Влияние ипотеки на тенденции развития рынка жилья
Сегодня ни у кого не вызывает сомнения, что через ипотеку можно не только снять бремя жилищной проблемы, но и активизировать развитие строительного комплекса и региональной экономики в целом. Деньги, предоставленные населению в виде ипотечных кредитов, независимо от конкретного объекта кредитования, прямо или косвенно направляются в сферы жилищного строительства и производства строительных материалов. Это влечет за собой появление дополнительных рабочих мест, пополнение бюджета и внебюджетных фондов, стимулирование развития инфраструктуры, увеличение предложения на рынке жилья и т.д.
Важно и то, что условиями ипотечного кредитования предусмотрено наличие у заемщика собственных средств (как правило, не менее 30-40 % от стоимости приобретаемого жилья). Соответственно каждый рубль кредитных средств ведет за собой в строительство не менее 40 копеек сбережений граждан. Иными словами, используя механизм ипотеки, можно значительно повысить инвестиционную привлекательность строительного комплекса и региональной экономики в целом, а также на практике реализовать задачу вложения средств в реальный сектор экономики.
Применяемая в Оренбургской области с 1997 года модель ипотеки изначально построена на использовании бюджетных средств области. В процессе развития сформирована нормативно-правовая база ипотеки. Причем сначала появилось соответствующее законодательство в Оренбургской области, а уже затем в стране, что позволило в кратчайшие сроки пройти путь от выдачи простейших кредитов до практической реализации рефинансирования ипотеки. Изначально разрабатывались модели кредитования, которые обеспечивали максимальную прозрачность и законность расходования бюджетных средств, контроль за соблюдением важнейших принципов кредитования. Основополагающим тезисом здесь стало обязательное использование банка в качестве первичного кредитора-залогодержателя.
Осознавая необходимость развития регионального строительного комплекса и опасность резкого повышения цен на жилье вследствие увеличения платежеспособного спроса (при предоставлении ипотечных кредитов), мы активно работаем на первичном рынке жилья. В гамме разновидностей кредитов, предлагаемых банком «Русь», немалым спросом пользуются кредиты под завершение строительства индивидуальных жилых домов и приобретение жилья в строящихся многоквартирных домах. В портфеле ипотечных кредитов (около 1,5 тысяч) более 60% составляют кредиты на приобретение (завершение строительства) жилья на первичном рынке.
Все выданные населению ипотечные кредиты обеспечены залогом жилых помещений. По большей их части оформлены закладные, прошедшие регистрацию в «Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Оренбургской области».
Для непрерывного функционирования системы создан и успешно функционирует холдинг компаний. Сегодня в него входят: ипотечная корпорация; банк «Русь»; консалтинговая, риэлтерская и инвестиционно-строительная компании, независимые оценщики и региональное финансовое агентство. Каждый из участников выполняет строго определенные функции, направленные на достижение единой цели. В итоге мы не имеем ни одной серьезной просрочки платежа, а значит, кредитор ни разу не воспользовался своим правом залогодержателя.
По нашему мнению, бюджетная составляющая ипотеки, существующей в Оренбуржье, позволила «обкатать» на практике инструментарий ипотеки и убедиться в жизнеспособности модели. Тем самым были созданы стартовые условия для перехода к двухуровневой ипотеке.
Подписанное 15 августа 2002 года соглашение между администрацией области, «Оренбургским региональным ипотечным финансовым агентством» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» позволило оперативно запустить механизм рефинансирования ипотеки. К этому времени мы были готовы к переходу на рыночные условия кредитования, причем в качестве инструмента привлечения средств с рынка был использован залог закладных, полученных по схеме бюджетного кредитования. С декабря 2002 года в сотрудничестве с АИЖК мы начали воплощать модель самофинансируемой ипотеки в жизнь. Cегодня выдано около 200 таких кредитов и продано в АИЖК более 10 пулов закладных на сумму около 30 млн. руб. В целом на 2003 год в наших планах обозначена сумма 100 млн. руб. денежных средств, которые будут получены от рефинансирования ипотечных кредитов. И это только начало.
Отличительной чертой нашей практики является и то, что мы продолжаем работать с областным бюджетом. Но использование бюджетных средств рассматривается уже не только в как источник кредитования. Основное их назначение - финансирование жилищных программ для малоимущих категорий населения и молодежи, уменьшение платежной нагрузки заемщиков ипотечных кредитов за счет разных видов субсидирования, создание условий для временного проживания тех, кто не смог исполнить свои обязательства по ипотечным кредитам и утратил жилье в результате обращения взыскания. В условиях стабилизирующейся экономики именно эти направления использования бюджетных средств, на наш взгляд, позволяют обеспечить постепенный переход к «рыночной» ипотеке.
Что сдерживает дальнейшее развитие? Прежде всего нынешний вариант обязательного нотариального удостоверения залога недвижимости. Хотя федеральное законодательство предусматривает возникновение ипотеки в силу закона, нечеткость формулировок в законе «Об ипотеке» порождает двусмысленность в его толковании. На практике это приводит, с одной стороны, к значительному удорожанию ипотеки для заемщика (стоимость услуги составляет 1,5% от суммы сделки), а с другой, нотариальное удостоверение не дает почти никаких дополнительных гарантий, а риск утраты заемщиком прав собственности на приобретаемое жилье застрахован в страховой компании. Сегодня назрела необходимость внесения соответствующих изменений в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и одновременного уменьшения платы за нотариальное удостоверение сделок по ипотеке.
Без совершенствования законодательной базы на рынке будут появляться различные псевдоипотечные схемы, создающие у людей иллюзию «дешевизны» и «доступности», а на самом деле - компрометирующих понятие «ипотека».
Уместным считаю отметить ограниченность Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию в сфере своей деятельности. Сегодня оно ориентируется на работу со вторичным рынком недвижимости. Такой подход, безусловно, обеспечивает АИЖК быстрое и гарантированное размещение средств с минимальными рисками. Вместе с тем вложение значительных денежных сумм в этот сегмент рынка нерационально и, полагаю, не вполне экономически оправдано.
Учитывая огромные финансовые возможности Агентства в преломлении их через призму регионального рынка жилья, следует отметить, что такие вложения в регионы способны выступать определяющим фактором при формировании тенденций на жилищном рынке. Это находит свое проявление в следующем:
- многократные вложения в оборот рынка вторичного жилья сдерживаются емкостью самого рынка, что в конечном итоге приводит к росту продажных цен на жилье и их явному несоответствию потребительским свойствам жилья;
- вовлечение дополнительных финансовых потоков во вторичный рынок сдерживает темпы строительства нового жилья, а значит, и темпы роста жилищного фонда. Тем самым немногочисленные строительные объекты, испытывающие дефицит финансирования, становятся привлекательными лишь для крупных инвесторов, способных долго ждать возврата средств лишь по причине заложенной сверхприбыли (растущие цены на вторичном рынке позволяют безмерно завышать цены на новое жилье). Для большинства населения этот вариант приобретения жилья недоступен в связи с низкими доходами. Подспорьем могли бы стать ипотечные кредиты;
- городской рынок нового жилья сегодня испытывает проблемы реализации квартир. Существует фонд новых уже построенных домов либо в высокой степени готовности, что является привлекательным для ипотеки. По нашему убеждению, кредитование нового жилья (в том числе инвестирование строительства) не более рискованно, чем кредитование на рынке вторичного жилья. Для этого необходимы детальный учет специфики рынка и применение адекватных инструментов. Подтверждение тому - позитивный опыт работы ОИКБ «Русь» (в портфеле ипотечных кредитов доля ссуд на инвестирование строительства квартир приходится более 30%).
Таким образом, реализация на практике системы ипотечного кредитования способствует социально-экономическому развитию региона. С одной стороны, решается такая важная социальная проблема, как обеспечение населения жильем, а с другой стороны — стимулируется поступление инвестиций в экономику.
Банковское дело в Москве, 01.08.2003
