Ипотека переходного периода
Синельников Александр
ФОРА-банк - частная кредитная организация, имеющая ипотечную направленность. Наш выбор основывается на мировом опыте, который показывает, что кредитование под залог недвижимости - надежная форма банковской деятельности. В условиях экономической и политической нестабильности недвижимость является одним из немногих инструментов, которые позволяют защитить права кредиторов в наибольшей степени. Но в развитии ипотечного кредитования нам предстоит вначале пройти переходный этап.
Нереальность привлечения "длинных" ресурсов.
Работа системы ипотечного жилищного кредитования немыслима без привлечение финансовых ресурсов на длительное время. Именно на привлеченных ресурсах строят свою работу коммерческие банки. Но поскольку привлекаемые сейчас на рынке средства короткие и дорогие, то и выдаваемые кредиты соответственно короткие и дорогие. Необходимо поддерживать ликвидность банковского баланса. Банк не может из коротких денег выстраивать длинные цепочки. Такие попытки обречены. И печальный опыт Кассового союза служит лишним тому подтверждением.
Вполне понятно желание государства оказать положительное влияние на становление ипотечной системы. Этим объясняется Поручение Президента, в соответствии с которым Правительство должно разработать программу создания системы ипотечного жилищного кредитования в стране. Работа началась, к ней были подключены различные министерства и ведомства. Но в результате была разработана не программа, а Концепция развития ипотечного жилищного кредитования.
Что представляет из себя разработанная и обсужденная на заседании Правительства концепция? Это весьма объемный документ, содержащий определенный набор деклараций. Суть их сводится к тому, что центральным элементом российской системы ипотечного жилищного кредитования должно стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
В чем видит свои функции само государство? Во-первых, определить место этого Агентства в системе ипотечного кредитования. Затем докапитализировать его, выделив из бюджета 360 млн. рублей. И плюс к этому предоставить гарантии на привлечение средств в объеме двух млрд. рублей. Во-вторых, государство должно устранить противоречия и пробелы в действующем законодательстве. И в-третьих, обеспечить защиту малообеспеченных слоев населения путем выдачи субсидий.
Когда данная Концепция была предложена к обсуждению, я ожидал от нее ответа на самый насущный вопрос: где взять "длинные" деньги? К моему глубокому сожалению, его нет. Декларации о том, что Агентство под государственные гарантии будет привлекать средства с рынка, звучат малоубедительно. Разве может страна, балансирующая на грани дефолта (т.е. отказа от исполнения своих обязательств по целому ряду финансовых обязательств), выступать заемщиком на внешних рынках? Ответ очевиден. А на внутреннем рынке уже и так существует целый ряд инструментов, которые не находят спроса. В частности, облигации государственного сберегательного займа.
Тогда вполне резонно возникает следующий вопрос: чем облигации государственного сберегательного займа хуже по своему кредитному рейтингу тех облигаций, которые выпустит Агентство? Необходимо отметить, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по форме собственности является частной структурой. И не важно, что средства на его создание предоставлены из бюджета. Вовсе не факт, что эмитированные частной структурой обязательства будут пользоваться на рынке большим успехом, чем государственные ценные бумаги, выпускаемые Минфином от лица Правительства. Коль скоро данная структура не сможет привлечь средства, то и перспективы самой Концепции представляются весьма туманными.
Альтернативные источники.
Итак, деньги занять на рынке очень сложно. А если это и удается, то стоимость их привлечения составляет никак не меньше ставки рефинансирования Банка России, которая сегодня находится на уровне 55% годовых. При этом платежеспособный спрос населения неуклонно падает. Причины хорошо известны - доходы населения не индексируются. Инфляция, закладываемая в бюджет, выше предлагаемых ставок индексации доходов бюджетников, с которыми Правительство обращается в Парламент. В коммерческих структурах предприниматели также не сильно озабочены индексацией доходов сотрудников. Есть предприятия, где зарплата служащих привязывается к валюте. Но это единичные случаи.
Даже если привлекать деньги под 55%, то, с учетом маржи банка, выдавать их менее чем под 58% не получится. Тотчас возникают большие сомнения в том, что их удастся вернуть. Дело даже не в рисках, связанных с кредитованием, а в платежном потенциале заемщиков. Он не растет. Столь высокий процент с каждым годом будет удавкой затягиваться на его шее. А кредиты долгосрочные, поэтому планы надо выстраивать на 10 лет. Значит дефолт по заемщику закладывается еще на первичном этапе выдачи кредита.
Коль скоро привлечь дешевые "длинные" деньги невозможно, а выдавать дорогие короткие бессмысленно, надо искать альтернативные источники. Таковыми, по моему глубокому убеждению, являются: федеральный бюджет, бюджеты субъектов Федерации, кредиты Центрального банка.
Федеральный бюджет. Сразу можно возразить, что Федеральный бюджет у нас и так в дефиците. И закладывать в него средства на поддержку ипотеки и рефинансирование кредитования просто немыслимо. Не соглашусь. Этим летом в Думе прорабатывался проект Закона о гербовом сборе. Гербовый сбор - это сбор, взимаемый с гербовых бумаг, на которых должны оформляться сделки с недвижимостью, подлежащие обязательной государственной регистрации. В его экономическом обосновании фигурировали колоссальные цифры по количеству бланков, используемых сегодня при оформлении этих сделок. Очевидно на сто процентов, что эти суммы будут собраны, причем живыми деньгами и без особых усилий. Даже если размер сбора составит один доллар с листа, это не станет препятствием для населения при оформлении сделки на десятки тысяч долларов и не вызовет сокращения объемов совершаемых сделок с недвижимостью. А для бюджета - существенная прибавка. Если гербовые сборы целевым образом направлять на рефинансирование, то вполне реально поддерживать низкий уровень процентных ставок. О сроках говорить не приходится, поскольку бюджетные средства бессрочны и бесплатны.
Бюджеты местных уровней. Здесь кроется один из главных вопросов государственной политики: как государство будет стимулировать развитие экономики? Есть два только способа, все остальные - их производные или компромиссы. Экономику можно развивать, стимулируя либо потребление, либо производство. Потребление стимулируется путем увеличения платежеспособного спроса населения. А производство - инвестициями или кредитами на пополнение оборотных средств предприятий. Не вдаваясь в подробности отмечу, что я - сторонник первого пути. Надо стимулировать спрос, который безусловно выплеснется на рынок. На рынке возникнет дефицит товаров и услуг. Тогда начнется их производство. Соответственно произойдет и подъем экономики.
На сегодняшний день имеются многочисленные региональные эксперименты в Сарове, Рязани, Пензе, Сочи. Там система ипотечного кредитования основывается на возможностях местных бюджетов. Причем не за счет перераспределения расходной части, а за счет формирования дополнительных доходов, получаемых в самом процессе жилищного строительства, который стимулируется региональной ипотечной программой. Бюджет стимулирует спрос, предприятия стройиндустрии возводят жилье и платят налоги, увеличивая тем самым наполнение бюджета. Бюджет, в свою очередь, снова направляет эти деньги на стимулирование спроса. Раскручиваемая таким образом спираль и создает экономический рост.
Эмиссия. В создавшейся ситуации Центральный банк просто обязан увеличивать денежную массу. Однако ее необходимо связывать, чтобы свободные деньги не оказались на валютной бирже. И механизм ипотечного кредитования является не чем иным как классическим механизмом связывания средств и их направления в строительство, на которое, по большому счету, работает вся экономика.
Сделать это несложно. Более того, Центральный банк подобную попытку уже успешно осуществил. Год назад он начал переучитывать векселя экспортеров. Ничего кроме положительного стимулирования экспорта и получения дополнительной валютной выручки не произошло. Здесь же предлагается стимулирование отечественной строительной индустрии, а через нее всей экономики.
Указанные три источника - это источники переходного периода экономического развития Российской Федерации. И пока - в переходный период - других источников либо не будет, либо они составят весьма незначительную долю на этом рынке.
Национальные особенности.
Несмотря на всю сложность текущей ситуации у банков существуют возможности для достаточно активной работы на ипотечном рынке. Прежде всего банки должны встраиваться в уже имеющиеся сегодня на региональных уровнях системы. В частности, в Москве создано Московское ипотечное агентство, которое приняло на себя функции рефинансирования коммерческих банков. Параллельно наш банк прилагает усилия для создания ипотечной системы в Калининградской области, где финансирование будет происходить за счет местного бюджета по описанной выше схеме.
Есть и другой вариант. Он, на мой взгляд, один из самых быстрореализуемых и заключается в работе коммерческого банка со строительными организациями. Строительные организации имеют источники для рефинансирования выдаваемых кредитов на реализацию ими же построенного жилья. Они составляют как минимум 25% стоимости возведенного жилого дома и характеризуют минимальный уровень рентабельности самой строительной организации. Понятна логика строителей: им лучше получить прибыль в рассрочку, нежели не получить ее вообще. В связи с этим строителям нужны банки, которые на базе получаемых от них товарных кредитов выстраивали бы отношения с заемщиками на предмет приобретения жилья во вновь возведенных зданиях. Таким образом, работа банка со строителями должна вестись на всех этапах процесса строительства и реализации готового жилья.
Именно с помощью таких подходов в российских банках может формироваться серьезный ипотечный бизнес. Таковой мне видится российская специфика в отличие от той же Германии, где ипотечные банки сложились исторически. Суть их работы очень проста - эти банки работают исключительно с ипотечными кредитами. И в случае банкротства такого банка закладные, являющиеся обеспечением эмитированных для вторичного рынка ипотечных бумаг, выводятся из конкурсной массы. Есть еще одно важное обстоятельство - только ипотечные банки могут эмитировать ипотечные ценные бумаги, при этом на их обеспечение другие кредиторы банка не имеют права обратить взыскание.
В США ипотечных банков нет, а существует двухуровневая модель. Американцы создали знаменитое агентство "Фэнни Мэй", через которое был запущен механизм ипотечного кредитования без принятия Закона об ипотечных банках. Агентство просто-напросто вытащило из банков закладные, поскольку они там, как и в России, входят в конкурсную массу.
Для меня выбор двухуровневой модели системы ипотечного кредитования в России не является очевидным. Обращу внимание еще на один аспект: в Соединенных Штатах существует англосаксонская правовая система, а у нас - континентальная. Они в корне различны. Создавать некий гибрид из континентальной правовой системы и экономической модели США в рамках всей страны весьма рискованно.
На местах каждому региону придется выбирать свою собственную модель для начального этапа. Известно, что в России есть регионы-"доноры" и "депресивные" регионы, получающие трансферты из центра. О каких ипотечных банках или о каком Агентстве можно говорить в регионах, где из всех банков работает только Сбербанк. А если Банк России будет его рефинансировать через переучет векселей или сделки РЕПО, то тогда там и создавать ничего не нужно.
Мне ближе всего чешско-венгерский вариант. Там не устраивали революций в банковском законодательстве, а просто усилили контроль за универсальными банками, занимающимися ипотечным кредитованием. Эти страны законодательно утвердили вывод закладных из конкурсной массы. Поэтому Национальный банк просто отслеживает соотношение объемов закладных, находящихся в банке, и объемов эмитированных ценных бумаг. Считается, что при должном контроле можно разрешить банку и другие виды деятельности. И у Центрального банка Российской Федерации достаточно рычагов контроля за деятельностью коммерческих банков.
Возвращаясь к дню сегодняшнему, скажу, что в структуре нашего кредитного портфеля есть кредиты явно коммерческие, прибыльные. Они короткие, по высоким ставкам. А есть кредиты, которые мы выдаем в сотрудничестве с указанными выше организациями. Они действительно малодоходны. Но это реальная работа на перспективу, на будущее. Отлаженная технология при больших объемах будет приносить прибыль даже при небольшой марже. Мы уверены, что в недалеком будущем кредиты второй категории станут массовым явлением и будут приносить ощутимую прибыль не только банку, но и существенную пользу заемщикам, оказывая благоприятное влияние на социально-экономический климат в стране.
Банковское дело в Москве, 30.12.1999
