Нужно ли отказываться от массовой льготной ипотеки?
Нужны ли адресные программы льготной ипотеки или оставлять массовую? Как ужесточение льготных программ отразится на доступности ипотеки?
Поговорили об этих и других вопросах с порталом "Недвижимость и строительство". К сожалению, там всё интервью не вошло по размеру. Публикую здесь полную версию.
Что изменится на рынке недвижимости с точки зрения экономики, если льготная ипотека станет адресной?
Тяжело сейчас об этом судить, так как не понятно насколько широка будет эта адресность. Ведь кто-то семейную ипотеку в текущем формате тоже называет адресной.
Так же не понятно, что будет с рыночными ставками по ипотеке в июле 2024 года, когда наступит срок отмены льготной ипотеки.
Единственное, что можно точно сказать – это то, что с большой вероятностью застройщикам придется работать с рыночной ипотекой в существенно большем объеме, чем с льготной.
Соответственно, придется вспомнить о маркетинге, а не только о монетарном стимулировании покупателей через низкую ставку по ипотеке.
При этом не стоит ожидать снижения цен на новостройки, даже при условии сохранения высоких ставок по «рыночным» кредитам.
Застройщики скорее выберут путь снижения прибыли за счет дополнительных расходов, чем за счет снижения цен.
Хотя вполне допускаю, что отдельные акции со скидками у отдельных застройщиков будут.
Как вы считаете, стоит ли отказываться от массовой льготной ипотеки и почему? Или ее наоборот, надо поддерживать?
Конечно нужно отказываться от массовой льготной ипотеки. Более того, отказываться нужно было в конце 2022 года, т.е. не продлевать её.
Основная проблема льготной ипотеки не в разгоне цен. Она, конечно, оказывала давление, но не основное. Я еще в 2021 году на своем канале рассказывал, почему льготная ипотека не является основным драйвером роста цен. Рост цен в те годы и без неё бы случился. Возможно, что он не был бы таким резким. Но то, что в итоге цены все равно доросли до текущего уровня факт. Хотя вот в 2022 и 23-м годах, льготная ипотека оказала большее влияние на рынок и позволила застройщикам сначала не снижать цены, а затем повышать их. И явно помогла получить прибыль.
И всё же главная проблема льготной ипотеки не в разгоне цен, а в том, что в текущем виде она порочна по своей сути. Потому что она не является Программой направленной на что-то. А является программой направленной на обогащение банков и опосредованно застройщиков. Деньги из бюджета, минуя реальный сектор экономики, утекают в финансовый.
Это произошло потому, что у любой льготной ипотеки нет никаких целевых показателей. По крайней мере, ни разу ни в одном документе я этого не видел, ни от одного из чиновников любого ранга, я их не слышал.
Нам говорили о неких общих вещах, типа поддержка семей, поддержка застройщиков, поддержка сельских жителей, развитие территорий. А что за этими словами? Где конкретные целевые показатели, т.е. те, которые можно измерить и за достижение которых у кого-то будет персональная ответственность? Их нет. Поэтому понять эффективность любой программы не возможно. Единственные показатели, о которых мы слышали – это количество денег потраченных на эти программы и количество кредитов (суммы) выданные по этим программам.
И в чём тогда суть? Что такое поддержка застройщиков? На мой взгляд, это дать денег тем, у кого проблемы. Кто получает основные деньги по этим программам? Банки. Причем у кого больше доля, тот больше и получил. Застройщикам даёт спрос покупателей и значит продажи. Кто получает основные продажи? Тот кто имеет большую долю рынка, тот больше и получает.
В итоге самые крупные банки и самые крупные застройщики являются основными выгодоприобретателями льготной ипотеки. А правда ли, что именно у них основные проблемы? Скорее всего нет, так как обычно проблемы испытывают не крупные, а мелкие.
То есть помощь в виде льготной ипотеки, которая должна помогать тем застройщикам, у которых есть проблемы, направляется несправедливо.
Что такое семейная ипотека? Поддержка семей с детьми. Чтобы что? Чтобы демографию улучшить? Вроде да. Кто получил большую выгоду? Крупнейшие банки и крупнейшие застройщики. Что получили семьи с детьми? Увеличилась рождаемость? Если даже вдруг увеличилась, то от семейной ипотеки? Нет.
Большинство покупок по семейной ипотеке – это студии или однокомнатные квартиры. Которые явно являются инвестициям (на пенсию, когда дети вырастут), а не расширением жилплощади, чтобы большая семья поместилась. Попутно ещё и цена на новостройки оторвалась от вторички. Т.е. цена покупки для семей увеличилась.
Любая Программа должна иметь цель, которая достижима во времени и измерима. Только тогда это нормальная программа. Любая льготная ипотека не такая. И вот результат.
Поэтому программы льготной ипотеки должны быть не просто адресными, а целевыми! Причем должны четко разделяться виды помощи: семьям одно, застройщикам другое. И по каждому виду поддержки должны быть свои программы и свои целевые показатели. И что принципиально важно - своя персональная ответственность!
Как вы думаете, станет ли ипотека в России в 2024 году более доступной? В каких регионах ожидается всплеск на ипотеки? Как это отразится на качестве жизни людей?
Вопрос в том, что такое «более доступная», учитывая, что сейчас ставки запредельные, то любое снижение – это уже «более доступная». Набиуллина на днях говорила, что если инфляция будет на устраивающем ЦБ уровне, то ключевую ставку будут снижать. И говорила, что у неё есть основания полагать, что это будет во второй половине 2024 года.
Так что там и будет «более доступная» ипотека. Всплеск везде произойдет, учитывая, что сегодня ипотека на вторичке в полумертвом состоянии. Относительно этих данных любой объем выдачи, которые в былые годы считался бы нормальным – будет считаться всплеском.
На качестве жизни людей не понятно как отразится. Потому что ипотека не может быть оторвана от остальных аспектов. Если зарплаты не будут расти, то на фоне инфляции 22-го и 23-го низкие ставки по ипотеке всё равно будут казаться большими, потому что доход домохозяйств будет ужиматься на уровень инфляции. Но в любом случае, чем меньше ставка по ипотеке, тем проще людям купить квартиру.
Константин Барсуков, 02.02.2024
