Николай Шитов: Ипотека для бедных и богатых должна быть разной
В этом году президент России Владимир Путин назвал развитие программы ипотечного кредитования населения приоритетной для страны. Вскоре после этого федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) возглавил бывший топ-менеджер "Газпрома" Александр Семеняка - это было знаковое событие для рынка. Но начинали эту программу за два года до избрания Путина иностранцы. Как пишут "Ведомости", Николай Шитов, председатель правления банка DeltaCredit, специально созданного для целей ипотечного кредитования в 1998 г. , уверен, что параллельно можно и нужно запустить две программы - по социальной поддержке неимущих и отдельно коммерческую ипотеку, основанную на ставках, сложившихся на рынке. Создавать систему ипотечного кредитования в нашей стране стали еще в 1993 г. В начале 1990-х гг. люди уже пытались получить ипотечные кредиты, но коммерческие банки не могли удовлетворить этот спрос из-за отсутствия как законодательной базы, так и долгосрочных финансовых ресурсов. Только в 1998 г. Госдума приняла два основополагающих закона: "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке (о залоге недвижимости) ". Тогда же инвестиционный фонд "США - Россия" решил вложить деньги в программу жилищного ипотечного кредитования, которую он назвал DeltaCredit. Впоследствии он приобрел собственный банк (получивший то же название). Сейчас на очереди еще три законопроекта - "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", "О строительно-сберегательных кассах" и "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья".
- Недавно банк DeltaCredit подписал партнерское соглашение с банком "Московское ипотечное агентство" (МИА) о рефинансировании последним выданных вами ипотечных кредитов. У инвестиционного фонда "США - Россия" кончились деньги?
Нет. Это связано с развитием нашей стратегии по заимствованию у третьих сторон. Мы широко анонсировали займы у Европейского банка реконструкции и развития, у Международной финансовой корпорации. Очередной шаг - подписание этого соглашения, которое свидетельствует, что заимствования [на цели развития ипотеки] возможны и на внутреннем рынке. Сейчас мы ведем переговоры еще с несколькими потенциальными инвесторами, надеюсь, что скоро будут подписаны новые документы о финансировании нашей программы. Мы предпочитаем иметь диверсифицированные источники финансирования, как любой коммерческий банк, базируя свою работу не только на собственном капитале.
- В каком объеме вы хотите привлекать внешнее финансирование?
До тех пор, пока эти средства будут пользоваться спросом. Банк - это организация, которая покупает и продает деньги. Пока будет спрос на ипотечные кредиты, будем занимать.
- Интерес МИА понятен - агентство создавалось специально для развития ипотеки в Москве. Чем вы привлекательны для других инвесторов - ведь в России есть более доходные и короткие финансовые инструменты?
Раз инвесторы выбрали нас, значит, мы оказались чем-то лучше. А если серьезно - наверное, есть две причины. Во-первых, им оказался интересен сам рынок ипотечного жилищного кредитования, сотрудничество с банком, который на нем специализируется. Во-вторых, мы показались им достаточно надежным партнером. Давая кому-то деньги, инвестор принимает на себя кредитный риск. Видимо, условия обеспечения рисков, которые мы предложили, инвесторов удовлетворили. Хотя, конечно, лучше этот вопрос задавать им.
- Сейчас на столичный рынок активно пытается выйти федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Как вы оцениваете перспективы конкуренции с его программой?
АИЖК не является ритейловой организацией - оно не работает с конечным потребителем, как мы. Они рефинансируют выданные банками кредиты. В агентстве работают высококвалифицированные специалисты, и мы с ними ведем активные переговоры о сотрудничестве. Наши организации взаимодополняют друг друга на рынке - мы работаем с "розницей", с физическими лицами-заемщиками. Они представляют собой "крупнооптового" поставщика финансовых ресурсов, выпуская ценные бумаги для институциональных инвесторов и выкупая закладные на недвижимость у банков, предоставляющих ипотечные кредиты.
- Но по их условиям работы конечные потребители должны получать кредиты под 18% годовых в рублях. А вы выдаете их под 15% в валюте. Учитывая срок кредита (10 и более лет) , условия АИЖК выглядят предпочтительнее.
Помимо ставок есть много других факторов, влияющих на условия выдачи кредитов. Да и сами ставки могут быть плавающими или твердыми. Например, у нас есть твердая ставка в 15% , а по другой программе - плавающая в 12% , которая может меняться при изменении ставки LIBOR. Изменятся рыночные условия - она снизится или повысится. Кстати, если проанализировать состояние финансового рынка за последние два года, то 15% в валюте в определенный момент было даже выгоднее, чем 18% в рублях, - соотношение курсов рубля и доллара практически держится на одном уровне.
Кроме того, банкам важно четко определить в будущих договоренностях с агентством важный момент - кто берет на себя кредитные риски. Потому что от этого зависит, какой должна быть наша маржа - полпроцента, 1% или все-таки больше. Стоимость кредитных рисков, обслуживания заемщика и т. д. достаточно велика. И тогда наступает момент, когда политическое декларирование низких процентных ставок становится для коммерческих участников рынка просто невыгодным. Мы, как коммерческий банк, строим свой бизнес и выдаем ипотечные кредиты по ставкам, которые сложились на рынке. А если организовывают систему распределения дотаций социально незащищенным слоям населения, мы тоже могли бы участвовать в таких программах, но не делая из этого основу для нашего бизнеса. Так давайте и назовем ее откровенно - системой государственных субсидий.
- В некоторых субъектах РФ местные власти широко практикуют вливание бюджетных денег в собственные ипотечные программы. Там ставки по кредитам снижены до минимальных величин. Вы видите эти регионы для себя закрытыми?
В мире практикуется два варианта работы одновременно. Должна быть программа поддержки социально незащищенного населения - по льготным ставкам или с оплатой первоначального взноса за малообеспеченного человека. Мне видится здесь больше элементов социальной поддержки, а эти программы нужно четко отделять от бизнеса. Но параллельно должно развиваться ипотечное кредитование по сложившимся рыночным ставкам, и на этом базируется рынок в целом. Эти ставки должны учитывать экономические, политические, кредитные риски, общий уровень развития экономики и т. д.
- Но местные программы, как и АИЖК, не разделяют получателей ипотечных кредитов на имущих и неимущих. Вы думаете, имея возможность получить дешевые деньги, кто-то предпочтет занимать у вас?
На мой взгляд, нельзя получать государственные субсидии и раздавать их всем [подряд] - можно только направлять их на определенную группу населения, которая в них нуждается. А если распространять помощь на всех - ресурсы быстро исчерпаются. Насколько мне известно, в АИЖК сейчас вырабатывается долгосрочная стратегия, в рамках которой можно будет определить грань между коммерческой и социальной ипотекой. Если это удастся, то в ипотечных программах окажутся заинтересованы все - и малоимущие слои населения, которым действительно трудно выплачивать ссуды по рыночным ставкам, и коммерческие структуры, а главное, все люди, которые бы хотели стать собственниками новой квартиры.
Чтобы привлечь деньги с рынка, их стоимость должна соответствовать доходности рынка государственных заимствований - сегодня в среднем этот уровень составляет как раз 18% годовых в рублях. Поэтому, на мой взгляд, тому же агентству при использовании государственных гарантий можно выпускать ценные бумаги с доходностью не менее 18% годовых в рублях - тогда они будут пользоваться спросом. Но ставки размещаемых кредитов, значит, должны быть больше. В противном случае маржа агентства составит ноль, а ему и другим участникам этого рынка надо на чем-то зарабатывать.
- Но АИЖК планирует продавать свои облигации Пенсионному фонду России, который вроде как готов размещать средства под более низкий процент.
Это непростой вопрос. Средняя доходность по портфелю инвестиций ПФР - цифра очень важная. Мы с вами, как налогоплательщики, от нее зависим. Если она будет меньше определенного уровня, то наши будущие пенсии превратятся в песок. Можно, наверное, часть средств размещать по льготным ставкам, чтобы обеспечить жильем незащищенные слои населения. Но давать дешевые деньги всем подряд - это создавать в будущем проблемы для пенсионеров. Я, как налогоплательщик, был бы против.
- Кроме ипотечных кредитов какие другие виды банковского бизнеса вы развиваете?
Мы действительно уникальная структура: банк "монопродукта" - ипотеки. Единственное, за счет чего нам бы хотелось диверсифицировать бизнес, - более широкий спектр ипотечных продуктов. Недавно начали выдавать кредиты на ремонт квартир, на объекты загородной недвижимости, под инвестиционные контракты для оплаты приобретения новостроек. Мы бы не хотели заниматься рискованными операциями, например, на фондовом рынке. Недвижимость - это серьезное ликвидное обеспечение кредитов.
- Многие аналитики предсказывают в будущем году начало постепенного снижения цен на жилье. Какова будет политика банка в этой ситуации?
Мы постоянно отслеживаем ситуацию на рынке и стараемся так сформировать наш кредитный портфель, чтобы даже в случае повторения кризиса 1998 г. мы могли бы выйти из него без потерь. На сегодняшний день отношение объема кредитного портфеля к стоимости заложенной недвижимости составляет 63%. Так что даже в случае резкого снижения цен на квартиры мы достаточно надежно защищены.
Ведомости, 11.12.2002
Беседовал Сергей Жарков
