Александр Семеняка: Пирамиды бывают разные
- Закон об ипотеке действует без малого пять лет, но ипотечное кредитование никак не может набрать обороты. В чем причина?
У банков нет долгосрочных пассивов. Потом, капитализация банковской системы невелика, и это не позволяет банку принять на себя риск, связанный с ипотечным кредитованием.
- Недвижимость дорожает, и банки, казалось бы, должны все больше доверять такому предмету залога...
Вы делаете акцент на недвижимости, тогда как ипотека - это прежде всего аванс будущих доходов семьи. В договоре об ипотеке предусмотрены два сценария: мира и войны. По мирному сценарию заемщик погашает кредит из получаемых доходов. Если же денег не хватает, объявляется война - в суд подается иск, человека выселяют, жилье продается. И выручка от продажи жилья является последним платежом, который получает кредитор.
- Юристы говорят иначе: "Суд - не война".
Война. Вы объявляете дефолт, вы не можете восстановить платежеспособность заемщика и обращаете взыскание на предмет залога - последний резерв. И угроза объявления такой войны будет висеть над заемщиком, стимулируя его заработки. Но в ипотеке главное не война, а авансирование доходов людей. Ипотека -- это стык трех рынков: труда, жилья и капитала. Если проигнорировать требования хотя бы одного из них, устойчивого развития ипотеки не получится.
- Кто сегодня может взять ипотечный кредит?
Кредит должен быть доступен любой семье со средним достатком, умеющей сберегать. Если вы проедаете все заработанное, то у вас нет источника для возврата кредита.
- Потребности у всех разные. Кто определяет, умеет ли человек сберегать?
Кредитор. При выдаче кредита банк должен определить доходы и сбережения человека и оценить стоимость жилья. В Канаде, например, заемщик должен расписать, как его расходы выглядели до получения кредита и как они изменятся после. Мы рекомендуем банкам применять подобное и у нас.
- А к недвижимости с ее растущей стоимостью у банков доверие есть? Банку ведь все равно, мир или война, он свое вернет. Это заемщик должен думать о риске.
Массовые неплатежи, влекущие продажу жилья, нежелательны и для банков. Если банк видит, что человек не сможет расплатиться, зачем тратить на него время? Устойчивость ипотеки обеспечивается тем, что выдается много небольших кредитов, большинство из которых погашается без проблем.
- Как сделать ипотеку массовой?
При поддержке правительства и рабочей группы Госсовета мы создаем федеральную систему ипотечного жилищного кредитования. Выдается кредит, оформляется закладная, которую банк впоследствии продает. Для этого мы рекомендуем субъектам федерации создать у себя региональных операторов с уставным капиталом из средств бюджета. На каждый бюджетный рубль наше агентство готово рефинансировать закладных на десять рублей: банки продадут закладные региональному оператору, тот сформирует пул и ежемесячно станет продавать нам.
- У вас деньги из федерального бюджета?
Наш уставный капитал, равный 690 млн руб., формирует учредитель правительство РФ. Нам также предоставлены госгарантии, и уже в первом полугодии мы планируем выпустить корпоративные облигации на 1 млрд руб.
- Каков механизм рефинансирования?
Выкупив закладные, мы сформируем ипотечное покрытие. Под него выпустим ипотечные ценные бумаги, разместим, выручим средства, которые снова направим на выкуп закладных. Число оборотов может быть бесконечным при двух условиях: ипотечная ценная бумага должна иметь надежность и ликвидность, равную государственным ценным бумагам (так во всем мире), и ставка по ипотечным кредитам должна быть рыночной.
- Сколько процентов за кредит должен платить заемщик?
Рыночную стоимость размещения ипотечной ценной бумаги плюс 3% маржи федеральной системы ипотечного кредитования.
- При ставке 15% годовых ипотека доступна немногим. Как снизить этот процент?
Понизив инфляцию. Вы называете долларовую ставку, но мы в своих стандартах ориентируемся исключительно на рубли. Мы хотим исключить риски, связанные с валютным курсом.
- Процентная ставка будет фиксированной?
Она все время должна быть рыночной.
- Агентство уже выкупает закладные?
Мы подписали соглашения с 23 регионами, 11 из которых обязались продать нам закладные на сумму свыше 1 млрд руб. В этих 11 регионах планируется выдать порядка 2,5 тыс. ипотечных кредитов, то есть 2,5 тыс. семей улучшат свои жилищные условия. А 6 регионов уже поставляют закладные.
- Насколько привлекательными для частных инвесторов будут ипотечные ценные бумаги?
Закон сейчас дискутируется, но надежность подобным бумагам обеспечивают платежи десятков тысяч людей, формирующие единый денежный поток. Эта река никогда не пересохнет. На начальном этапе правительство предоставит государственные гарантии на общую сумму 6,5 млрд руб.
- Пирамиды не получится?
Пирамиды бывают разные. Если у пирамиды прочное основание, ее размер определяется уставным капиталом и соблюдаются необходимые финансовые параметры, то она не завалится. Уставный капитал агентства будет расти за счет прибыли, или же его увеличит правительство.
- В США рефинансированием банков занималось государство. В российском бюджете хватит средств?
У исполнительной власти в России есть четкое понимание, как запустить систему ипотечного жилищного кредитования и как эта система в среднесрочной перспективе обеспечит решение жилищной проблемы. При этом расчет делается на рыночные источники рефинансирования, бюджет - лишь одна из опор.
Коммерсант, 03.03.2003
Беседовала Ольга Плешанова
