Александр Семеняка: Если вы взяли ипотечный кредит, ваш долг станет публичным
Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка второй год говорит: для того чтобы ипотека заработала по-настоящему, нужен рынок ипотечных ценных бумаг. И обещает эти бумаги выпустить, как только о них появится закон. Однако по предложенной правительством схеме права выпускать ипотечные облигации напрямую лишены не только банки, но и само АИЖК. О том, что он об этом думает, у Александра Семеняки узнала корреспондент "Финансовых Известий" Наталия Орлова.
- Правительство предлагает дать право выпуска ипотечных облигаций только СПК (специальные проектные компании. - "Финансовые Известия"). Вы объяснили, что для банков это вполне справедливо - из-за очередности кредиторов при банкротстве. А за АИЖК не обидно - у него этой проблемы нет, а придется тоже создавать специальную структуру?
Технически я здесь проблемы не вижу, она надуманная. Если организация хочет выпустить ипотечную облигацию, она создает под нее отдельную компанию, отдельный баланс, продает на нее ипотечное покрытие и в конечном итоге ее выпускает. Проблема этой схемы лишь в том, что она немного необычна для нас, но на Западе - я в "Газпроме" убедился - все свои инвестпроекты серьезные компании делают по такой схеме. Каждый инвестиционный проект реализует отдельная компания.
- Зарегистрированная на Багамах:
По-разному бывает, некоторые в Голландии регистрируют - в зависимости от проекта, в какой юрисдикции вы его осуществляете, вы уже выбираете под налоговую оптимизацию и страну для этой проектной компании. Но у нас другой случай. Я вижу три пользы, почему нужно выпускать через проектную компанию. Во-первых, она не ведет никакой другой деятельности - есть только пул кредитов и ипотечные облигации. Поэтому нет риска, что иная деятельность сгенерирует какие-то убытки компании, которые будут уменьшать эти активы.
- Этим плюсом разработчики и гордятся, но он у них единственный. Вы знаете еще какие-то?
Да. Когда есть два ипотечных покрытия - одно и второе - и когда все это находится на одном балансе, есть такое понятие, как кросс-дефолт. То есть, если у вас один долг и возникает какая-то проблема, все остальные кредиторы начинают нервничать и стараются все свои требования предъявить, что может привести к банкротству компании. Если же все разнесено по разным балансам, даже если случилась проблема с одним ипотечным покрытием, то другие проектные компании от этой проблемы отделены, поэтому проблемы кросс-дефолта не возникает как таковой.
- А проблемы рейтинга облигаций неизвестной компании?
Это третий плюс: у агентства сегодня нет рейтинга, более того, в прошлом году у нас был убыток по нашей деятельности, поэтому объективно наш рейтинг не очень высокий. А обособление ипотечного покрытия на отдельный баланс нисколько не мешает тем облигациям, которые будут выпускаться через СПК, получить рейтинг, равный суверенному. Несмотря на то что инициатор выпуска рейтинга не имеет. Модель СПК и даст рынку возможность нормально развиваться, и для нас здесь нет никакой преференции - я тоже не буду выпускать ни одной ценной ипотечной бумаги.
- Поэтому и удивительно, что вы не возражаете.
Ну и что? Какая в этом проблема?
- В рисках тоже проблем не видите? Со временем все эти структурированные финансы запутываются в тугой узел, который приводит к ситуации, сходной со скандалом вокруг "Энрона".
Там трудно что-либо запутать. Если вы хотите выпустить ипотечных облигаций на 1 млрд рублей, значит, набираете - исходя из сложившейся у нас практики - примерно 3 тысячи закладных, и вот у вас отдельно пул - 3 тысячи закладных. Вот у вас люди - 3 тысячи конкретных людей в конкретных регионах. Что там запутано - они все в проспекте эмиссии будут перечислены. Вы просто знаете этих людей поименно: кто вам платит, кто не платит.
- Противники предоставления прав на эмиссию исключительно СПК сомневаются, что те способны качественно управлять рисками. Вы в себе уверены или есть какие-то риски, от которых не застраховаться?
Я этот вопрос в том же контексте задавал главному аналитику "Фредди Мака" (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Сказал, что у нас такие, такие и такие риски, и мы от них хотим так, так и так страховаться. Он меня выслушал и говорит: вообще некоторые риски лучше оставить как они есть, то есть непокрытыми, - дешевле будет их не замечать, чем стремиться застраховаться. Конечно, мы тему анализируем: оцениваем для себя кредитные риски, риски, связанные с колебанием процентных ставок, риски ликвидности, которые мы берем. Эти риски мы пытаемся хеджировать доступными нам сегодня инструментами. Например, чтобы снизить риск того, что население не будет брать кредиты или строитель не будет строить больше жилья, пытаемся вести разъяснительную работу.
- Как предполагаете решать проблему с раскрытием информации о заемщиках - менять закон о банковской тайне?
А другого пути нет, здесь надо будет просто договориться об объемах раскрытия информации: будет это фамилия, имя, отчество человека, где он живет, где находится купленная квартира, или будут раскрываться некие коды, скажем, его код в пенсионной системе и код жилья в регистрационной системе. Кому надо, он через эти коды может однозначно все же объект определить. Но это пока тема для обсуждения с ФКЦБ. Если вы взяли ипотечный кредит, надо быть готовым, что ваш долг станет публичным.
Известия, 03.04.2003
Беседовала Наталия Орлова
