Обеспечение доступности ипотечного кредитования в России

Мейзлер Анатолий

генеральный директор Уфимскокого городского агентства ипотечного кредитования

Некоторый опыт, накопленный в сфере ипотечного кредитования населения России для приобретения жилья, позволяет сделать выводы необходимые для дальнейшего развития этой системы. 

I. Доступность ипотечных кредитов.

Одной из основных проблем развития системы ипотечного кредитования является проблема обеспечения доступности ипотечных кредитов для большей части населения, платежеспособность которой находится на среднем для России уровне.

Для примера. Средняя стоимость 1 кв. метра жилья на рынке недвижимости составляет в целом по России, по данным Госстроя РФ на IV квартал 2003 года, 10410 рублей. Для приобретения жилья в виде 2^х комнатной квартиры площадью 60 кв. метров (т.е. на семью, состоящую из трех человек) требуется 60 ´ 10410 = 624600 рублей. Первоначальный взнос – 30% – составит при этом 187380 рублей. Тогда величина кредита составит 437220 рублей. При таких параметрах ипотечного кредитования доход семьи должен составлять 16500 рублей. Однако, среднемесячный доход семьи, имеющей двух работающих, составляет в целом по России, по данным Госкомстата РФ на сентябрь 2003 года, 5546 (средняя зарплата одного работающего) ´ 2 = 11092 рубля.

При существующих условиях, когда максимальный срок погашения кредита составляет 20 лет, максимальная сумма кредита равна 70% от общей стоимости приобретаемого жилья, а ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% от совокупного ежемесячного дохода семьи предельная ставка по кредиту должна быть не более 9%, чтобы обеспечить возможность участия в ипотечной программе значительного количества граждан, имеющих средний или близкий к среднему уровень доходов.

Естественно, что это средняя ставка в целом по России, и она должна быть дифференцирована по регионам с учетом существенных различий, как в стоимости жилья, так и в доходах населения.

Для решения данного вопроса могут быть предложены различные варианты, а именно:

1. Введение дифференцированных процентных ставок по кредитам, рассчитанных исходя из реального уровня средних доходов семей и стоимости жилья в конкретных регионах. При этом агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) должно иметь право выкупать закладные по этим ставкам кредитов (имеется ввиду процедура существующая в настоящее время как Федеральная программа выкупа закладных ).
   По нашему мнению это наиболее предпочтительный вариант. Он существенно упрощает процедуру выдачи кредитов, максимально исключает участие бюрократических структур, адекватен эффективности от внедрения ипотечного кредитования (рост ВВП и доходов бюджета в полной мере проявляется на федеральном уровне), не зависим от уровня экономического развития региона.

2. Введение единой процентной ставки по кредитам для всех регионов с одновременным дифференцированным по регионам субсидированием процентных ставок конкретным физическим лицам или региональным операторам (банкам) за счет средств Федерального бюджета, регионального бюджета или сочетания того и другого. 
   Этот  вариант предусматривает значительное наличие  бюрократических процедур, участие чиновников, необходимость полностью Федерального субсидирования для значительного числа регионов из-за дотационного характера их бюджетов.

3. Субсидирование первоначальных взносов за счет средств Федерального бюджета, регионального бюджета или сочетания того и другого. 
   Этот вариант аналогичен второму варианту.

4. Создание системы государственного страхования рисков, связанных с неплатежеспособностью заемщиков, для случаев уменьшения суммы первоначального взноса отдельным категориям граждан в случае установления таких по закону или по целевой программе. 
   Этот вариант имеет существенные преимущества, прост в реализации, не зависит от состояния экономики региона.

Таким образом, для быстрого и эффективного развития ипотечного кредитования путем повышения доступности ипотечных кредитов целесообразно, по нашему мнению, использование первого и четвертого вариантов. Эффективность использования Федеральных бюджетных ресурсов может быть обоснована следующим образом:

Как известно, ВВП, являющийся макроэкономическим мерилом состояния государства, связан с объемом наличной и безналичной денежной массы коэффициентом денежного обращения. Для 2002 г. он равен 10863 млрд. руб. к 2916 млрд. руб. » 3,72 (по данным Госкомстата РФ). Таким образом, 1 рубль денежной массы создает 3,72 руб. ВВП. Естественно, что дополнительное вовлечение в оборот денежной массы, имеющейся в накоплении у населения, даст существенный мультипликативный эффект.

Поскольку существует очень большой спрос на жилье ипотечное кредитование, по нашему мнению, и является тем инструментом, который может способствовать вовлечению «замороженных» денег в экономику.

Для создания значимого мультипликативного эффекта необходимо обеспечить вовлечение в оборот средств не менее 10% имеющейся  в наличии денежной массы, т.е. »250 млрд. руб. Это возможно, если ипотечные кредиты будут получать не менее 620 тыс. россиян в год. С точки зрения потребности это количество реально. Так, если создать соответствующие условия (т.е. выделить из бюджета или других источников 350 млрд. руб. для привлечения средств от населения, т.е. еще 100 млрд. руб., что, как уже отмечалось выше, достаточно реально) для движения денежной массы в 500 млрд. руб., то это даст прирост ВВП (при коэффициенте денежного обращения » 3,72) = 1,3 трлн. руб. или »12%  (³/₉, где 9 – величина ВВП в 2001г.). Поскольку доля бюджета в ВВП на 2002 год составляет »20%, то прирост средств бюджета составит 260 млрд. руб. или » 12% (²⁶⁰/₂₁₀₀₀, где 21000 – величина бюджета в 2002 г.). Таким образом, за счет прироста могут быть полностью возвращены средства бюджета.

Однако, для того, чтобы иметь возможность выдавать такое количество кредитов, параметры кредитов должны соответствовать возможностям заемщиков.

II. Увеличение на рынке недвижимости объемов предложений по продаже жилья соответствующего современному уровню комфортности и технических требований. 

Решение этой проблемы связано с увеличением объемов строительства жилья, отвечающего современным стандартам.

Очевидно, что это связано с обеспечением устойчивого финансирования такого строительства, и это также может быть решено с использованием механизмов ипотечного кредитования на этапе строительства. Опыт такого кредитования уже имеется в г. Уфе, где за три года «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования» обеспечило ввод в эксплуатацию более 46095,93 кв. метров жилья и ведет в настоящее время строительство 160 индивидуальных жилых домов в г.Уфе.

Опыт строительства жилья с использованием ипотечного кредитования выявил также целый ряд проблем существенно сдерживающих возможность резкого увеличения объемов строительства требующих в т.ч. и решения на Федеральном уровне:

1. Отмена, при разработке проектов, понятия «получение технических условий у владельцев сетей».

2. Установление единого правила безбюрократического оформления отвода земли и  разрешения на строительство по Федеральным программам.

3. Организация финансирования инженерного обустройства за счет владельцев сетей или средств бюджета.

4. Запрет требований увязки проектирования и строительства конкретных жилых объектов для конкретного застройщика с объектами соцкультбыта.

5. Отмена обязательной экспертизы проектов индивидуального и многоэтажного жилья, строящегося по системе ипотечного кредитования.

6. Создание системы государственного страхования строительства объектов, на основе ипотечного кредитования, по срокам и другим факторам.

III. Развитие инфраструктуры.

Наряду с отмеченными выше проблемами развития системы ипотечного кредитования актуальна и сопутствующая ей проблема создания и развития инфраструктуры ипотечного кредитования. Одним из ее элементов является организация фондов жилья для случаев дефолта в системе ипотечного кредитования.

По нашему мнению этот вопрос мог бы быть эффективно решен в случае организации системы строительства государственного жилья за счет средств Федерального бюджета владельцем которого мог бы выступить Госстрой России или учрежденное им предприятие. При этом такое жилье могло бы сдаваться в аренду лицам, имеющим совокупный семейный доход ниже, например, 60% от среднего для данного региона, а использование такого жилья в дефолтной ситуации являлось бы решением сопутствующей задачи.

РУСИПОТЕКА, 25.12.2003