке 23-25%, через два года его рефинансируют и уйдут в другой банк. За это время дадут банку неплохой процентный доход. Другими словами, меньше, но дороже.

К чему приведет рост ставок? 

Первое

К сокращению срока выдаваемого кредита до 10, в лучшем случае 15 лет . График платежей для аннуитетного платежа на высоких ставках и длительных сроках кредита трудно корректно сформировать. От этого хуже не будет.

При ставке 24 % доход 300 тыс руб. дает следующий ряд возможного кредита при изменении срока.

• 120 месяцев - 6,93 млн,
• 180 месяцев – 7,43 млн (сумма кредита прирастает на 7,12 %),
• 240 месяцев - 7,58 млн (прирост на 2,03 %,
• 300 месяцев – 7,63 млн (прирост на 0,61 %),
• 360 месяцев – 7,64 млн (прирост 0,18 %).

Второе

Сокращение объемов кредитования, которое ускорится после нового года после ввода Стандарта ипотечного кредитования. Преждевременно определять темп снижения. Возможно возникновение компенсирующих факторов, например:

предоставление застройщиками беспроцентной рассрочки на 2-3 года. Долг немного погасится, а потом и кредитование восстановится;

завершение дорогих депозитов и использование денег для покупки за наличный расчет или увеличенный первоначальный взнос, чтобы получить небольшой доступный кредит.

Есть и другие компенсирующие факторы, сохраняющие рынок недвижимости от падения.

Сокращение – это жизнь в отличие от падения.

Вместо заключения

Потолок ставок будет пробит, разбит и построен выше.

РУСИПОТЕКА, 22.10.2024