Параметры ипотечного кредитования и емкость реального рынка
В 2000 году в Уфе, столице Республики Башкортостан, начали решать жилищную проблему через схему долгосрочного ипотечного кредитования приобретения жилья в собственность. Для практической реализации схемы по инициативе Администрации города и Акционерного банка экономического развития <Башэкономбанк> было создано ОАО <Уфимское городское агентство ипотечного кредитования>, контрольный пакет акций которого принадлежит администрации столицы. Удачное развитие программы предполагает решение агентством двух взаимосвязанных задач: поддержка развития первичного рынка ипотеки (предоставление и обслуживание ипотечных кредитов) и формирование вторичного ипотечного рынка (выпуск доходных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество, и продажа их различным инвесторам).
В настоящее время деятельность агентства направлена на решение первой задачи. Воспользоваться услугой могут только граждане, которые проживают либо работают в городе Уфе. При этом преимущества в получении кредита имеют граждане, документально подтвердившие нуждаемость в улучшении жилищных условий. Это те, кто проживает в общежитии более трех лет либо арендует жилплощадь, а также те, кто имеет собственное жилье, но его размер в расчете на одного прописанного и проживающего члена семьи - менее 8 м2. Другое необходимое условие - соответствие уровня платежеспособности заемщика запрашиваемому кредиту: ежемесячные расходы на частичное погашение и уплату начисленных процентов за пользование кредитом, не должны превышать 30-40% среднемесячного совокупного дохода семьи заемщика.
Условия организации ипотечного кредитования утверждены решениями III, VIII и XIII сессий Уфимского городского Совета XXIII созыва. Работникам бюджетной сферы, малообеспеченным семьям, молодежи в возрасте до 30 лет включительно, молодым семьям ипотечные кредиты предоставляются сроком до 15 лет в размере 70% стоимости приобретаемого жилья, а для работников небюджетной сферы - сроком до 10 лет в размере 50% от стоимости приобретаемого жилья. Плата за пользование ипотечным кредитом для тех и других установлена в размере 8% годовых. Перечисленные условия не меняются до конца срока действия кредитного договора. Обеспечением своевременного возврата кредита и уплаты начисленных процентов является нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Государственной Регистрационной Палате при Министерстве Юстиции РБ договор залога (ипотеки) квартиры, приобретенной за счет ипотечного кредита.
Для внедрения системы ипотечного жилищного кредитования необходимо наличие "дешевых" финансовых ресурсов. Анализ опыта других стран показывает, что их привлечение осуществляется по двум схемам:
а) государство выделяет дешевые финансовые ресурсы для выкупа у ипотечных банков выданных ими ипотечных кредитов и осуществления таким образом рефинансирования первичного рынка ипотеки;
б) банки, выдающие кредиты, сами реализуют облигации, ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитными обязательствами, обеспечивая рефинансирование.
Первый вариант характерен для американской модели. По мере развития ипотеки он включает и такую форму рефинансирования, как продажа ценных бумаг, обеспеченных закладными. Однако это возможно лишь при наличии развитого вторичного рынка ипотеки.
Второй вариант используется немцами. Он представляет собой одноуровневую схему, при которой специализированные ипотечные банки сами продают ценные бумаги, обеспеченные закладными. Понятно, что это возможно при наличии развитого рынка ипотечных ценных бумаг и соответствующего спроса на них.
Анализ сегодняшней ситуации в России позволяет сделать следующий вывод: предоставить Федеральному агентству ипотечного кредитования <дешевые> кредитные ресурсы для организации и дальнейшего поддержания системы ипотечного кредитования на начальном этапе может только государство. Без его участия невозможно организовать рынок ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными.
Для реализации данной схемы в России есть хорошие предпосылки: создано Федеральное агентство ипотечного кредитования, есть достаточно большой спрос на соответствующие кредиты. Представляется целесообразным создание единой разветвленной сети Федерального агентства ипотечного кредитования для всех регионов России. Имея дешевые государственные ресурсы, агентство устанавливает единый порядок предоставления ипотечных кредитов и единую форму закладных. Таким образом оно готовит нормальную почву для включения системы реализации ценных бумаг, обеспеченных закладными, при достижении соответствующих условий.
Кстати, Государственная компания Фанни Мэй в США более 20 лет осуществляла рефинансирование первичного рынка ипотеки в США за счет пополнения Федеральными ресурсами и лишь в 60-е годы начала осуществлять реальное рефинансирование за счет средств, поступивших от продажи ценных бумаг агентства, обеспеченных закладными.
Однако отсутствие единой стратегии выделения ресурсов на федеральном уровне вынуждает регионы идти "своим путем". В Уфе, например, Уфимское городское агентство ипотечного кредитования (УГАИК) совместно с банком-агентом, в качестве которого выступил АБЭР <Башэкономбанк>, разработали двухуровневую систему ипотечного кредитования, при которой банк-агент выдает ипотечные кредиты населению, а агентство обеспечивает его соответствующими финансовыми ресурсами путем выкупа кредитных договоров (закладных) у банка. При этом дальнейшее обслуживание ипотечных договоров осуществляется банком на основе соответствующих договоров с агентством.
Возможности развития ипотеки в каждом конкретном регионе отличаются и зависят прежде всего от материальных возможностей семей, нуждающихся в приобретении жилья по ипотечной схеме. Основные параметры, определяющие условия кредитования - соотношения между размером кредита и стоимостью приобретаемого жилья, размером первоначального взноса и суммой кредита, а также срок пользования кредитом и процентная ставка.
Поясним на конкретном примере. Допустим, имеется квартира стоимостью 680000 рублей (это несколько выше стоимости двухкомнатной и несколько ниже стоимости трехкомнатной квартиры в Уфе), а также покупатель, который желает ее приобрести на условиях ипотечного кредитования. Пусть сумма первоначального взноса составляет 50% от стоимости квартиры, а банк готов рассмотреть вопрос о выдаче кредита в сумме 340000 рублей под 15% годовых сроком на 10 лет.
Ежемесячно платежи по данному кредиту, при использовании аннуитетных платежей (возврат части кредита и сумма начисленных за месяц процентов), будут составлять около 5480 рублей. Учитывая, что платежи не должны превышать 40% совокупного месячного дохода семьи заемщика, величина совокупный дохода не может быть меньше 13700 рублей.
Естественно, при таких условиях число потенциальных участников ипотеки будет невелико. Как показал опыт внедрения ипотечного кредитования в Уфе, более 60% обратившихся за получением ипотечного кредита имели доход до 8000 рублей, что позволяло им претендовать на получение кредита на тех же условиях и с ежемесячными аннуитетными платежами, не превышающими 3200 рублей. А значит сумма кредита при процентной ставке 15% и сроке 10 лет не может быть более 200000 рублей.
Поэтому при внедрении ипотечного кредитования в Уфе были приняты следующие условия: размер ипотечного кредита от 50 до 70% стоимости приобретаемого жилья, срок пользования 10-15 лет, процентная ставка - 8% годовых. Такое соотношение ключевых параметров позволило в короткий срок выдать более 600 ипотечных кредитов от 110000 рублей до 400000 рублей и сформировать значительный спрос на них, причем число желающих постоянно растет.
Естественно, что соотношение указанных выше параметров определяется экономическими условиями региона и при их изменении должны меняться. Однако грамотная и взвешенная политика в вопросе оптимальных параметров ипотечного кредитования - обязательное условие, которое позволяет реально поддерживать сложившийся спрос населения на ипотечные кредиты и обеспечивает надежное функционирование и совершенствование системы. Точка зрения <современных теоретиков ипотеки> о возможности и необходимости установления процентной ставки по ипотечным кредитам в размере 15-18% годовых абсолютно не подкреплена соответствующими расчетами и не соответствует реальности. К тому же макроэффект от широкомасштабного внедрения ипотечного кредитования с лихвой перекроет жалкие для государства доходы в виде процентов, которые планируют получать "теоретики ипотечного кредитования", но которые неподъемны для большинства населения России.
Банковское дело в Москве, 31.08.2002
