Александр Семеняка: Перед АИЖК стоит очень непростая задача: разработать федеральную систему ипотеки
На прошлой неделе правительство России обсуждало вопрос развития в стране ипотеки, программы, которую в прошлогоднем послании президент РФ Владимир Путин назвал приоритетной. С основным докладом выступал генеральный директор ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) Александр Семеняка. Перед АИЖК стоит очень непростая задача: разработать федеральную систему ипотеки, которая должна сделать доступными для семьи со средним уровнем дохода кредиты на жилье на всей территории РФ. Агентство собирается выпустить корпоративные бумаги, а на вырученные деньги выкупать закладные на недвижимость, приобретенную на ипотечные кредиты. Под эти закладные АИЖК планирует впоследствии выпускать ипотечные бумаги. Правда, на начало 2003 г. на балансе агентства было только 110 выкупленных закладных на общую сумму 47,8 млн руб. и подписаны договоры о рефинансировании уже выданных кредитов еще на 1,07 млрд руб. По грубой оценке - еще 2700 квартир в масштабах всей России. С другой стороны, до прихода Семеняки в АИЖК в апреле 2002 г. за пять лет существования агентства не было выкуплено ни одной закладной.
- В декабре было принято решение об увеличении уставного капитала АИЖК со 120 млн руб. до 690 млн руб. Ранее вы говорили о том, что капитал необходимо поднять до 820 млн руб. Вы будете добиваться дальнейшего увеличения капитала?
Действительно, сейчас уставный капитал составляет 690 млн руб. , и это позволяет агентству за счет этих денег выкупать закладные в тех регионах, с которыми мы уже заключили соглашения. Уставный капитал является важной величиной для обеспечения финансовой устойчивости. Ипотечный кредит как разновидность финансового актива все-таки связан с тем, что какая-то, пусть небольшая, часть заемщиков будет либо задерживать платежи, либо окажется вообще неплатежеспособной. Важно иметь уставный капитал, адекватный возникающим убыткам, чтобы уставный капитал эти убытки поглощал. Поэтому размер уставного капитала - это величина, которая зависит от бизнес-плана и от объема рефинансирования закладных.
У нас соотношение таково, что объем уставного капитала составляет 10% от объема предоставляемых гарантий или от объема выпускаемых облигаций. По мере того как практика начнет развиваться, у ипотечного кредитования появится статистика, этот норматив скорее всего будет пересмотрен в сторону понижения.
- В каких регионах закладные уже рефинансируются?
Мы заключили соглашения с 23 субъектами РФ, в трех из них - в Оренбурге, Самаре и Мордовии - уже идет фактический выкуп закладных. Мы ожидаем, что в конце февраля - начале марта еще три региона, в частности Московская область, Бурятия, начнут поставлять закладные. Рефинансирование ипотеки потихоньку, но верно набирает обороты.
- Что требуется для расширения охвата, какие решения должны быть приняты на правительственном уровне?
Одно из наших настоятельных пожеланий к правительству, которое мы высказали на заседании, - повлиять на те регионы, где сложилась практика выдачи ипотечных кредитов по ставке ниже рыночной. От этой практики следует отказаться. Мы не можем выкупить такие кредиты, поэтому такая ипотека в регионе будет ограничена объемом денег, которые может выделить местный бюджет. За нами деньги, которые может дать рынок, т. е. объем их неограничен. Но, сохраняя вот эту нерыночную ипотеку в регионах, мы формируем неправильное восприятие у людей о том, что ипотека - это что-то дешевое. И в то окошко, где мало денег, будет стоять длинная очередь, а в то окошко, где потенциально много денег, будет стоять очень маленькая очередь. Мы считаем, что надо сделать одно окошко, в котором будет рыночная ставка. Тогда мы сможем рефинансировать любой объем ипотечных кредитов в регионе, а если субъект Федерации желает оказать поддержку отдельным категориям семей, то это должны быть адресные целевые субсидии, которые финансируются за счет региональных бюджетов.
Кроме того, у правительства мы просили ускорить внесение в Госдуму поправок к законопроекту об ипотечных ценных бумагах. На мой взгляд, все принципиальные вещи согласованы, все решения, которые возможны в рамках действующего законодательства, найдены. Поэтому надо обеспечить скорейшее принятие этого законопроекта, прошедшего уже второе чтение. Мы считаем, что в середине года сможем сформировать достаточный объем закладных для того, чтобы попробовать в III квартале осуществить дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг. Но для этого должен быть принят закон.
В этом смысле мы вполне удовлетворены итогами заседания правительства. Премьер-министр Михаил Касьянов дал поручение всем заинтересованным ведомствам в течение двух недель согласовать необходимые поправки и внести законопроект в Думу.
- Почему этот закон так принципиален?
Закон определяет принципиально новый вид бумаг - ипотечную ценную бумагу, которая должна быть максимально надежна и близка по своему кредитному рейтингу к государственным ценным бумагам. Это обеспечит максимальное удешевление такой бумаги, а значит, привлекаемых средств. Чтобы эту задачу решить, законопроект определяет два вида инструментов - это ипотечные сертификаты участия и ипотечные облигации. Было предложено решение, которое существует во многих странах: эмитентом таких облигаций должна быть компания специального назначения, которая практически не ведет никакой деятельности, за исключением того, что она владеет ипотечными кредитами, составляющими покрытие эмиссии, выпускает ипотечные облигации и потом их обслуживает.
Это формирует предельно прозрачную налоговую базу, нет никаких рисков, которые бы влияли на надежность такой бумаги. Поэтому во всех странах такого рода компании имеют специальный налоговый режим, который возможен и в рамках нашего Налогового кодекса. Мы считаем, что специализированный эмитент ипотечных облигаций должен иметь специальный налоговый режим.
Смысл этого режима в двух вещах. Во-первых, особенность ипотечного кредитования заключается в том, что у держателя закладной в первые годы выплат по кредиту объем задолженности большой и поэтому процентный доход тоже большой, а к концу срока по мере погашения задолженности объем дохода уменьшается. Если вы выпускаете облигации, которые погашаются по купонному принципу, то у вас, как правило, объем выплачиваемых процентов что в начале, что в конце срока (т. е. объем купона) не меняется. Поэтому возникает ситуация, когда в начале погашения купонов есть искусственная прибыль, а в конце есть искусственный убыток. В сумме, возможно, это равно нулю. Но такая компания без специального налогового режима должна будет вначале платить налог на прибыль, а это приведет к удорожанию стоимости этих бумаг.
Вторая проблема в том, что купоны, выплачиваемые по ипотечным облигациям, должны иметь тот же режим налогообложения, что и государственные ценные бумаги. Потому что если сегодня будет применяться действующий налоговый режим, то тогда ипотечная облигация, которая по своей надежности почти равна государственным ценным бумагам, должна будет иметь большую доходность на рынке вследствие того, что налоговая составляющая тоже включается в ее цену. Поэтому, если мы реально хотим удешевить деньги, привлекаемые в ипотеку, мы должны для такой компании сделать специальный налоговый режим.
Против этого на заседании правительства выступали налоговики, но реакция Михаила Касьянова была положительной для агентства. Его вполне удовлетворило наше объяснение ситуации.
- Принцип купонных облигаций понятен. А чем отличается сертификат участия?
Облигация - это долговой инструмент эмитента, сертификат - это практически долевая ценная бумага. Если у вас несколько ипотечных кредитов объединены в пул, то тогда в пуле выделяется некая равная доля - скажем, 0,001 - и владелец сертификата имеет право на получение 0,001 от поступающих в рамках этого пула платежей. В отличие от облигаций, где сроки по купонным выплатам и погашению долга жестко прописаны, по сертификатам, если заемщик возвращает деньги быстрее, инвестор также быстрее получит средства. Как правило, люди, беря кредит на 20 - 30 лет, нередко в три раза быстрее возвращают деньги. Тогда и инвестор, купив сертификат сроком на 30 лет, условно говоря, деньги получит через 10 лет. Все, что заплатил человек по погашению ипотечного кредита, тут же передается инвестору.
В этом смысле ипотечный сертификат участия - это бумага, которая более устойчива и с точки зрения международной практики считается более простой и в этом смысле более надежной. Даже процедура рейтингования такого рода бумаг занимает гораздо меньше времени, чем рейтингование ипотечной облигации.
В ипотечном кредитовании есть проблема досрочного возврата денег. В случае с сертификатом вы их сразу отдаете инвестору. Но если выпущены облигации, то у эмитента возникает проблема, куда эти деньги инвестировать, особенно в условиях, когда на рынке падает доходность. Если эмитент неправильно рассчитал купонную ставку и вынужден платить более высокие проценты, чем доходность от размещения денег, поступивших раньше срока, он может понести такой убыток, что станет банкротом. Поэтому на рынке, где снижается процентная ставка, ипотечный сертификат является более адекватным инструментом. Облигация же, по мнению агентства, должна будет выпускаться тогда, когда рынки станут более стабильными в силу специфики риска досрочного погашения.
- Еще до принятия закона об ипотечных ценных бумагах вы планировали выпустить корпоративные облигации - назывался срок I квартал 2003 г. Когда будет проведена эмиссия и будет ли она единственной?
Поскольку нам нужен некий объем оборотного капитала, этот заем необходим, и мы планируем в первом полугодии его разместить. Дальше наша основная деятельность будет заключаться в выпуске ипотечных ценных бумаг. Поэтому необходимости продолжения эмиссии корпоративных облигаций как бы нет. Может быть, когда-нибудь в последующие годы она появится, но это отдельный вопрос, я бы сейчас на нем не останавливался.
- На начало года у вас было выкуплено 110 закладных на 47,8 млн руб. На какую сумму будет выкуплено закладных до конца года?
Я считаю, что если у нас темпы сохранятся, то и все деньги уставного капитала, и средства от размещения облигаций мы к концу года инвестируем в закладные.
- У вас объем средств...
1 млрд 700 млн руб.
- И сколько закладных можно выкупить?
В среднем размер закладной колеблется в районе 400 000 руб. (т. е. 4250 закладных. - "Ведомости").
- Допустим, в первом полугодии вы разместили первый корпоративный заем. У вас уже есть какие-то готовые закладные, которые можно на эти деньги купить, или эти деньги будут где-то промежуточно размещаться?
Нет, но мы заключили соглашение с 23 регионами, дальше в целях обеспечения финансовой устойчивости на региональных операторов устанавливаем лимиты - максимум закладных, которые они могут выкупить и перепродать нам, в зависимости от их собственных капиталов. Это делается для распределения рисков между ними, нами и банками. Дальше в рамках этих лимитов заключается договор купли-продажи закладных. В нем мы расписываем график выкупа закладных до конца года. Соответственно, региональный оператор точно знает, сколько мы у него закладных выкупим, а мы знаем, в какие сроки и сколько денег нам надо платить. Исходя из этого, мы управляем своей ликвидностью. Там, где платеж предстоит через несколько месяцев, мы сможем разместить деньги в депозитах, чтобы эти деньги работали. Одновременно эти депозиты являются обеспечением для нашего контрагента, потому что он видит, что у нас реально есть деньги.
- Вы разместите деньги на депозите, будете получать проценты. .. И какой вам смысл отдавать деньги в регионы, чтобы получить 1% годовых, если вы без всякой головной боли можете зарабатывать в несколько раз больше? Существует ли механизм, который бы подталкивал АИЖК к тому, чтобы выкупать закладные у региональных операторов?
Сформировав пул закладных, мы выпускаем ипотечную ценную бумагу и возвращаем деньги снова в оборот. Вновь инвестируя деньги в закладные, мы постоянно расширяем масштаб бизнеса, у нас валюта баланса увеличивается. Непрерывно растет объем активов, с которого мы получаем свой маленький 1% годовых, поэтому, инвестируя в депозиты, мы не получим такого масштабного эффекта.
- Участникам фондового рынка действительно будут интересны ваши корпоративные облигации или их выкупит один Пенсионный фонд России?
Я думаю, что вы могли бы задать вопрос, какая доходность будет привлекательна для участников рынка. Мы сейчас говорим, что ипотечное кредитование может привлечь значительный объем денежных средств, если будет обеспечена рыночная ставка. Что мы подразумеваем под рыночной ставкой? Доходность при размещении должна быть близка к доходности государственных ценных бумаг. Вот к этой величине мы добавляем 3% годовых, из которых 2% мы выплачиваем региональному оператору (который делится пополам с выдавшим кредит банком) , и на 1% живет агентство. Это и есть ставка, по которой можно непрерывно вести рефинансирование ипотечных кредитов. Если ПФР пожелает выкупить весь объем эмиссии, мы возражать не будем, но на это не рассчитываем.
- А банки, которые работают с физическими лицами, ваши условия и стандарты устраивают?
Мы считаем, что сейчас созданы все условия для участия банков, причем, более того, ипотека сегодня для банков является прибыльным видом бизнеса. Потому что если вы выдали ипотечный кредит и агентство у вас в течение 1,5-2 месяцев его обязательно выкупает, то вы разместили свои денежные средства на срок до двух месяцев с доходностью 18% годовых. И вот это размещение доступно и крупному банку, и региональному банку. Вообще говоря, это намного более доходное вложение, причем вы сегодня вкладываете в какие-то альтернативные инструменты, потому что и корпоративные облигации, и государственные ценные бумаги дают сейчас доходность намного меньше. Поэтому наша задача - объяснить банкам, что пришло время заниматься ипотекой как прибыльным видом бизнеса. И мы даже здесь планировали в начале апреля совместно с информационным агентством АК&М провести специальную конференцию "Ипотека и банки" и попробовать банкам рассказать, где сегодня бизнес.
- Для конечного потребителя ваша система предусматривает кредиты под 18% в рублях. Но реально это сейчас даже дороже, чем у банка DeltaCredit - 15% годовых в валюте. Тем более что сейчас рубль явно укрепляется.
Для нас эта ставка не является догмой. Это стоимость привлекаемых денег плюс 3%. Если нам удастся разместить наши корпоративные облигации с доходностью ниже, чем записано в проспекте эмиссии, то мы эту ставку скорректируем в сторону уменьшения. Просто сейчас, не сделав размещения, у нас нет оснований ее пересматривать.
- Ипотечную программу от правительства долгое время курировал Госстрой. Не считаете ли вы, что более логичным было бы, рассматривая ипотеку прежде всего как финансовый инструмент, передать кураторство Минэкономразвития?
Для нас кураторами являются четыре ведомства, которые представлены в наблюдательном совете агентства, - Минэкономразвития, Госстрой, Минфин и Минимущество. Глава Минэкономразвития Герман Греф является председателем наблюдательного совета агентства, поскольку ипотека является инструментом и макроэкономической политики, и кредитно-денежной политики государства. Минфин отвечает за выдачу [государственных] гарантий, обеспечивает контроль за их целевым использованием. Минимущество представляет государство как собственник.
Роль Госстроя также очень важна. Запуская ипотеку, необходимо обеспечить условия для того, чтобы по мере стимулирования спроса на рынке жилья так же адекватно возрастало предложение. Тогда удастся не допустить резкого роста цен. Поэтому здесь каждое ведомство решает свои задачи, и мы надеемся, что наблюдательный совет - как раз то место, где будет обеспечена слаженная работа всех заинтересованных министерств. Пока это получается.
О компании. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано в 1997 г. в форме открытого акционерного общества со 100% -ным государственным капиталом. В апреле прошлого года его возглавил Александр Семеняка. Его команда разработала схему работы, которая предусматривает внедрение двухуровневой ипотечной модели. Она предполагает распределение рисков между первичными кредиторами, ипотечным агентством и инвестором в ипотечные ценные бумаги. В рамках господдержки часть рисков принимают на себя федеральный и региональный бюджеты. Региональные банки, готовые выдавать потребителям ипотечные кредиты на условиях и по стандартам АИЖК, получают от заемщиков закладные на приобретенное жилье. Выданные кредиты они рефинансируют, продавая эти закладные региональным операторам АИЖК, которые образуются при обязательном участии (не менее 51%) региональных властей. Сформировав определенный пул закладных, они перепродают его АИЖК. Агентство, в свою очередь, на сумму приобретенных закладных планирует выпускать ипотечные ценные бумаги - облигации или сертификаты участия. Они предназначены для инвесторов, заинтересованных в долгосрочных вложениях с невысокой доходностью, но надежность которых в мире считается равной государственным ценным бумагам.
Ведомости, 26.02.2003
Беседовал Сергей Жарков
