Почему ипотека не может и не должна решать жилищную проблему
Суворов Геннадий
В последнее время в ряде профессиональных и непрофессиональных изданий были опубликованы материалы, посвященные ипотеке и ипотечным ценным бумагам. В них ипотечные ценные бумаги представляются чуть ли не панацеей от всех проблем и 'болезней' жилищного строительства и строительного сектора в целом.
"Если не преодолеть сложившуюся негативную тенденцию в обеспечении граждан жильем, более 60 процентов населения страны никогда не смогут даже в отдаленной перспективе реализовать свое конституционное право на жилище. Преодолеть эту тенденцию правительство собирается с помощью развития системы ипотечного кредитования, для чего предлагается, в частности, использовать средства Пенсионного фонда." Александр Желенин. Время МН, 7 сентября, 2002
"Ипотека... может кардинально изменить демографическую ситуацию...", Ейсков А.
"Ипотека взялась за повышение рождаемости", Газета.ru. 2002. 18 декабря
Подобные заявления приводят к распространению необоснованных иллюзий, связанных с зарождающимся сектором финансового рынка, за которыми, безусловно, последуют глубокие разочарования. И они неизбежны, так как слабое понимание пишущими существа ипотеки (что, впрочем, неудивительно) приводит к тому, что ипотеку начинают привязывать или, если угодно, 'запрягать не в свои сани'. В данной статье автор попытается рассмотреть некоторые иллюзии относительно ипотеки и по возможности рассеять их. Вместе с тем будет рассмотрена суть новых финансовых инструментов - различных видов ипотечных ценных бумаг и проведен критический разбор проекта нового федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах". Но для начала хотелось бы остановиться на терминах, которые будут использоваться ниже:
- Ипотечный кредит - это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Объект недвижимости, передаваемый в залог, должен иметь коммерческую ценность, рыночная оценочная стоимость которой превышает размер обязательств по ипотечному кредиту. Заемщик должен иметь объект недвижимости, передаваемый в залог, в своей собственности. После передачи объекта в залог заемщик продолжает им пользоваться. Однако его право собственности ограничивается: он не может распорядиться залогом (продать, передать, заложить, уступить и т.д.) без согласования с залогодержателем. В США, например, документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимости (дом или квартиру), остается у банка, выдавшего ипотечный кредит (mortgage), хотя и выписан на имя заемщика.
Держатель залога (кредитор) вправе обратить взыскание на залог в случае невыполнения заемщиком его обязательств по кредиту. В некоторых странах эта процедура прописана в законе и, как правило, не требует судебного вмешательства. Взыскание залога осуществляется в виде реализации (продажи) предмета залога и удовлетворения обязательств заемщика перед кредитором. Средства, оставшиеся после удовлетворения обязательств по кредиту, оплаты расходов по обращению взыскания и т.п., возвращаются заемщику. Владелец ипотечной ценной бумаги не является совладельцем активов обеспечения этой бумаги и не имеет права самостоятельного обращения взыскания на залог.
-
Ипотечные облигации - это долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам.
-
Ипотечные сертификаты участия - это ценные бумаги, предоставляющие их держателю право на получение доли финансовых поступлений от пула секьюритизированных ипотечных активов.
Сама идея ипотеки насчитывает в России более чем 100 лет. Еще гоголевский Чичиков пытался провернуть некоторую аферу с получением ипотечного кредита под залог земель, для чего ему и потребовались мертвые души. Наибольшее распространение идеи ипотеки получили после реформы 1861 г., когда освобожденные крестьяне были наделены землей, которую они закладывали под кредит на закупку семян и инструментов. Это чрезвычайно интересная тема, но, к сожалению, уводящая нас от основных вопросов данной статьи.
Хотелось бы отметить, что введение ипотеки в современной России не является чем-то принципиально новым и не открывает кредитных возможностей, которых не было ранее. И до появления закона "Об ипотеке" у частного лица была возможность взять в банке потребительский кредит. Другое дело, что теперь станет намного проще и дешевле взять кредит под залог квартиры и банк не должен изобретать 'юридический велосипед', описанный в законе.
В некоторых странах государство стимулирует желание своих граждан приобрести жилье в кредит. Так, в США проценты по кредиту, выплаченные банку, уменьшают налогооблагаемый доход заемщика. Некоторые страны (США, Австралия) даже дают гарантии инвесторам в ипотечные ценные бумаги. Хотя справедливости ради надо отметить, что далеко не каждый ипотечный кредит может получить государственную гарантию. В США это определяется как характеристиками самого кредита, так и ипотечным агентством, которое секьюритизировало этот кредит. Там федеральную гарантию получают только ценные бумаги, выпущенные государственным ипотечным агентством - GNMA (Government National Mortgage Association).
Рассмотрим, каким образом собираются реализовать ипотеку и ипотечные ценные бумаги в России.
"Согласно расчетам Минэкономразвития, приемлемый уровень кредитной ставки должен составлять 10% годовых для столицы и 8% для регионов. Директор департамента региональной политики и маркетинга Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) А.Егоров сообщил, что в будущем реально выйти на уровень в 4,5%, но в нынешних условиях это невозможно. Для сравнения: на Западе обслуживание ипотечного кредита обходится в 2-3% годовых." "Газета", 26.09.02
Налицо явное недопонимание сути ипотеки и того, как она связана с рынком. Помимо состояния экономики, ее долгосрочных перспектив, ставка по ипотечному кредиту существенно зависит от способности заемщика выплачивать кредит в течение всего срока. Нестабильный и не совсем 'белый' доход среднего класса и отсутствие кредитной истории у российских заемщиков повышают кредитные риски, следовательно, и ставку процентов. Если под обслуживанием г-н Егоров понимает годовую ставку по кредиту, то 2-3% это из области фантастики. Даже в США, где общая сумма выданных ипотечных кредитов приближается к 3 трлн долларов, при самой лучшей кредитной истории вряд ли возможно взять даже 15-летний ипотечный кредит со ставкой меньше 5%. И это очевидно, так как государственные ценные бумаги сравнимой 'длительности' дают доходность порядка 4-5% годовых. А ведь кредитный рейтинг частного заемщика намного ниже рейтинга правительства США.
"По мнению экспертов, процентную ставку можно было снизить на 5% с помощью госгарантий. Но до сих пор их не используют, хотя в федеральном и столичном бюджете на следующий год заложено в общей сложности более 6 млрд руб. на эти цели". "Газета", 26.09.02
Это не совсем так. Государственные гарантии избавят ипотечные ценные бумаги от риска дефолта, но другие риски остаются. Например, риск досрочного погашения ипотечных кредитов обеспечения, когда инвестору досрочно погасят часть или весь баланс и он <недополучит> прибыль от процентов по кредиту, начисляемых на сумму остаточного баланса. Ни одно государство в мире не гарантирует инвестору получение процентных платежей, только погашение баланса. Далее, весьма маловероятно, что ипотечные бумаги будут иметь кредитный рейтинг выше рейтинга их гаранта - государства. Расчеты доходности <идеализированных> российских ипотечных ценных бумаг, проведенные с использованием российских государственных евробондов по принятой в США методике (current coupon), показывают, что их доходность к погашению должна составлять не менее 8,5% в валюте. Отсутствие государственных рублевых обязательств, сопоставимых по срокам погашения с ипотечными кредитами (15-20 лет), не позволило провести такие же расчеты в рублях. В ноябре федеральное правительство разместило 10-летние обязательства в рублях. При этом доходность к погашению составила порядка 14%. Это также говорит в пользу того, что снижение процентной ставки на 5% нереально.
"...Суть предложений АИЖК в следующем: если комбанки согласны выдавать ипотечные кредиты населению по правилам, разработанным агентством, оно готово через свои представительства в регионах выкупать закладные и таким образом обеспечивать банкам рефинансирование. С точки зрения АИЖК, ставки ипотечных кредитов должны быть едиными: покупателю жилья кредиты должны выдаваться под 18% годовых в рублях на срок до 20 лет. На сумму выкупленных кредитов АИЖК выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные госгарантиями, - в федеральном бюджете 2002 г. на эти цели зарезервировано 2 млрд руб., но в проекте бюджета на будущий год стоит уже цифра 4,5 млрд руб. Как полагают в агентстве, покупателем ипотечных бумаг (хотя формально они распространяются по открытой подписке) должен стать Пенсионный фонд РФ. Впоследствии, как ожидается, к нему могут присоединиться негосударственные пенсионные фонды и страховые компании. Первая эмиссия АИЖК запланирована на октябрь - правда, выпущены будут не ипотечные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, а корпоративные облигации. Эмиссия будет выпускаться траншами по мере накопления выкупленных закладных. На сегодня АИЖК выкупило лишь 49 закладных на общую сумму 27 млн руб. (за счет уставного капитала), а всего подписано договоров о выкупе закладных на сумму 60 млн руб."
С. Жарков, "С мертвой точки", "Ведомости", 23.09.02
Какие банки будут выдавать ипотечные кредиты населению под 18% процентов, когда сами на межбанке занимают под больший процент? Банки должны оставить себе порядка 2% за обслуживание кредита, что еще больше снижает привлекательность рефинансирования АИЖК. Для получения ресурсов АИЖК намерено выпустить свои краткосрочные облигации, гарантированные правительством, под 12% годовых в рублях и продать их Пенсионному фонду. Замечательно, но, что произойдет, если им не удастся выкупить закладных и ипотечных кредитов на сумму вырученных от продажи облигаций средств? Совершенно не факт, что в России найдется достаточное количество 'хороших' заемщиков, готовых брать ипотечные кредиты на условиях АИЖК. Вот, например, мнение представителя одного из регионов.
":Ипотечное кредитование в условиях Урала затруднительно, считает заместитель министра строительства Свердловской области Станислав Предвишкин, объясняя это тем, Что здесь сегодня нет развитого фондового рынка, и первоначальные кредиты дороги. Ипотека существует, но пока она малоразвита. И фактически приемлема лишь для очень богатых людей."
Маяк, "Новости", 02.09.02.
Ипотечный банк "ДельтаКредит" за два года работы в 'богатой' Москве выдал ипотечных кредитов на сумму чуть больше 1 млрд руб. Мы тут даже не говорим об ипотечных кредитах, взятых для получения прописки, для 'отмывания' капиталов и т.п. При отсутствии серьезной конкуренции и наилучшей на сегодняшний день организации дела это заняло у "ДельтаКредит" около двух лет. Каким образом АИЖК собиралось выдать за два месяца 2002 г. кредитов в 2 раза больше, да еще в регионах, может ответить только их директор. А в 2003 г. они собираются довести объем кредитов до 6,5 млрд руб.! Для более детального анализа схемы АИЖК необходим их бизнес-план, который открыто не опубликован.
"Госстрой также предлагает разработать организационно-финансовую схему, сопряженную с ипотечным жилищным кредитованием граждан, обеспечивающую привлечение внебюджетных средств крупных компаний, имеющих жилищные программы, частных и институциональных инвесторов, кредитных ресурсов банков." Прайм-Тасс, 06.09.02.
Каким образом такая запутанная и плохо обоснованная схема ипотечных ценных бумаг может привлечь институциональных инвесторов или коммерческие банки? Даже федеральное правительство не рискует пока выпускать финансовые обязательства с фиксированным купоном в рублях на срок более чем 10 лет, а здесь предлагаются такие финансовые инструменты на 20 лет! При такой неустойчивой валюте, как рубль, и такой нестабильной экономике, как российская, вкладывать в 'длинные' рублевые финансовые инструменты с фиксированным купоном очень рискованно. И институциональные инвесторы прекрасно это понимают и потребуют высокой доходности от таких бумаг (или глубокого дисконта в цене, что, впрочем, одно и то же). А чем определяется доходность ипотечных ценных бумаг? Доходностью ипотечных кредитов, обеспечивающих эти бумаги. Но именно ставки по этим кредитам 'эксперты' и предлагают снизить ниже ставки заимствования на межбанке! Рассмотрим возможные инвестиционные риски на двух граничных сценариях из множества всех возможных.
- Экономика в России развивается ускоренными темпами, курс рубля растет, мировые цены на нефть держатся на высоком уровне, S&P и Moody's повысили кредитный рейтинг России.
- Экономика в России развивается замедленными темпами, курс рубля падает, мировые цены на нефть снижаются, кредитный рейтинг России остается ниже инвестиционного уровня (ВВВ).
Мы будем говорить только об ипотечных сертификатах участия. Ипотечные облигации, в том виде, как они описаны в проекте закона, вряд ли кто купит. При сценарии А кредитные ставки на межбанке существенно упадут и, следовательно, ставки коммерческих банков по ипотечным кредитам тоже снизятся. Большинство заемщиков, которые берут сегодня ипотечные кредиты под высокий процент, рефинансируют свои ипотечные кредиты. Они возьмут новые ипотечные кредиты под более низкий процент и выплатят существующие с высоким процентом.
А что произойдет с ипотечными ценными бумагами, которые были обеспечены этими 'старыми' ипотечными кредитами? Они будут досрочно погашены, а инвесторам, вложившим в них, будет досрочно возвращен их инвестиционный капитал. Причем капитал будет возвращен <неожиданно> в ситуации падения депозитных ставок. Таким образом, инвесторы, безусловно, потеряют или, если быть точным, упустят прибыль. Теперь вспомним, что сегодня инвесторы купили ценные бумаги с доходностью ниже (!) годовой ставки на межбанке, так что они недополучили прибыль и на первом этапе, а потом им просто вернули деньги обратно. Куда ни кинь - одни потери.
Во втором сценарии кредитные ставки на межбанке повысятся, соответственно коммерческие банки повысят ставки по ипотечным кредитам. Естественно, никто не будет рефинансировать существующие ипотечные кредиты и никаких досрочных погашений ипотечных бумаг не будет. Но что произойдет с ценой ипотечных бумаг? Она несколько поднимется, но периодические выплаты по ним будут осуществляться обесценивающимися деньгами! Поэтому продать ипотечные ценные бумаги, которые с самого начала были с доходностью ниже краткосрочной рыночной, без инфляционных потерь не удастся. И держать их тоже рискованно. Опять инвесторы потеряют на первом и на последующих этапах. Какой институциональный инвестор или коммерческий банк в здравом уме будет инвестировать в такие финансовые инструменты, известно только 'экспертам' из Госстроя.
Таким образом, можно заключить, что все эти мифы об ипотечных ценных бумагах не соответствуют действительности. На самом деле ипотечные ценные бумаги являются не более чем долговыми бумагами эмитента с обеспечением в виде заложенной недвижимости. И ничем другим. Поэтому ипотека не может и не должна рассматриваться как решение проблем жилищного строительства. В лучшем случае ипотека может способствовать притоку капитала вторичного рынка в сектор строительства, да и то при правильной организации.
Теперь хотелось бы сделать несколько замечаний по поводу проблем в жилищном строительстве. При рассмотрении представляется целесообразным разграничить жилье элитное (дорогое) и массовое (дешевое).
Элитное жилье. Практически все профессиональные участники рынка недвижимости, по крайней мере те из них, с которыми удалось побеседовать автору этих заметок, дают близкие оценки рентабельности бизнеса элитного жилищного строительства - от 100 до 300% в зависимости от места, инфраструктуры и других параметров. При такой рентабельности в любой цивилизованной стране с рыночной экономикой капитал рекой потечет в этот сектор бизнеса. Причем приток капитала и рост бизнеса будут продолжаться до тех пор, пока не будет выбрана вся ниша этого бизнеса или пока вследствие повышения конкуренции, снижения себестоимости и т.п. не упадет рентабельность. Почему же этого не происходит?
Ответ весьма прозаичный и набивший оскомину. Потому что рынок элитного жилищного строительства (по крайней мере, в Москве и Петербурге) не является, строго говоря, рынком, вернее, сколько-нибудь эффективным рынком. Одни его участники получают неоправданные льготы и привилегии, другим ставятся всевозможные препоны. Таким образом, барьер, который необходимо перепрыгнуть, для того чтобы стать участником этого рынка, становится неоправданно высоким. Это делает 'привилегированных' участников рынка практически монополистами или снижает конкуренцию настолько, что они перестают ощущать присутствие друг друга и радостно вырабатывают свои секторы поделенного рынка, не забывая щедро платить тем, кто поддерживает такое положение дел. В подтверждение сказанного можно указать на практически полное неучастие западных девелоперов в жилищном строительстве. Здесь не место для серьезного анализа этой проблемы и тем более для каких-либо рекомендаций по ее разрешению. Одно можно сказать совершенно определенно. До тех пор пока рынок элитного жилищного строительства не будет либерализирован, а все участники не будут поставлены в более или менее равные условия, ничего не сдвинется с места.
Массовое жилье. В массовом строительстве ситуация другая. Оно предполагает использование как можно более дешевых технологий и материалов. Технология постсоветских предприятий стройиндустрии, ориентированных на массовый сектор, уже никого не устраивает (имеется в виду крупнопанельное домостроение). А на переход к новым технологиям у них денег нет. Таковыми технологиями являются монолитное домостроение и каркасное строительство на основе сборного железобетона. На покупку оборудования и их внедрение требуется несколько миллионов долларов. И, несмотря на быструю окупаемость (примерно 1,5-2 года), первоначальные капитальные вложения взять негде, особенно в регионах. Отсюда делается вывод о спасительной роли ипотеки. Например, в журнале "Эксперт-Урал" в очень грамотной статье, посвященной проблемам строительства жилья на Урале, делается совершенно необоснованный вывод.
":потенциальная емкость рынка нового доступного жилья в Уральском регионе измеряется миллионами квадратных метров ежегодно. Проблема в том, что без внедрения системы ипотечного кредитования, только путем использования механизма ссудосберегательных товариществ и ему подобных, отрасль будет напитываться деньгами слишком медленно."
"Блеск и нищета жилищного строительства", "Эксперт-Урал", ноябрь 2002
Непонятно, как может помочь ипотека строительным компаниям найти начальные капитальные инвестиции. На Урале и, по-видимому, в других регионах большинство из них сидят на картотеке или находятся в плачевном финансовом состоянии. И выкупать их в отсутствие реального рынка никто не рискует. Развитие ипотеки привлечет инвестиционный капитал со вторичного рынка и деньги из 'заначек', но, похоже, региональным строительным компаниям это поможет, как мертвому припарки. Если компания сегодня не в состоянии строить достаточное количество жилья, то завтра она не сможет воспользоваться притоком капитала в строительный сектор. Существует теоретическая возможность ипотечного кредита под залог земельных участков, если на них оформлены права собственности, но это в российских условиях достаточно сложный процесс.
Да и права на землю и разрешение на строительство для этого надо иметь. В этом смысле весьма двусмысленно будут выглядеть планируемые дотации региональных властей в ипотечные программы. В лучшем случае это будет лекарством, предназначенным для лечения другой болезни. В худшем - их просто разворуют.
Автор не знает и не предлагает готовых рецептов и решений для проблем строительной индустрии. И тем более не имеет ничего против развития ипотечных программ и ценных бумаг. Наоборот, он двумя руками 'за'. Но только не надо ожидать от ипотеки того, чего она дать не может. В частности, развитие и всяческое стимулирование рыночных отношений в строительном секторе представляется намного более действенным решением. А без этого никакие ипотечные схемы не помогут: ни двухуровневые, ни одноуровневые.
bankir.ru, 15.01.2003
