Казахстанская ипотека: год спустя
Читатели журнала уже знают, что в Республике Казахстан с 2001 года внедрена система ипотечного жилищного кредитования, разработанная с учетом международного опыта в этой сфере (США и Малайзия). Напомним, что наша система - двухуровневая: первый уровень представлен первичными кредиторами в лице банков и небанковских организаций, выдающих ипотечные кредиты, второй - рефинансирующими организациями, осуществляющими выкуп прав требования и залоговых прав по предоставленным первичными кредиторами ипотечным кредитам.
В качестве рефинансирующего звена выступает ЗАО "Казахстанская Ипотечная Компания". Деятельность Компании обусловлена необходимостью привлечения внебюджетного финансирования рынка жилья и внедрения ипотечного жилищного кредитования.
Возможность обеспечить эффективное функционирование системы ипотечного кредитования появилась только в условиях стабильного развития экономики страны, снижения инфляционных и девальвационных ожиданий. Если по итогам минувшего года инфляция составила 6,4%, то за 6 месяцев нынешнего - 3,1%. Аналогичная динамика отличает и девальвацию тенге к доллару США: 3,8% за 2001 год и 1,54% - за половину 2002-го.
Реальный рост ВВП составил в 2000 году 9,8%, в 2001-м - 13,2%, а уже в первом квартале текущего года достиг 10,7%. Депозиты населения за 2000 год выросли на 66,8%, за прошлый - более чем вдвое, а с начала нынешнего - на 16,5%. По размеру вкладов на душу населения (около $95) Казахстан входит в лидирующую группу стран СНГ. Все это свидетельствует о доверии населения к банковскому сектору в целом.
В рамках организации системы ипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компанией уже заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя банками второго уровня и двумя небанковскими организациями. К 1 июля 2002 года общий объем рефинансирования составил около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных жилищных кредитов, выданных физическим лицам.
В соответствии с международными требованиями разработаны и успешно используются стандарты ипотечного жилищного кредитования. Это повысило оперативность работы на рынке, поскольку формируется принципиально новый продукт, который удобно продвигать и реализовывать.
Одна из основных особенностей, отличающих деятельность Казахстанской Ипотечной Компании как оператора на рынке недвижимости, - рефинансирование ипотечных кредитов только в тенге, без индексации в валютном эквиваленте.
Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным жилищным кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора за кредитный риск и операционное обслуживание. Однако анализ проведенной работы заставил пересмотреть политику рефинансирования банков. Сейчас Компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных банков различна. Мы считаем, что это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.
В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальность приобретает определение базового индекса для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, - наиболее обоснованный индикатор состояния экономики. Не последнюю роль сыграл и тот факт, что на фондовом рынке уже обращаются государственные ценные бумаги с плавающей ставкой купона, привязанной к индексу инфляции, и инвесторам есть на что ориентироваться.
С июля 2001 года по апрель 2002-го в городах Астана и Алматы реализован пилотный проект, в ходе которого апробированы разработанные процедуры. Сегодня деятельность компании охватывает 13 крупных городов и регионов страны. В ближайшей перспективе планируется распространить проект на всю республику.
Несмотря на то что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации Программы проявились и нерешенные проблемы:
несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;
отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;
включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.
В связи с этим Национальным Банком Казахстана создана рабочая группа, в рамках которой подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты. Его принятие должно активизировать развитие ипотечного жилищного кредитования в стране.
Но, пожалуй, главной проблемой остается привлечение средств в сферу ипотечного кредитования. От ее решения во многом будет зависеть развитие всей системы жилищного кредитования.
Предполагается, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании.
Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг.
После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод: на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.
Так как основное условие успешной эмиссии - заинтересованность крупнейших отечественных институциональных инвесторов в приобретении ипотечных облигаций, преференции должны прежде всего учитывать их интересы. В частности, рассматривается вопрос об увеличении для накопительных пенсионных фондов лимита активов, размещаемых в ипотечные облигации, с 5% до 10%.
В рамках рабочей группы НБ Казахстана идет подготовка нормативного правового обеспечения для введения понятия "агентские ценные бумаги" - бумаги, эмитированные компаниями, которые пользуются поддержкой правительства республики. Агентские бумаги обладают определенными преференциями в налогообложении и проведении операций обратного РЕПО с НБ Казахстана - в целях максимального удешевления стоимости заимствований эмитентов, поскольку привлекаемые средства направляются в стратегически важные отрасли. В перечень таких агентств (его должен определять Национальный Банк) будет включена и Казахстанская Ипотечная Компания.
Как и предполагалось еще на стадии создания концепции системы ипотечного жилищного кредитования, этот рынок становится в республике одним из наиболее динамично развивающихся. По прогнозам Казахстанской Ипотечной Компании, объем выданных населению ипотечных кредитов на конец текущего года достигнет примерно 1 млрд. тенге, к концу 2003-го вырастет до 3,6 млрд., 2004-го - до 5,4 млрд., 2005-го - до 8,6 млрд. тенге. Сегодня у рядового гражданина уже не возникает вопросов о сути ипотечного жилищного кредитования, его больше интересуют конкретные условия. Другими словами, население становится и более информированным, и более грамотным в финансовой области.
Банковское дело в Москве, 31.08.2002
