Рынок ипотеки: благоприятные предпосылки роста
НЕМНОГО ИСТОРИИ
Начало 90-х характеризуется возникшим спросом на ипотечные кредиты и невозможностью его удовлетворить из-за отсутствия продуманной законодательной базы и долгосрочных ресурсов у коммерческих банков. В 1998 году Государственная Дума РФ принимает два основополагающих закона: "О государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В результате у банков появилась реальная возможность кредитовать граждан, приобретающих жилье, под залог данного жилья. Однако кризис 1998 г. значительно снизил деловую активность коммерческих структур, а также покупательную способность населения. Спрос на приобретение жилья в кредит снизился, а значит, уменьшилось и предложение.
В 1999-2000 годах ситуация начинает меняться. Наблюдается общий экономический рост (ВВП в 1999 г. почти на 9% по сравнению с 1998 г, а в 2000-м еще на 1,5%), увеличивается покупательная способность населения. В Москве рост доходов на душу населения за 2001 г. составил 13%. В прошлом месяце Минэкономразвития внесло в Правительство РФ уточненный прогноз социально-экономического развития России на 2003-2005 годы, скорректированный с учетом данных I полугодия. Согласно прогнозу, ВВП в 2003 г. вырастет на 3,5-4,4%, в 2004-м на 4,3-5,5%, а в 2005-м увеличится на 4,6-5,9%. По сведениям Госкомстата, рост покупательной способности на душу населения в 2002 г. планируется на уровне 15% (относительно 2001 г.). Одновременно ожидается увеличение кредита доверия иностранных инвесторов к российской экономике: объем прямых иностранных инвестиций в этом году составит $5 млрд. (в прошлом году - $4 млрд.), в 2003-м $6-6,5 млрд., в 2004-м $7,1-7,8 млрд., в 2005-м $7,8-8,5 млрд. (данные Минэкономразвития).
DELTACREDIT БАНК НА ИПОТЕЧНОМ РЫНКЕ РОССИИ
Развитие рынка ипотечного кредитования в России определяло и определяет наличие длинных денег. Так как для большинства финансовых структур, имеющих в своей основе отечественный капитал, предоставление долгосрочных кредитов на приобретение жилья экономически невыгодно, западные игроки всерьез задумались о выходе на российский рынок. В 1998 г. Инвестиционный Фонд "США-Россия" приступил к реализации программы ипотечного жилищного кредитования "DeltaCredit". Начинается методологическая работа по формированию стандартов ипотечного кредитования в России и обучение персонала российских кредитных учреждений.
В конце 2001 г. Фонд "США-Россия" приобрел коммерческий банк "Дж.П. Морган Банк", на основе которого создал первый в России специализированный ипотечный коммерческий банк ЗАО КБ "ДельтаКредит". Включение собственной банковской структуры в процесс ипотечного кредитования позволило сделать процедуру предоставления кредитов конечному потребителю технологически более простой и эффективной. К сегодняшнему дню DeltaCredit банком выдано кредитов на общую сумму более $35 млн. и одобрено еще на $71 млн. Международное рейтинговое агентство Standard & Poor's присвоило DeltaCredit банку рейтинг CCC+/POSITIVE. Эта оценка обусловлена тесным взаимодействием банка с международными финансовыми институтами и специализацией на предоставление ипотечных жилищных кредитов. Рейтинг банка подтверждает прозрачность банковских операций и мощный потенциал роста рынка ипотечного кредитования как в России, так и самого банка. В настоящее время DeltaCredit входит в тройку банков, получивших наивысший рейтинг Standard & Poor's в России.
Дальнейшее развитие ипотеки определяется общеэкономической ситуацией в стране и законодательной базой. Статистика макроэкономических показателей внушает определенный оптимизм, поэтому главной задачей становится привлечение в данную отрасль внешних и внутренних инвестиций. В мае этого года Международная Финансовая Корпорация (МФК) и Европейский Банк Реконструкции и Развития (ЕБРР) предоставили КБ DeltaCredit $40 млн. в качестве целевого инвестиционного займа на развитие ипотеки в России.
Председатель думской Комиссии по развитию ипотечного кредитования Иван Грачев так охарактеризовал это событие: "Данная сделка - первый подобный опыт на российском рынке ипотеки. Ранее не было соглашений по предоставлению международных инвестиций российскому банку. Этот факт, пожалуй, говорит сам за себя. Решение иностранных инвесторов вложить в российскую ипотеку значительные денежные средства означает, что российская ипотека является реальным бизнесом. Несомненно, 40 миллионов долларов, предоставленные в виде целевых инвестиционных займов DeltaCredit банку, увеличат объем рынка и будут способствовать его росту и укреплению за счет уменьшения дефицита "длинных денег".
Признание на международном уровне российской ипотеки реальным бизнесом имеет ключевое значение для банковского сектора Российской Федерации. Впервые после 1991 года международные инвесторы с высокой репутацией подписали кредитные соглашения сроком на десять лет с российским коммерческим банком. По мнению аналитиков, это событие является новой "точкой отсчета" в российском банковском секторе - начинает восстанавливаться доверие международных инвесторов.
Значимость ипотечного кредитования на государственном уровне была отмечена в послании Президента РФ Федеральному Собранию. В.В. Путин отметил, что развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания федерального правительства. Развитие ипотеки формирует средний класс - основу стабильности любого общества. В настоящее время DeltaCredit банк готовит к выходу на рынок ряд новых ипотечных продуктов, в том числе программу кредитования загородной недвижимости.
СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ
Любой банк, работающий с долгосрочными финансовыми ресурсами, рано или поздно должен решать проблемы эффективного управления капиталом, портфельных рисков и прибыльности. Наиболее эффективный способ их решения - секьюритизация активов. Секьюритизация (от англ. securities - ценные бумаги) означает продажу ссуд, которые оформлены как ценные бумаги и в таком качестве проданы инвесторам. Они предполагают деноминацию, годовой доход, ликвидность и риск на условиях, более предпочтительных, чем те, что может иметь простой владелец активов, и поэтому весьма привлекательны для инвесторов.
Итак, для чего же проводится секьюритизация?
- Ведение баланса, улучшение финансового соотношения.
- Диверсификация рисков - кредитный риск для обеспеченных активами ценных бумаг распределяются между тремя сторонами: инициатором, гарантом кредита и инвестором.
- Повышение эффективности фондирования.
- Диверсификация источников финансирования и повышение ликвидности.
- Управление доходами и расходами.
- Эффективность операций - обеспечение эффективности организации по обслуживанию кредита.
- Страхование от убытков - эмитент при секьюритизации, как правило, несет минимальный риск, связанный с возможными убытками.
Особенно актуальна секьюритизация при долгосрочных кредитах - на 10, 20 и более лет, какими являются ипотечные кредиты. Например, в США первые облигации, обеспеченные пулом ипотечных кредитов (ипотек), были выпущены в 1983 г. Одновременно вводилось законодательство (1984), направленное на укрепление вторичного рынка ипотечного кредита - по секьюритизации.
В настоящее время наиболее развитый и высоколиквидный рынок ценных бумаг, обеспеченных ипотеками, сложился в США, где каждый пятый ипотечный кредит рефинансирован (секьюритизирован), и объем такого рода ценных бумаг (Mortgage Backed Securities) превышает $1 трлн., что, по оценкам экспертов, превысит внутренний долг США на ближайшие три года.
В Европе в настоящий момент единый рынок таких ценных бумаг только начинает оформляться. Но с момента создания Европейского центрального банка и единой валюты предпосылки для единого рынка ценных бумаг проявляются все яснее.
Потенциал создания аналогичного рынка в России достаточно высок, однако необходимо упомянуть и о сложностях. Первая и основания - слабая законодательная база по эмиссионным и ценным бумагам, обеспеченным активами и, в частности, по эмиссионным ипотечным ценным бумагам. Второе препятствие для секьюритизации - так называемое "право оборота". Например, если какой-либо секьюритизированный актив не будет погашен, покупатель имеет право обратиться к продавцу, т.е. к банку, выпускающему такие ценные бумаги, и в этом случае продавец становится ответственным за убытки. В контексте секьюритизации также существенны и вопросы, связанные с требованием к минимальному портфелю активов, подлежащих секьюритизации.
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И НАЛОГИ
Следует отметить, что работа в области юридического обеспечения ипотечного рынка ведется в тесном сотрудничестве представителей властных структур с членами профессионального сообщества. Их профессиональные знания и понимание ситуации на рынке позволяют повысить качество юридических документов, регламентирующих работу отрасли. Опыт плодотворного сотрудничества ведет свой отсчет с 1998 года - с разработки и принятия двух основных законов ("О государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке").
Без этих актов было достаточно сложно организационно разрешить проблему между тремя сторонами: заемщиком, кредитором и продавцом. Заемщик должен был заключить договор купли-продажи, зарегистрировать права собственности, внести соответствующие изменения в бюро технической инвентаризации, и только потом он имел право на заключение договора ипотечного кредитования. В этой схеме возникал временной разрыв, не позволявший банкам активно вести работу по ипотечному кредитованию. Закон "Об ипотеке" его ликвидировал, и появились юридические основания возникновения ипотеки. Законодательно прописаны права Банка как залогодержателя. Согласно ст. 77, жилье, приобретенное за счет кредитных средств, считается находящимся в залоге у кредитной организации, которая предоставила такие кредитные средства.
В Законе "Об ипотеке" отражен также порядок пользования заемщиком (новым собственником) заложенного имущества. Более четко установлены права и обязанности сторон, закреплена обязанность заемщика страховать имущество от риска потери и порядок взаимодействия сторон во время нахождения имущества в залоге.
Несомненно, положительным фактором стало введение 13% единого налога на доходы физических лиц. Однако в сфере налогообложения существует ряд областей, требующих улучшения условий при оформлении ипотечного кредита.
DeltaCredit банк разработал и внес предложение по оптимизации положения о налоговых сборах. Существующее законодательство обязует взимать 1,5% суммы сделки на нотариальные сборы, что невыгодно продавцам и покупателям квартир. В результате покупатель не заинтересован полностью декларировать сумму сделки. Но для банков, которые, подобно Delta-Credit банку, работают по полностью прозрачным схемам, это неприемлемо: одно из условий DeltaCredit банка - декларирование всей суммы купли-продажи и ипотеки квартиры. Это также невыгодно государству, так как загоняет весь рынок в "тень".
С другой стороны, в случае продажи квартиры ранее чем через 5 лет после ее приобретения, продавец должен заплатить налог, подпадая таким образом под двойное налогообложение - со средств, потраченных на покупку квартиры, все налоги уже были уплачены. Эти, а также другие нюансы налогообложения существенно сдерживают развитие рынка ипотечного кредитования.
Следует отметить позитивное влияние Рабочей группы при президиуме Государственного совета Российской Федерации по вопросам жилищной политики и развития ипотеки. В нее вошли как наиболее активные депутаты, так и представители Банка России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг, Пенсионного фонда и др.
Приведение законов и процедур в единую упорядоченную систему делает российский рынок ипотеки более надежным и как следствие - более привлекательным для инвесторов. И законодатели не стоят на месте. Так, например, в Законе "Об ипотеке" был предусмотрен особый порядок процедуры обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, отличающийся от порядка обращения взыскания на заложенное движимое имущество. После внесения изменений в закон у банка появилось больше реальных возможностей для возврата кредита в случае дефолта заемщика. Этот вопрос был и остается исключительно важным для инвесторов на этом рынке.
В настоящее время рынком востребована система рефинансирования. Однако ее становление сдерживается отсутствием закона об ипотечных ценных бумагах. Специалисты DeltaCredit банка, располагающего в настоящее время самым крупным ипотечным кредитным портфелем в России, готовы оказывать максимальное содействие Рабочей группы при президиуме Государственного совета Российской Федерации по вопросам жилищной политики и развития ипотеки и Комитету по ипотечному кредитованию Государственной Думы РФ как разработчику этого законопроекта. Его принятие откроет дополнительные возможности операторам первичного и вторичного рынков, а также будет способствовать привлечению в отрасль как международных, так и российских инвестиций.
В заключение можно сделать вывод: рынок ипотеки в России, несмотря на некоторые сложности, вызванные несовершенством законодательства, имеет благоприятные предпосылки для роста и развития - позитивные прогнозы улучшения макроэкономической обстановки и стабильность политической ситуации в стране, продолжающаяся работа над законодательной базой и растущее доверие иностранных инвесторов к российским финансовым институтам.
Банковское дело в Москве, 01.08.2002
