Александр Семеняка: От ипотеки на нерыночных условиях надо отказываться
- Развитая система ипотеки сама по себе является серьезным макроэкономическим и социальным фактором. У нас за все годы реформ этому фактически не придавали значения, наглядный пример -- думская судьба закона об ипотеке. В прошлом году ситуация изменилась: Владимир Путин говорил об ипотеке в своем ежегодном послании, была создана специальная рабочая группа Госсовета. Вы ощущаете, что после этого политическая элита осознала важность ипотеки?
По мере того как начала действовать рабочая группа Госсовета под руководством Константина Титова, а агентство активизировало свою работу, сначала узкому кругу специалистов, а потом все более широкому кругу участников ипотечного рынка стало понятно: ипотека - это реальный инструмент, который может заработать уже в ближайшее время. Эта объективная предпосылка оказывает нарастающее давление на законодательную власть (требуется принятие закона об ипотечных ценных бумагах и внесение изменений в ряд других законов) и выдвигает определенные требования перед правительством, потому что уже при подготовке бюджета 2004 года нужно будет учесть возрастающие объемы жилищного строительства и предусмотреть средства, которые потребует ипотека. Ведь агентство как один из участников этого рынка должно быть финансово устойчивым, а для этого правительству нужно на начальном этапе развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования предусмотреть в бюджете определенные средства на поддержание уставного капитала и предоставление гарантий по обязательствам агентства. Так что ответ на ваш вопрос я бы сформулировал так: развитие ипотеки идет от экономики и финансов, но, конечно, оказывает определенное влияние и на другие стороны общественной жизни.
- В прошлом году АИЖК разработало федеральный стандарт ипотечного кредитования, а затем убеждало регионы действовать по этому стандарту. Кто-то шел на это сразу, кто-то выжидал. Последних, как я понимаю, сдерживало нежелание отказываться от суррогатных схем ипотеки в виде бюджетных дотаций. Как складывается федеральная система?
Я считаю достижением, что агентство в целом сформировало понимание того, как должна развиваться ипотека в России. Ипотечное кредитование находится на стыке трех рынков - труда, жилья и капитала. Исходя из этого федеральная система должна выполнять три функции. Во-первых, услуга ипотечного кредитования должна быть доступна каждой российской семье вне зависимости от места проживания. Во-вторых, в рамках федеральной системы кредит должен быть доступен средней по доходам семье. В-третьих, нужно, чтобы по мере увеличения масштабов кредитования система сохраняла устойчивость - это наиболее важно с точки зрения финансовых инвесторов.
Чтобы решить первую задачу, агентство заключает соглашения с каждым субъектом федерации. Сегодня таких соглашений заключено 23, и еще около 10 будет подписано в течение февраля-марта. Мы рекомендуем регионам увязать их собственные ипотечные программы с теми усилиями, которые предпринимает федеральное правительство.
- Что это значит?
Это значит, что мы рекомендуем им отказаться от кредитования по нерыночной ставке - ставке, по которой развивалась так называемая социальная ипотека. Мы считаем, что такой подход решает проблемы ограниченного числа людей в силу ограниченности средств региональных бюджетов. Более того, нерыночный подход не позволяет рефинансировать такие кредиты и делает эту модель непривлекательной для финансового рынка.
- Какая ставка по ипотечным кредитам может привлечь инвесторов на этот рынок?
Это стоимость денег, по которой сможет заимствовать агентство, плюс 3% - маржа ипотечной инфраструктуры. Соответственно, если по сегодняшним расчетам агентства наш заем не превысит 15% годовых в рублях, то речь идет о ставке по ипотечному кредиту в 18%.
Понимая, что многие регионы проводят свою социальную политику и поддерживают определенные категории населения, мы рекомендуем сделать их собственные программы субсидий адресными и целевыми. Субсидии нужно давать человеку, взявшему рыночный ипотечный кредит. Фактически для нуждающейся семьи субсидия будет допдоходом, который мы будем учитывать при составлении условий кредита. Помимо дохода по основному месту работы определенные категории населения могут и должны получать субсидии, которые выплачиваются из регионального бюджета. Сам же человек, получая субсидии из регионального бюджета, должен платить кредитору 18% годовых.
- Региональные власти соглашаются с таким подходом?
Да, даже те регионы, где активно практиковались льготные ставки, понимают, что только при возможности рефинансирования можно обеспечить значительный приток денежных средств. Большинство регионов, с которыми мы заключили соглашения, такой подход восприняло.
- И тем не менее 18% годовых звучит не очень привлекательно...
Высокая ставка - следствие высокого уровня инфляции. Но вместе с тем высокий уровень инфляции обеспечивает как минимум инфляционный рост доходов людей, причем, по статистике, реальные доходы у нас даже выше уровня инфляции. А по нашим подсчетам, если отказаться от схемы выплат по кредиту по плоской шкале в течение 20-30 лет, сделав ее нарастающей примерно с тем же темпом, как растет инфляция, то за счет этого можно увеличить размер кредита в два раза. При этом с точки зрения нагрузки на человека ничего страшного не происходит, если его зарплата растет пропорционально инфляции и выплаты увеличиваются тоже пропорционально инфляции.
Таким образом, решением проблемы высокой ставки мы считаем нарастающий график выплат при длине кредита в 20-30 лет. Для ипотеки важен не столько текущий уровень доходов, сколько срок активной трудоспособности и ожидаемый темп роста доходов.
- Идеологически вы, наверное, правы. Но если сегодня человек придет в банк за ипотечным кредитом и скажет, что зарплата у него пока низкая, но в ближайшие годы непременно вырастет, ему предложат зайти через пару лет. И что еще более актуально - банки не могут учитывать при расчете кредита "серую" зарплату, а именно ее и получают, как правило, люди молодые и перспективные с точки зрения ипотеки.
Да, размер кредита определяется на базе официальных доходов. Но у проблемы "конвертной" зарплаты есть решение, которое мы, правда, только начинаем обсуждать. Мы ведь уже вовлекли страховые компании в ипотеку, они сейчас страхуют три риска - утраты жилья, утраты трудоспособности и утраты титула собственности. Дальше, на мой взгляд, они должны проявить интерес и к страхованию кредитного риска по отдельным заемщикам. Ведь если страховщик видит, что уровень накоплений у его клиента выше, чем это видно по официальным документам, то он вполне может застраховать и "вилку" между стандартной величиной ипотечного кредита и той суммой, которую такой человек желает занять. На мой взгляд, такая услуга уже очень скоро будет востребована рынком.
- В плане доступности ипотеки серьезным препятствием является забюрокраченность. Чтобы получить кредит, банку нужно предоставить порядка полусотни документов. Эта ситуация будет упрощаться?
Отчасти этот перечень документов прописан и в наших стандартах. Смотрите: человек берет кредит на 20 лет - необходимо проанализировать и защититься от большего количества рисков, чем при краткосрочном кредитовании. А поскольку ипотека находится на стыке прав собственности и социальной политики государства, определенные законодательные требования ведут также к увеличению документов с целью защиты прав кредитора. Фактически предварительно требуется смоделировать ситуацию отселения и на этот случай получить все разрешения. Конечно, по мере совершенствования законодательства и по мере практики кредитования, судебной практики, объем документов будет снижаться, но сейчас мы действительно начинаем с перечня из почти 50 документов.
- Как развивается ипотека с точки зрения рынка капитала? Насколько я помню, АИЖК планировало в прошлом году выкупить у банков закладные по кредитам на 1,5 млрд рублей...
Нет, таких планов у нас не было. За прошлый год мы выкупили кредитов на сумму 50 млн рублей. Фактически эту сумму дали три региона - Оренбург, Самара и Мордовия.
Речь шла о том, что в прошлом году агентство получило госгарантию на 2 млрд рублей, а поскольку она распространяется на основной долг и проценты, то выпустить корпоративные облигации мы сможем на сумму 1,07 млрд. Сейчас приняты все решения для выпуска, и размещение мы проведем в первом полугодии - тогда, когда нам потребуются деньги. Пока что мы направляем на выкуп закладных средства уставного капитала, который декабрьским решением правительства увеличен до 690 млн рублей. Предусмотренная бюджетом гарантия на 2003 год составляет 4,5 млрд рублей, и ее мы планируем использовать уже под выпуск ипотечных ценных бумаг. Мы считаем, что в течение первого полугодия на основе имеющихся соглашений с регионами выкупим закладных на 0,5 млрд рублей. А когда будет принят закон об ипотечных ценных бумагах, выпустим такую бумагу уже с использованием госгарантий этого года и сформированного закладными залогового покрытия.
- Покупателем этих бумаг выступит Пенсионный фонд?
Я думаю, на самом деле нет острой необходимости в том, чтобы инвестировала в ипотеку только пенсионная система. Госгарантия в ипотечных ценным бумагах распространяется и на основной долг, и на проценты, так что практически это те же самые ОФЗ. Единственная особенность состоит в том, что эта бумага не с фиксированной доходностью, а с доходностью, привязанной к уровню инфляции. Это потребует определенных усилий и маркетинга при размещении на рынке.
На наш взгляд, более важно, чтобы в отношении ипотечных ценных бумаг Банк России обеспечил ломбардное кредитование. Если эти бумаги имеют тот же рейтинг, что и госбумаги, режим ломбардного кредитования для такого рода инструмента не создаст дополнительных рисков для Банка России. Зато сделает эти бумаги ликвидными на вторичном рынке. Если это будет сделано, то, я думаю, и Пенсионный фонд, и любой институциональный инвестор смело смогут покупать эти бумаги.
- Может быть, главный вопрос: насколько готовы сейчас к активизации ипотеки его ключевые игроки - строительный и банковский секторы?
Для устойчивого развития этого рынка нужно, чтобы цена на жилье росла не быстрее, чем растут доходы населения. Ипотека может и должна выступить локомотивом жилищного строительства, потому что она обеспечивает платежеспособный спрос. Зная объемы ипотечного кредитования, которые мы оговариваем с регионами на конкретный период, можно достаточно точно просчитать, сколько надо ввести квадратных метров жилья, чтобы, с одной стороны, они были проданы, а с другой - не возникло дефицита и роста цен. Если регионы будут обеспечивать эту пропорцию, то доступность жилья в регионе не будет ухудшаться. Мы проанализировали данные Госкомстата о ситуации с вводом жилья в 2002 году по всем регионам страны и пришли к выводу, что доступность жилья не ухудшилась только в 50 субъектах федерации. В остальных регионах либо не было достоверных данных, либо цена на жилье обгоняет рост доходов населения.
Для банков, на наш взгляд, ипотека уже сегодня является прибыльным видом бизнеса, хотя они под таким углом зрения на ипотеку пока не смотрят. Будем рассказывать им, как можно зарабатывать деньги и в качестве первичного кредитора, и путем предоставления услуги по сопровождению ипотечных кредитов.
Время новостей, 21.02.2003
Беседовал Андрей Денисов
