Валерий Серегин: Чем дешевле жилье, тем доступнее кредит
Под патронатом правительства РФ еще пять лет назад было создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), 100 процентов акций которого находится в федеральной собственности. Правда, сами специалисты АИЖК признаются, что активная работа велась только последний год. В итоге этой осенью ипотечная программа была представлена правительству РФ. Когда же все-таки заработает схема жилищных займов?
- Что предлагает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)?
Наша компания - это тот агент правительства, который в первую очередь структурирует ипотеку в стране. (Поэтому напрямую с гражданами мы не работаем.) Наши специалисты подготовили единые стандарты ипотечного кредитования, в которых прописаны требования к участникам рынка: заемщикам, региональным операторам, банкам, страховым, оценочным компаниям, риелторам. Кроме этого, деятельность АИЖК связана с рефинансированием ипотечных кредитов (приобретением прав по закладным), то есть агентство уже сейчас выкупает и будет выкупать у региональных операторов закладные. В свою очередь, у населения появляется большая возможность в получении кредита на покупку жилья. Еще одно направление АИЖК - это привлечение денежных средств посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг. Финансовые ресурсы, привлеченные за счет выпуска облигаций, будут направлены АИЖК на развитие системы ипотечного жилищного кредитования.
В этом году наш бизнес-план предусматривает эмиссию облигаций на сумму 2 млрд руб., обеспеченных государственными гарантиями РФ. В 2003 г. - на 4 млрд руб. ( Эти деньги предусмотрены в проекте бюджета на следующий год. - Прим. ред.). Сейчас прорабатывается вопрос о самом выпуске облигаций и об определении организации или коммерческого банка, который будет заниматься размещением нашего выпуска. Отмечу, что интерес к ипотечным ценным бумагам уже проявил Пенсионный фонд России. Так что не исключено, что он будет одним из первых покупателей.
- Какова схема взаимодействия агентства и региона, где предполагается внедрение ипотеки по "общим стандартам"?
АИЖК уже отправило письма с предложением о развитии ипотеки во все 89 субъектов РФ, несмотря на то, что каждый из них по-разному готов к ипотеке. Если регион примет наши условия, то агентство в этом случае будет работать с региональными операторами. Как я уже говорил, ими могут быть ипотечная или риелторская компания, коммерческий банк. Или иная коммерческая структура, которая обязуется выполнять наши требования и условия. С каждым таким региональным оператором мы будем заключать соглашения и выкупать у него закладные. Подчеркну, что наше агентство не участвует в формировании капитала при рождении регионального оператора. И региональный оператор вправе работать со всеми участниками рынка ипотечного кредитования, существующими в этом регионе (банками, ссудо-сберегательными кооперативами и др. заемщиками). В этом вопросе мы никого и ни в чем не ограничиваем.
- На что же может рассчитывать потребитель, обращаясь к региональному оператору АИЖК?
Согласно нашим условиям, каждый гражданин может получить кредит в рублях на срок от 5 до 20 лет. Процентная ставка составляет 18% в год. В качестве залога под кредит рассматривается жилье, приобретаемое на кредитные средства. Основное условие кредитования связано с тем, что заемщик должен оплатить не менее 30% стоимости жилья. Значит, размер предоставляемого кредита не может превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Отмечу, что гражданину при получении кредита необходимо предъявить справку с места работы о своем доходе. А вот поручительства от каких-либо организаций, которые бы подтвердили кредитоспособность заемщика, не требуются.
- И все-таки кредит в 18% годовых могут осилить далеко не все граждане. О какой доступности тогда идет речь?
Мы уже рассматриваем вопрос о снижении кредитной ставки с 18 до 14%. Это предложение АИЖК уже направило в Минфин РФ. Говоря о доступности, также не следует забывать, что срок кредита доходит до 20 лет. Поэтому у населения все-таки есть время, чтобы его выплатить. Более того, любой гражданин, рассчитывая на ипотеку, должен соизмерять свои финансовые возможности. Подчеркну - чем дешевле жилье, тем доступнее кредит.
- Сколько придется платить гражданину в месяц, получив у вашего оператора кредит?
Назвать точную цифру невозможно. Все зависит от размера и срока кредита, от себестоимости квартиры. Специалисты АИЖК составили примерный расчет по выплатам. Предусмотрено, что ежемесячный платеж по кредиту может составлять не более 35% от ежемесячных доходов семьи заемщика (доходов супругов). Например, если семья заемщика, имея ежемесячный доход 10 тыс. руб., взяла кредит на сумму 175 тыс. руб. и сроком на 10 лет, то сумма ежемесячных выплат составит 3 тыс. 500 руб. Или - если доход семьи 30 тыс. руб, а максимальная сумма кредита составила 527 тыс. руб., то ежемесячные платежи в течение десяти лет составят 10 тыс. 500 рублей.
- Если в семье заемщика произойдут непредвиденные обстоятельства, средств станет меньше, выплачивать будет нечем, что тогда?
Конечно, мы не исключаем, что у заемщика могут быть временные сбои при выплате кредита. В самой критической ситуации его могут лишить прав собственности. Однако даже на этот случай предусмотрены варианты. Например, гражданину могут предложить жилье на арендных условиях (учитывая уже уплачиваемые взносы), переселение в так называемый резервный фонд жилья. имеющийся в регионе. Кроме того, в программе предусмотрена шестимесячная отсрочка погашения кредита до момента обращения взыскания на объект ипотеки. Этот срок определен для того, чтобы заемщик попытался поправить свое финансовое положение и восстановить платежи по кредитам. Но наш опыт подсказывает, что невозврат кредита достаточно мал. Например, в Оренбурге за три года из 1300 выдаваемых кредитов проблемных было три.
- А вдруг с оператором АИЖК что-то случится, и он прекратит свое существование на рынке, заключив между тем договора с гражданами?
С этим проблем быть не должно. Даже если что-то и произойдет, то в конечном итоге всю ответственность перед заемщиком возьмет "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Ведь, как я уже говорил, мы выкупаем закладные у операторов, и нашим гарантом является правительство. Напомню, что председателем наблюдательного совета АИЖК является министр экономического развития и торговли Герман Греф.
- Когда реально может заработать ипотечная схема, разработанная вашими специалистами?
Мы уже подписали "пилотные" соглашения с Самарской, Московской, Кемеровской, Белгородской, Волгоградской, Вологодской, Липецкой, Оренбургской, Ярославской областями, с Мордовией. Сейчас ведутся переговоры с правительствами Москвы, Ростовской области. Таким образом, уже в ближайшее время граждане смогут обратиться к региональным операторам нашего агентства и в конечном итоге рассчитывать на получение ипотечного кредита. В целом же переход от теории к практике ипотечного жилищного кредитования в первую очередь зависит от наличия согласованной позиции органов законодательной и исполнительной власти страны.
Время МН, 16.10.2002
Беседовала Оксана Карпова
