О партийности в ипотечном вопросе
Суворов Геннадий
На дворе уже выборы и может быть поэтому все вопросы хочется рассматривать через призму партийности. В настоящих заметках автору хотелось бы прокомментировать состоявшийся месяц назад круглый стол (см. раздел Публикации), проведенный Центром Корпоративной конкурентоспособности Кендалла-Рассела совместно с ОРЕС. Выступления участников и точки зрения, высказанные при обсуждении ставшего уже сакраментальным вопросом “Как на Руси построить ипотеку?”, хотелось бы разделить по “партийному” принципу. Всего получилось четыре более-менее отчетливо выделившиеся группы-партии: консерваторы, либералы, пораженцы и малограмотные.
1. Консерваторы
Кредо консерваторов: ипотека и ипотечные кредиты - дело для России новое, нужно десять раз отмерить, прежде чем отрезать, надо понастроить везде законодательных заборов, принять десять тысяч постановлений, создать всевозможные комитеты, отделы, подотделы, по возможности все предусмотреть, отрегулировать и зарегулировать. Приведем наиболее характерные высказывания консерваторов:
- не приняты все законодательные акты и поправки;
- нет государственной политики ипотеки;
- нет широкомасштабного бюджета экономики;
- нет институциональной системы, необходимой для развития ипотеки;
- лидерами государственного масштаба должны стать Госстрой и МЭРТ;
- ресурсные базы коммерческих банков короткие, а ипотечное кредитование подразумевает под собой длинные ресурсы;
- заемщики могут стать неплатежеспособными;
- колебания цен на рынке жилья разрушат ипотечную систему;
- надвигается “страшная картина”: увеличение инвестиций в строительство плюс невозвраты кредитов приведут к повышенному предложению квартир, что в свою очередь вызовет обвальное падение цен на жилье.
Ответим по порядку на консервативные высказывания.
О роли государства в регулировании ипотеки и рынка ипотечных бумаг.
Конечно, роль государства в регулировании процесса нарождения нового сектора финансовых услуг отрицать нельзя, но не надо делать государство ответственным за все. Инициативы должны исходить от участников рынка. А государство должно поощрять подходы, идущие в направлении, которое оно считает правильным, и пресекать идущие в противоположном. При этом поощрение и наказание должны выражаться не в форме “запретить/разрешить”, а в предоставлении налоговых льгот, принятии стимулирующих нормативных актов и прочих несиловых подходов. Ну как может Министерство экономического развития стать лидером ипотечной программы в государственном масштабе? Они что, должны начать выдавать ипотечные кредиты, или выпускать ипотечные ценные бумаги? А может им разработать систему правил, как частным коммерческим банкам делать эти программы? Негосударственное это дело заниматься микро-менеджментом и указывать частным банкам, как им вести бизнес. На примере закона “Об ипотечных ценных бумагах” мы видим, как государство может решать эти проблемы. Почти три года валандались, кто только этим законом не занимался, каких только экспертных групп и комитетов ни собирали, а закон вышел настолько убогим, что уже и критиковать его все устали. Общее мнение – пусть хоть что-то будет. А все потому, что попытались закон написать в предписательной форме, вот так действовать можно, а все остальное нельзя. В результате, если посмотреть на ВСЕ известные в мире формы выпуска ипотечных ценных бумаг, ни одна в чистом виде по российскому закону не проходит. Феноменальный результат. Опять изобрели велосипед, да еще с пятью колесами, двумя рулями, парусом и свистком. Ну почему не выбрали простейшую форму сквозных ипотечных бумаг (pass through)? Тридцать лет на американском рынке обращаются, во всех мыслимых ситуациях опробованы, все проверено-перепроверено…
О коротких ресурсах российских коммерческих банков
Проблемы коротких ресурсов при правильной постановке ипотечного бизнеса не существует. Дело в том, что как только банки секьюритизировали ипотечные активы и продали обеспеченные ими ценные бумаги, они вернули все свои ресурсы. Точка. Никаких длинных ресурсов им не надо. И у государства (в лице ЦБ) об этом голова болеть не должна. Главная задача - продать эти бумаги на рынке, а дальше пусть у рынка болит голова об этих бумагах. Конечно за рынком “присматривать” надо, но только присматривать и помогать. А в чем эта помощь должна заключаться – в создании условий и механизмов, позволяющих повысить кредитный рейтинг этих бумаг, их надежность, ликвидность и пр. А у нас что? Создали ипотечного агента по образу западных SPV (Special Purpose Vehicle), да забыли его от НДС освободить. Все в российском ипотечном велосипеде есть: и педали и шестеренки, да вот цепь для передачи усилия от педалей к колесам забыли. Или вот разрешили универсальным банкам держать секьюритизированные ипотечные активы у себя на балансе. И что в результате? Рейтинг ипотечных бумаг не поднимется выше рейтинга самого банка, хотя рейтинг самих ипотечных активов применением специальных приемов можно поднять до уровня суверенных бумаг. Приделали парус, а зачем, собственно, он нужен велосипеду? Теперь придется проводить поправки к закону и процедурам банкротства о выводе этих активов из конкурсной массы и т.д. и т.п. Парусу-то и мачта и шкоты нужны, и много чего еще. Или вот ипотечные сертификаты участия – все вроде бы ничего, но вдруг 10% общего собрания может своим решением изменить (!) состав обеспечения уже выпущенных в обращение сертификатов… Один руль рулит в одну сторону, другой в другую. Да, далеко можно уехать на таком велосипеде.
О страшных колебаниях цен на недвижимость и разрушении рынка
Опять у консерваторов не о том болит голова. Предположим, что наступит спад в экономике и какая-то часть населения потеряет в заработке и не сможет выплачивать ранее взятый ипотечный кредит. К этому времени у такого заемщика доля в собственности на жилье будет существенно больше тех 30% начального взноса, который ему пришлось выложить при получении кредита – ведь ипотечный кредит амортизируется! Поэтому, если уж случилась такая неудача в жизни, то любой нормальный человек продаст старую “дорогую” квартиру и купит новую, поменьше и подешевле. Вряд ли большинство заемщиков доведет дело до собственного банкротства и обращения взыскания на залог. Это, возможно, приведет к изменению структуры спроса на жилье, но и только. Может быть, кто-то потеряет долю в собственности жилья, но это ведь не смертельно, дело житейское. Если же предположить, что произошел массовый обвал цен на жилье во всех категориях разом, да на 40%, да еще внезапно… Можно только представить себе причины, которые могли бы привести к такой ситуации в экономике. Ну, а уж если это все-таки случится, то будьте уверены, господа консерваторы, всем будет не до ипотеки и ипотечных ценных бумаг. В любом случае, у консерваторов нет серьезных аргументов для того, чтобы утверждать, что это в обозримом будущем представляет серьезную опасность.
2. Либералы
Кредо этой партии – всем все можно, рынок сам вывезет ипотеку, долой запреты и ограничения. Опять обратимся к высказываниям представителей либералов об ипотеке:
- разрешить покупать закладные страховым компаниям, ПИФам, пенсионным фондам, универсальным банкам;
- рынок – это когда любой банк выдает кредит на покупку любой квартиры на всем рынке (по всей стране).
Уважаемые либералы при всех своих прекрасных намерениях впадают в другую крайность. И “дикий” рынок в России и “цивилизованный” в Америке нуждаются в определенном наборе правил, ограничений и противовесов, чтобы при серьезных колебаниях на рынке и спадах/подъемах в экономике, лодка ипотечного бизнеса не перевернулась. Покупать отдельную закладную страховой компании совершенно не с руки. Во-первых, риски по отдельной закладной существенно выше риска по большому диверсифицированному портфелю закладных, который обеспечивает правильно организованные ипотечные ценные бумаги. Во-вторых, в случае обращения взыскания, каким образом страховая компания будет это осуществлять? Для этого у нее нет ни инфраструктуры, ни специалистов. Да и для торговли отдельными закладными тоже. То же относится и к ПИФам, у которых еще существует опасность, что пайщики потребуют выплаты паев, а отдельные закладные не слишком ликвидный товар, а продавать придется. Вероятность потерь от “принудительной” продажи слишком велика. Ни у одной из этих организаций не будет возможности создать полнокровный аналитический отдел для анализа рынка ипотечных бумаг и т.д. и т.п. В общем, это нездоровая идея. Каждый должен заниматься своим делом – страховые компании страховать, ПИФы – инвестировать деньги своих пайщиков, пенсионные фонды управлять и приумножать пенсионные накопления граждан. Ведь никому в голову не приходит предложить коммерческому банку начать выдавать страховые полисы. А почему страховым компаниям можно заняться ипотечными активами? Позвольте вас уверить, господа либералы, ипотечный бизнес - дело сложное, тонкое и заниматься им нужно профессионально. Вот тут должно сказать свое слово государство. Чтобы особо самонадеянные и агрессивные страховые компании не бросились непрофессионально заниматься не своим делом, в ущерб своему основному. А то получится конфуз, как например, у АИЖК, где договорились до того, что у них теперь реалторские конторы будут выдавать ипотечные кредиты под названием займа. Дальше что? Третий справа киоск на станции м. Щелковская станет выдавать ипотечные ссуды? Теперь два слова о “любой банк выдает кредит на покупку любой квартиры”. Во-первых, если это банк, который берет депозиты от населения, то здесь лучше перестраховаться и, по крайней мере, ограничить энтузиазм банков, как это сделано во всех странах с развитой ипотекой. Не все банки и не любые квартиры подходят для ипотечного кредита. Вот, например, в Америке ипотечные кредиты под двух-трех семейные дома регулируются совершенно по-другому по сравнению односемейными, кроме того, существуют ограничения на сумму выдаваемого кредита. Это опять же не запрещено, и банки могут выдавать любого размера ипотечные кредиты, только вот регулироваться и резервироваться они будут по-другому, да и ипотечные агентства не будут выкупать этот кредит. Тем не менее, и при этих ограничениях можно продать отдельную закладную на такую недвижимость, но покупают такие закладные только инвестиционные банки, которые имеют специальные отделы, торгующие именно такими закладными (whole loan trading desk). И занимаются этим профессионально, используя на всю катушку аналитические возможности родного банка.
3. Пораженцы
Эта партия не настолько многочисленна, как две предыдущие, но все же хотелось бы ее выделить. Основная платформа этой партии – ипотека и ипотечные ценные бумаги в России опережают свое время, народ к ипотеке неготов, не поймет, не пойдет, извратит и украдет. Опять же процитируем отдельных представителей этой партии:
- Судя по тенденции роста заработной платы в России, только через 20 лет какая-то часть населения сможет что-то инвестировать в схему ипотеки;
- Российскому населению нужно в течение 10-15 лет разъяснять и пропагандировать возможности ипотеки. Только после этого ее можно начать реализовывать;
- Только в “далеком светлом будущем” все факторы сойдутся и в России, наконец, можно будет начать ипотечное кредитование и рефинансирование.
В ответ можно сказать, что все бывшие соцстраны успешно реализовывают у себя ипотечный бизнес, несмотря на такие же тенденции роста заработной платы и просвещенность народа. Нет никаких серьезных оснований, что в России ипотечные проблемы придется решать кардинально другим способом и, тем более что это займет 20 лет. Кстати, они противоречат друг другу, одни пораженцы говорят, что через 10 лет русский народ дозреет до ипотеки, другие, что через 20 лет. Вы уж господа договоритесь, сколько же нам ждать “далекого светлого будущего”.
4. Малограмотные
В заключение приведем высказывания разночинцев, объединенных в одну партию на платформе непонимания фундаментальных понятий ипотеки и ипотечных ценных бумаг. По традиции, процитируем (чтобы не быть голословными):
- Из того, что нельзя продать заложенную квартиру, не отдав кредита, делается вывод, что заемщик ею не владеет
- Потребительские кредиты несут в себе гораздо меньше рисков с точки зрения сроков, предсказуемости, степени управляемости рисками, чем ипотечные кредиты
- Если ставки по ипотечным кредитам большие, то ипотечное кредитование невозможно
- В условиях волатильного рынка ипотечные ценные бумаги, как правило, спросом не пользуются
Если бы заемщику разрешили продавать заложенную квартиру без согласия банка, который ее кредитовал, то об ипотеке можно было бы забыть не 20 лет, как предлагает партия пораженцев, а навсегда. Так как любая семья, купившая квартиру с использованием ипотечного кредита, могла бы продать ее своему родственнику (скажем, за $1) и после этого объявить банкротство, продолжая жить в этой квартире с “благосклонного” разрешения этого родственника. Высказывания о надежности, предсказуемости и управляемости рисками необеспеченных потребительских кредитов критики вообще не выдерживают. Используя русскую пословицу, можно сказать: - “Вся рота шагает не в ногу, один поручик в ногу”. Во всех странах со сколько-нибудь развитым финансовым рынком потребительские кредиты считаются наиболее рискованными инвестициями и поэтому банки требуют повышенную ставку процента по ним, а в России все с точностью до наоборот?! На самом деле это показывает, что авторы таких высказываний не имеют ни малейшего понятия о рисках на финансовых рынках. О “больших ипотечных ставках процента” можно сказать следующее. Они зависят больше от объективных причин и факторов, нежели от субъективных. И определяются, в частности, уровнем развития экономики, стабильностью валюты страны, состоянием рынка труда, отлаженностью процедур выдачи ипотечных кредитов и обращения взыскания по ним. Исключительно важно, чтобы все стороны были максимально защищены – и заемщик, и кредитор. Поэтому размер ставки определяется главным образом рынком, а не директивным порядком. И даже “пороговый”, по мнению представителей партии неграмотных, размер в 10% не является критическим. Были времена в Америке, когда ипотечные кредиты выдавались под 10% годовых, под 13% годовых и даже под 15% годовых. И никто не умер, и ипотека не остановилась. Позже рынок разобрался в надежности обеспечения, а государство позаботилось об увеличении ликвидности ипотечных кредитов – и ставки упали. Но опять же не до 2-3% как думают некоторые “горячие” головы в России, а только до 5%.
И последнее утверждение о “низком спросе на ипотечные ценные бумаги в периоды повышенной волатильности”. Очень хорошо, что слово волатильность уже известно в России, вот только использовать его надо по назначению, и понимать, что оно означает. Кстати, уместно спросить “ученого соседа”: о повышенной волатильности чего именно он говорит? Процентных ставок, цен на акции, опционов, фьючерсов или еще чего-либо? В любом случае, разрешите вас заверить, уважаемый знаток волатильности, что ипотечные ценные бумаги занимают свою собственную нишу в спектре финансовых инструментов, и в этой нише у них нет конкурентов. Далее, ипотечные ценные бумаги имеют своих “преданных” институциональных инвесторов, которые будут их покупать всегда, при любой “разумной” волатильности чего бы то ни было, так как денег у них немерянно, а вот набор инструментов, в которые им разрешено вкладывать, очень ограничен. Будут ли они иметь прибыль или убыток по этим бумагам – это другой вопрос, который не имеет смысла обсуждать в отдельности. Дело в том, что эти инвесторы, как правило, хорошо хеджируют свои позиции в ипотечных ценных бумагах… Но остановимся, ибо это уведет нас далеко от обсуждаемых здесь вопросов.
Вот такая пестрая получается картина. Но в целом, несмотря на саркастический тон настоящих комментариев, автор с оптимизмом смотрит в будущее ипотечного бизнеса в России. Сам факт того, что он серьезно обсуждается и даже реализуется в России, говорит сам за себя. А все остальное придет. Консерваторы перестанут перегибать палку, либералы поймут, что это слишком серьезно, чтобы плыть без руля и ветрил, малограмотные просветятся и разберутся в фундаментальных понятиях. Вот только неясно, что может обратить пораженцев. Может быть, реальное развитие ипотечного бизнеса в России в ближайшие два-три года. А до этого времени пусть они остаются при своем мнении. Пользы от них в этом деле все равно никакой…
Открытая экономика, 01.11.2003
