Кредит на жилье как результат правильных технологий
Ипотечное кредитование в России на современном этапе является совокупностью следующих видов бизнеса: выдача, владение, рефинансирование и сопровождение. Потенциально все эти четыре области деятельности банкам не только доступны, но и становятся все более востребованными. Рассмотрим каждую из них.
СТАНДАРТНЫЙ - ЗНАЧИТ ПРАВИЛЬНЫЙ (выдача)
При выдаче ипотечного жилищного кредита первичный кредитор проводит андеррайтинг заемщика и обеспечения. Чтобы снизить затраты банка на разработку типовых договоров и внутренних документов, а также создать единые правила кредитования, Агентство ипотечного жилищного кредитования рекомендует свои стандарты, разработанные с учетом собственной региональной практики, опыта работы Сбербанка и банка ДельтаКредит. Это некий перечень типовых договоров и стандартных процедур, которых мы рекомендуем придерживаться при выдаче кредитов. Если они соблюдаются, то такие кредиты мы называем стандартными ипотечными кредитами. В ближайшем будущем Агентство при участии банков планирует разработать скоринговую модель оценки, а также (совместно с Минюстом РФ) унифицировать процедуры регистрации жилья, ипотеки и закладных по всей стране. Это сделает процесс более технологичным.
Сегодня сложилась практика, по которой за выдачу кредита первичный кредитор получает единовременную комиссию, размер которой в регионах составляет около 2% суммы кредита. Эта сумма покрывает часть затрат банка. В ней также «сидит» размер частичной регрессной ответственности, которую (согласно нашим требованиям) должен брать на себя первичный кредитор, если мы у него эти кредиты выкупаем.
АИЖК работает с рублевыми кредитами сроком до двадцати лет и ставкой 15% годовых. Они востребованы: мы сегодня рефинансируем работу кредитных и нефинансовых организаций в 16 субъектах РФ. Как правило, «среднестатистическая» семья приобретает дополнительную площадь (в среднем примерно 30 кв. м.). Цена квадратного метра в целом по стране - 10 тысяч рублей. Соответственно размер «типового» кредита в регионе составляет от 300 до 500 тысяч рублей (в Москве и Петербурге цены существенно выше).
Такой кредит требует, чтобы ежемесячно платился аннуитет в размере 4 тысяч рублей. Эта сумма не превышает критического уровня в треть месячного заработка для семьи со средним уровнем дохода. Поэтому сегодня ипотека - реальный инструмент не покупки новой квартиры (здесь по-прежнему требуется поддержка государства), а улучшения жилищных условий. В ряде регионов этим инструментом уже активно пользуются. Это, например, Оренбург, Самара, Мордовия, Бурятия, - те регионы, где уровень сбережения относительно невелик, но у людей есть стабильная работа.
ЛИКВИДНЫЙ - ЗНАЧИТ ПРИБЫЛЬНЫЙ (владение)
Относительно владения закладной трудно сказать что-либо новое. Лишь обращу внимание на то обстоятельство, что, во-первых, пока кредит находится на балансе, банк получает процентный доход, исходя из ставки процента. Во-вторых, смысл деятельности Агентства состоит в том, что мы непрерывно держим оферту на выкуп. Сегодня мы рекомендуем устанавливать процентную ставку равной ставке рефинансирования ипотечных кредитов, т.е. 15% годовых по 20-летнему рублевому кредиту. Таким образом, стандартный ипотечный кредит является абсолютно ликвидным и доходным активом.
КАК С ДИСКОНТОМ, ТАК И С ПРЕМИЕЙ (рефинансирование)
Рефинансирование по своей сути есть продажа ипотечного кредита, независимо от способа. Сегодня права по кредиту можно уступить по договору уступки или через продажу закладной, например, заключив сделку с АИЖК. Регионы, с которыми мы ведем работу, уже научились регистрировать операции с закладной в государственном реестре. После принятия ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» будут возможны и два других способа рефинансирования: выпуск сертификатов участия и выпуск ипотечных облигаций.
Поскольку рефинансирование есть продажа, то ключевым является вопрос о цене продажи. Данная цена есть ряд аннуитетных платежей по ипотечному кредиту, дисконтированный по ставке рефинансирования АИЖК или по эффективной ставке размещения ипотечных ценных бумаг.
Сегодня мы исходим из ставки рефинансирования 15% годовых. И рекомендуем ставку по ипотечному кредиту тоже в размере 15%.
Следует отметить, что Агентство принципиально готово рефинансировать кредиты с любой процентной ставкой - как с дисконтом, так и с премией. Если процентная ставка ниже ставки рефинансирования, тогда цена выкупа ниже номинала. Как только Минфином РФ будет внесена поправка в порядок бухгалтерского учета, Агентство сможет также выкупать кредиты с премией, то есть с процентной ставкой выше ставки рефинансирования.
ВЛАДЕЛЕЦ МОЖЕТ МЕНЯТЬСЯ (сопровождение)
После рефинансирования ипотечного кредита права требования по нему переходят к новому владельцу, который либо осуществляет сопровождение самостоятельно, либо поручает эту функцию третьим лицам. Сопровождение включает в себя контакты с заемщиком (в том числе направление ему уведомлений и предоставление отчетности), закрытие кредита в договорном порядке или через обращение взыскания на предмет ипотеки. Следует отметить, что, как правило, платежи по кредиту большинство заемщиков осуществляет через банк, выдавший ипотечный кредит. Но это не означает, что данный банк должен сопровождать ипотечный кредит после его рефинансирования.
Со временем закладные реально будут распределены по территории 89 субъектов федерации. Но уже в настоящий момент АИЖК поручает сопровождение региональным ипотечным агентствам и за это платит 2% годовых от задолженности по ипотечному кредиту. Такая схема выбрана по трем причинам.
Во-первых, это выгодно экономически. Концентрируя любые банковские ипотечные кредиты, выданные в регионе, АИЖК стремится резко снизить постоянные издержки сопровождения. По мере роста объемов рефинансированных закладных сопровождение будет становиться самостоятельным и прибыльным бизнесом. Возможно, со временем его можно будет даже выставлять на конкурс, как делают за рубежом. Банки здесь будут конкурировать с небанковскими учреждениями.
Во-вторых, это дает возможность обращения взыскания и выселения заемщика по решению суда. В соответствии с требованиями Жилищного кодекса, сегодня фонд временного поселения для отселения семьи заемщика должен предоставлять субъект РФ. Агентство решает данную проблему совместно с администрациями регионов и их региональными ипотечными агентствами, которые принимают на себя обязательство отселения и формируют для этого необходимые жилищные фонды (или денежные резервы, чтобы жилье не простаивало). Мы стремимся закрепить единообразную норму выселения на уровне 6 кв. метров на человека и дать единый порядок исчисления резервного фонда. Пока соответствующие нормы закона не приняты, данные обязательства в договорном порядке принимают на себя региональные ипотечные агентства.
За этот комплекс услуг они получают 2%.
В-третьих, региональные ипотечные агентства уже практически работают, а большинство банков до сих пор не готовы выдавать кредиты. Происходит это в силу отсутствия у них опыта, а также широкой филиальной сети.
ПОЧЕМУ НЕ БАНКИ?
Если мы посмотрим на рынок российских облигаций в целом, то увидим, что на нем практически отсутствуют банковские эмитенты. В чем заключаются причины неконкурентоспособности банковских облигаций в целом и ипотечных банковских облигаций в частности?
Если проанализировать банковское законодательство и проект ФЗ «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах», то можно выделить пять главных причин, по которым выпускаемые банком ипотечные облигации будут неконкурентоспособны по сравнению с аналогичными облигациями «ипотечных агентов».
Важно отметить, что «ипотечное агентство» и «ипотечный агент» - принципиально разные понятия. Ипотечное агентство (так же, как и банк) для выпуска ипотечных облигаций должно создать ипотечного агента и продать ему ипотечное покрытие. То есть, ОАО «АИЖК» никаких особых преференций по данному закону не получает и ипотечных облигаций со своего баланса выпускать не сможет.
Причина первая: круг банков-эмитентов. Сбербанк РФ и крупнейшие банки, развивающие розничный бизнес и активно привлекающие вклады физических лиц, не смогут выпускать ипотечные облигации со своего баланса. Этим правом смогут воспользоваться только банки, не привлекающие вклады населения.
Причина вторая: норматив достаточности собственного капитала (Н1). Если банк выпускает облигации через созданного им ипотечного агента, он тем самым улучшает норматив Н1, поскольку переданные в ипотечное покрытие кредиты освобождают баланс банка.
Причина третья: ФОР. Выпуск банковских облигаций требует отчислений в фонд обязательного резервирования, что автоматически ведет к их удорожанию на 1,1% годовых в рублях по сравнению с небанковскими облигациями.
Причина четвертая: специальный налоговый режим. Основные налоговые проблемы у любого эмитента ипотечных облигаций будут возникать c налогом на прибыль. Однако следует признать, что ипотечный агент, в отличие от банка, имеет больше шансов добиться специального налогового режима как специализированная компания.
Причина пятая: резервы на возможные убытки по ссудам. Если ипотечное покрытие находится на балансе банка, то банк (в соответствии с Инструкцией 62-А) обязан сформировать резервы на возможные потери по ссудам, оценивая риски по каждому ипотечному кредиту. Это ухудшает экономику банка.
Очевидно, что данное требование является избыточным. Во-первых, нужно оценивать риск убытков не по отдельному кредиту, а в целом по пулу кредитов, составляющих ипотечное покрытие. Известен закон статистики, в соответствии с которым риск суммы всегда меньше суммы рисков. Во-вторых, величина ипотечного покрытия всегда больше обязательств по ипотечным облигациям, при этом превышение как раз и есть оценка возможного убытка по ипотечному покрытию в целом.
Ипотечному агенту не потребуется формировать резервы на возможные потери по ссудам по каждому кредиту, достаточно иметь избыточное ипотечное покрытие.
Как известно, принятый во втором чтении законопроект об ипотечных ценных бумагах наделяет кредитные организации правом выпускать ипотечные облигации. Выгоды от введения этой нормы, скажем так, небесспорны.
Однако сегодня, в условиях, когда доходность банковских операций снижается, когда банкиры диверсифицируют деятельность, чтобы сохранить или повысить прибыльность, ипотечное кредитование в целом может оказаться для них универсальным решением. Для одних - способом выживания, а для других - предпродажной подготовкой.
СПРАВКА
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) создано в сентябре 1997 г. Правительством РФ. Его единственный акционер - Минимущества РФ. Постановлением Правительства РФ № 44 от 23.01.03 Агентство включено в перечень 18 важнейших компаний с государственным участием, наряду с Газпромом, РАО ЕЭС, Транснефтью и другими. Задача Агентства - развитие федеральной системы ипотечного кредитования и рефинансирование первичных кредиторов за счет средств, привлекаемых от размещения ценных бумаг, имеющих государственную гарантию.
В 2003 году Агентство заявило о готовности инвестировать 1,8 млрд. рублей и при необходимости использовать предусмотренные в федеральном бюджете 2003 года гарантии на 4,5 млрд. рублей. В конце апреля АИЖК разместило на ММВБ выпуск гарантированных Минфином собственных купонных облигаций на сумму 1,07 млрд. рублей под доходность 9,69% годовых. Спрос на облигации превысил предложение в 1,7 раза.
Банковское дело в Москве, 01.08.2003
