Корпоративные облигации на рынке жилья
Пекарская Юлия, начальник управления корпоративных финансов
Федоров Константин, руководитель отдела эмиссий
ЗАО "Сити Инвест Банк"
Развитие российской экономики невозможно без привлечения инвестиций, и, как показывает практика, для большинства российских предприятий инвестиции могут быть привлечены исключительно на внутреннем рынке. Прошли времена, когда единственными механизмами привлечения денежных ресурсов в реальный сектор экономики были увеличение уставного капитала путем выпуска акций и получение кредита в банке. Начиная с 2000 г. наметилась новая тенденция - привлечение инвестиций путем выпуска корпоративных облигаций. В этом отношении показательным является один из ведущих секторов экономики - строительство. Данная статья отражает опыт выпуска корпоративных облигаций эмитентов, работающих на строительном рынке.
ПРИЧИНЫ ПОЯВЛЕНИЯ КОРПОРАТИВНЫХ ОБЛИГАЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Опыт последних лет показывает, что активное развитие индустрии жилищного строительства невозможно без привлечения средств как граждан - приобретателей жилья, так и крупных инвесторов, заинтересованных в получении прибыли. К сожалению, классическая ипотека остается недосягаемой для большинства желающих оплачивать жилье в рассрочку как из-за экономических условий, так и непроработанности законодательной базы. Получение ипотечного кредита заемщиком связано с наличием подтвержденного достаточно высокого уровня легальных доходов.
В свою очередь у кредиторов отсутствует долгосрочный дешевый ресурс. Все вместе это привело к тому, что, несмотря на усиленное продвижение схем ипотечного кредитования, таких кредитов выданы единицы. Со стороны производителя жилья основным препятствием на пути развития ипотеки стало то, что объектом ипотеки может быть только готовое и оформленное в собственность жилье. Это мешает решению основной проблемы застройщика - отсутствию денежных средств на начальных этапах строительства дома.
Маркетинговые исследования показывают, что существует реальный неудовлетворенный спрос на современные гибкие инструменты финансирования жилищного строительства как со стороны инвесторов, так и со стороны строителей. По нашему мнению, таким инструментом в Санкт-Петербурге стали облигации жилищных займов.
ОСОБЕННОСТИ ОБЛИГАЦИОННЫХ ЖИЛИЩНЫХ ЗАЙМОВ
При подготовке жилищных займов была поставлена задача - создать современный гибкий рыночный инструмент, учитывающий наработанный опыт, интересы участников и, самое главное, удобный и понятный как эмитентам, так и инвесторам. Облигация жилищного займа - это корпоративная облигация, полностью соответствующая законодательству и требованиям ФКЦБ России, предъявляемым к облигациям.
Облигация жилищного займа имеет рублевый номинал, но погашаться она может как рублями, так и квадратными метрами построенного жилья. Таким образом, у владельца облигации есть выбор, что делает облигации интересными и привлекательными как для частного инвестора, желающего приобрести жилье, так и для финансового института, вкладывающего денежные средства с целью извлечения прибыли. Итак, за облигационным займом в обязательном порядке стоят реальный объект и реальные квадратные метры. Наш опыт показывает, что оптимальной является ситуация, когда 30-40% строящегося дома продается по облигациям жилищного займа, а остальное - по договорам долевого строительства и через другие схемы.
Главное - инвестор имеет выбор. С наступлением периода погашения инвестор сообщает, как он хочет погасить облигации - деньгами или квартирой. Погашение квартирой производится только в том случае, если стоимость приобретенных облигаций соответствует стоимости площади конкретного жилого помещения. Если инвестор, желающий приобрести квартиру, не успел к окончанию строительства выкупить облигации на квартиру, то он может перейти на другой объект любого из застройщиков, работающих по данной схеме, и продолжить приобретение облигаций на следующем объекте. Таким образом, за несколько лет, переходя с объекта на объект, частный инвестор (покупатель жилья) может накопить на квартиру, именно за это облигации жилищного займа 'окрестили' в прессе Санкт-Петербурга 'метровой сберкнижкой'.
Если ситуация у человека изменилась и он больше не хочет или не может приобретать жилье, то с облигациями проблем не возникает - это ценная бумага, и она свободно обращается на вторичном рынке. Обычно банк-агент оказывает помощь в реализации облигаций. Это быстро и удобно по сравнению с механизмом выхода из долевого строительства, предусматривающим неизбежные штрафы.
ГАРАНТИИ НАДЕЖНОСТИ
Однако все положительные свойства финансового инструмента будут сведены практически к нулю без соответствующих гарантий надежности. Опыт показал, что люди готовы платить дороже на 5-10 долл. за 1 кв. метр, но при этом хотят получить гарантии надежности, которые полностью отсутствуют, например, при участии в долевом строительстве. Каким же образом удается обеспечить надежность вложений при покупке жилья по облигациям жилищного займа? Прежде всего тщательным отбором эмитента и инвестиционного проекта.
Подготовительная работа включает: оценку финансового состояния застройщика-эмитента и его производственной деятельности за предыдущий период, просчет проекта и подготовку бизнес-плана, подбор поручителя по облигационному займу.
Таким образом, владелец облигаций в процессе строительства дома приобретает совершенно другой статус по сравнению с приобретением жилья по договорам долевого строительства. Из человека, не имеющего законного права на получение информации о застройщике, но несущего совместно с ним все инвестиционные риски, инвестор превращается в кредитора, имеющего законное право на получение всей информации о строительстве и самом застройщике-эмитенте.
Хочется отметить, что необходимым условием регистрации облигаций жилищных займов является наличие поручительства со стороны третьего юридического лица, имеющего достаточный собственный капитал, позволяющий удовлетворить требования инвесторов при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств застройщиком-эмитентом. Немаловажным является и то, что приобретатель жилья может свободно выйти из строительства путем продажи облигаций, не только не потеряв в деньгах, но чаще всего с прибылью.
Какие же преимущества дают облигации жилищного займа застройщикам, несущим определенные затраты по выпуску и обращению ценных бумаг?
Во-первых, выпуск и публичное размещение ценных бумаг с соблюдением всех требований законодательства по рынку ценных бумаг увеличивают привлекательность застройщика перед инвесторами (как крупными, так и частными) в силу открытости информации о самом застройщике и о проекте.
Во-вторых, размещение облигаций застройщиком выравнивает и стабилизирует финансовые потоки в процессе строительства. Самое главное - механизм привлечения средств путем выпуска и размещения корпоративных облигаций позволяет привлечь инвестиции на начальном этапе строительства и не допустить расчетов жильем с контрагентами, а следовательно, избежать ценового демпинга на объекте.
Предприятия реального сектора экономики понимают, что развитие бизнеса невозможно без цивилизованного привлечения инвестиций на открытом рынке, следовательно, без серьезного анализа состояния предприятий, проведения комплекса мероприятий по мобилизации внутренних ресурсов, оптимизации структуры производства и управления, без наращивания уставного капитала, построения системы заимствований. Большинству предприятий нужны финансовые консультанты, способные оказать помощь в разработке новых схем и путей решения хозяйственных проблем, в том числе через привлечение инвесторов и инвестиций. Таким образом, у предприятий существует объективная потребность в получении услуг в области корпоративных финансов.
Для реализации программы финансирования жилищного строительства путем выпуска облигаций жилищного займа финансовые консультанты могут и уже оказывают следующие виды услуг:
- проектное финансирование - оценка и разработка бизнес-планов инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного строительства; сопровождение (мониторинг) инвестиционных проектов.
- эмиссионные услуги - разработка и конструирование проспектов эмиссии ценных бумаг, в том числе облигаций жилищных займов; регистрация решений о выпуске ценных бумаг и проспектов эмиссии ценных бумаг в региональных отделениях ФКЦБ России.
- посреднические услуги - андеррайтинг (услуги по размещению) ценных бумаг; депозитарные услуги.
- кредитование - широкий спектр услуг по кредитованию юридических и физических лиц.
ПРАКТИКА ВЫПУСКА ОБЛИГАЦИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАЙМА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
Первый выпуск облигаций жилищного займа, зарегистрированный в ФКЦБ России в соответствии со 'Стандартами эмиссий...', начал обращение в Санкт-Петербурге весной 1999 г. Ценные бумаги были выпущены для финансирования строительства конкретного жилого дома в одном из быстро развивающихся районов города. Финансовыми консультантами по данному займу выступили специалисты управления корпоративных финансов ЗАО 'Сити Инвест Банк', а эмитентом-застройщиком - фирма 'АСКОМ. Ровно через год все владельцы облигаций получили новые квартиры в построенном доме.
Успешная реализация займа 'серии 01' привела к расширению практики применения облигаций жилищных займов. За прошедшие два года в Санкт-Петербурге было размещено 6 облигационных жилищных займов на общую сумму 50 млн руб. Первые четыре выпуска, за счет которых было построено более 6500 метров жилья, уже погашены. Собственниками квартир стали более 100 семей.
Эмитентами корпоративных облигаций в настоящее время выступают фирмы 'АСКОМ' и 'Инком ДСК-3', уже не первый год успешно работающие на рынке жилищного строительства Санкт-Петербурга, т.е. облигации жилищного займа являются финансовым инструментом, уже прошедшим проверку практикой и доказавшим свою эффективность.
Дальнейшее развитие облигаций жилищного займа участники проекта связывают с выходом на организованный рынок ценных бумаг. С начала 2001 г. на Санкт-Петербургском фондовом рынке наблюдается устойчивый интерес инвесторов к корпоративным облигациям, в том числе и к предполагаемому размещению облигаций жилищного займа фирмы 'АСКОМ'. В значительной степени это происходит благодаря поддержке СПВБ, способствующей активизации инвестиционных процессов в Санкт-Петербурге.
Санкт-Петербургская валютная биржа, ЗАО 'Сити Инвест Банк' и строительная компания 'АСКОМ' 1 августа 2001 г. подписали протокол о сотрудничестве в реализации инвестиционного проекта строительства жилого комплекса. В соответствии с протоколом строительная компания 'АСКОМ' выступает в роли застройщика и эмитента облигаций, 'Сити Инвест Банк' - инвестиционного консультанта и агента по размещению, а на СПВБ возлагается функция торговой площадки по размещению и обращению облигаций. В проекте предусматривается учет интересов как строителей, которые нуждаются в недорогих ресурсах, так и покупателей жилья. Финансовым институтам, вкладывающим средства в строительство, будет предоставлена возможность получить ликвидный финансовый инструмент в виде обеспеченных недвижимостью и приносящих доход ценных бумаг. Предполагаемый срок реализации проекта ноябрь-декабрь 2001 г.
Таким образом, развитие рынка корпоративных облигаций, затрагивающее интересы обширного круга участников, непосредственно будет зависеть как от общего состояния развития экономики в стране, так и от мер по совершенствованию действующего законодательства по корпоративным облигациям. Во всяком случае предприятия реального сектора экономики заинтересованы в развитии данного направления и готовы к активному участию.
Рынок ценных бумаг, 31.10.2001
