Владимир Пономарев: Вторичный рынок не может быть опорой для развития ипотеки
Накануне рассмотрения в Госдуме закона "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах" редактор отдела денег "Газеты" побеседовала о перспективах развития ипотеки в России со статс-секретарем, заместителем председателя Госстроя РФ Владимиром Пономаревым.
- Удалось ли устранить разногласия, мешающие прохождению закона "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах"?
Мы не могли ввести понятие траста в этот закон, поскольку его нет в нашем законодательстве. Но мы фактически ввели конструкцию, которая соответствует трасту в США. Эта конструкция - так называемые SPV, или, как в законе нашем прописано, "специальные ипотечные агенты". Эта конструкция открывает путь всем без исключения субъектам - и банкам, и небанкам. С помощью такой конструкции можно будет привлекать долгосрочные денежные ресурсы в жилищную сферу и тем самым обеспечить свободу рынка.
Банк России говорит, что эту конструкцию надо еще создать и посмотреть, приживется она или нет. В то время как наши банки уже в состоянии выпустить такой надежный продукт, который будет покупаться на рынке. ФКЦБ говорит, что мы не можем позволить банкам стать эмитентами, поскольку там много рисков.
Рассудить должен рынок
Конструкция, придуманная в этом законе, соответствует представлениям ведущих финансовых рынков, дает потенциальную возможность для всех участников и позволяет уйти от закона о банкротстве. Этот закон - прорыв.
- В мае делегация Госстроя РФ посетила США. Вам удалось установить "ипотечные" контакты?
Сегодня существует ряд объективных, тактических и стратегических факторов, которые предопределяют возможность сотрудничества с западными финансовыми институтами (особенно американскими) в жилищной сфере. Во-первых, мы выстроили систему ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), аналогичную американской. В отличие от германской системы американская более динамична. Достаточно сказать, что почти 90% объемов на всем ипотечном рынке в мире - это американская модель.
И это не только потому, что Америка - страна с сильным финансовым акцентом, а потому, что введенные ими в 30-е годы и усовершенствованные в 80-е годы ипотечные инструменты позволяют максимально быстро и надежным способом привлекать финансовые ресурсы с рынка капитала.
Американцы изучили, как в России выстраивается система, как работает федеральное агентство, опыт регионов (в частности, Иркутской области, где осуществлена первая эмиссия облигаций, обеспеченных ипотечными активами - закладными). Они пришли к выводу, что еще чуть-чуть - и можно будет по-партнерски сотрудничать с Российской Федерацией в этой области.
- Что подразумевается под «чуть-чуть», что США хотят получить взамен?
Конечно, они хотели бы войти в Россию. Учитывая сегодняшние трудности на международных финансовых рынках (избыток денег, понижение Libor, удешевление доллара), американцам нужно найти, куда вкладывать деньги. Они, конечно, внедряют свою ипотечную систему в странах Латинской Америки, но можно ли сравнить этот рынок c Россией? Особенно если учесть землю, то большего рынка в мире просто не существует.
Это объективные причины их заинтересованности. К тому же американцы не хотят, чтобы Россия и США выступали по разные стороны баррикад, как это было в Ираке. Сотрудничество с Россией соответствует их национальным интересам. Возможно, что на первых порах они будут лидировать на российском рынке.
- Не ущемляет ли это интересов России?
На мой взгляд, нет. Во-первых, российский рынок необъятный. Во-вторых, дома и квартиры будут стоять здесь, в России, а привлекать мы будем международные финансовые ресурсы. Ипотека по своей сути интернациональна: есть бумага, более надежная или менее надежная. Поэтому для нас выгодно, если они придут со своими капиталами.
Важно, что мы впервые говорили с американцами не о технической помощи внедрения ипотеки в России, а о создании благоприятных условий для ведения совместного бизнеса. Само вхождение американских компаний может благоприятно сказаться и на деятельности российских компаний, занимающихся ипотекой.
Опасности в том, что они захватят все руководящие высоты, нет. Сегодня мы говорим о потенциальном платежеспособном спросе лишь 10% российских семей, следовательно, возможностей много и доминировать на этом рынке невозможно в принципе.
Это распределенный бизнес, участниками которого являются все граждане страны. Никакая, даже самая мощная структура не в состоянии поглотить весь рынок. Я думаю, более опасно то, что они не войдут, чем то, что они придут на российский рынок ипотеки.
На сегодняшний день мы гораздо более заинтересованы в том, чтобы цивилизованные финансовые инструменты получили максимально быстрое распространение в России. Это даст возможность людям решать свои социальные проблемы и позволит экономике стать более стабильной. Взаимное проникновение финансов в конечном итоге сделает невозможным возникновение серьезных конфликтов.
- На каких условиях американцы готовы выйти на наш рынок?
Они нам показали свою систему. В США есть аналог Госстроя - министерство жилья и развития городов. Это министерство в отличие от Госстроя РФ занимается только жилищными проблемами: строительство, технология, финансовые инструменты, позволяющие обеспечить людей жильем, и планомерное развитие городов и территорий. У нас Госстрой России вроде бы занимается ипотекой и является главным координатором этой программы, но на практике это не совсем так. В США все регулирование жилищной сферы сосредоточено в руках одного министерства. Почему? Потому что целью всей политики является не механизм, а реальные квадратные метры. То есть там выстроена вертикаль, в основе которой лежат рыночные механизмы. То, что они концентрируют в недрах своей структуры все жилищные программы, позволяет играть по одним правилам и концентрировать все финансовые потоки.
США готовы в рамках меморандума о сотрудничестве между Госстроем России и министерством жилья и развития городов, который мы согласовали и который в ближайшее время будет подписан, оказать нам методическое содействие в формировании эффективной системы управления жилищным финансированием и ИЖК.
Западные финансовые институты хотели бы иметь дело с осмысленной политикой. Субъектом законодательной инициативы должно быть правительство. Когда этим занимаются только депутаты, появляется больше популизма. Отсюда и половинчатость наших законов, и медлительность. Тому же закону "Об ипотечных ценных бумагах" больше 2 лет. И в конце концов мы в правительстве так и не смогли его согласовать и на рассмотрение выносится базовый депутатский закон. А должно было быть наоборот, поскольку это профессиональный, а не социальный закон.
Еще один момент, который заслуживает внимания. Еще со времен Рузвельта все руководители в США, которые занимаются ипотекой, назначаются президентом страны. И это имеет символическое значение. Это сигнал всем хозяйствующим структурам, что первое лицо в государстве помнит, знает и в любой момент может включиться. Тем самым повышается управляемость системы.
- В США государство вмешивается в развитие ипотеки?
В США, с одной стороны, четкое разделение: люди с доходами ниже определенного уровня, приобретающие жилье по ценам ниже определенно заданных, могут воспользоваться государственной поддержкой. Она состоит в государственном страховании кредитных рисков в системе ИЖК. Государственная поддержка ИЖК в Америке - очень тонкий инструмент.
Государственное страхование отдано министерству в виде федеральной жилищной администрации. Одновременно государственные гарантии по ипотечным ценным бумагам предоставляются государственным ипотечным агентством, которое является не акционерным обществом, а составной частью структуры министерства жилья. При этом ипотека с господдержкой, объемы которой не превышают 10%, работает по тем же принципам, что и рыночная. Отличие состоит только в том, что государство принимает на себя риски и тем самым удешевляет ипотечные кредиты, повышает их доступность и привлекательность ценных бумаг для покупателей. У них сама система складывается из первичного рынка, продуманного механизма управления рисками, который не нарушает рыночного характера, а также вторичного рынка закладных. Из него, кстати, система черпает финансовые ресурсы.
У нас государственная поддержка, во-первых, размыта. Она не адресная: если мы льготируем процентные ставки, то для всех. Если идут какие-то преференции для системы, то они идут для всех. Либо мы делаем вид, что социальная ипотека - это одно, а рыночная - совсем другое.
- Получается, что ипотечный механизм в России еще до конца не доработан?
Американские коллеги готовы оказать нам содействие в анализе нашей системы с целью повышения ее эффективности. В дальнейшем они готовы принять финансовое участие. Сейчас шла речь о 50-200 млн. долларов. Это первый пилотный транш, на котором можно отработать систему. Они, безусловно, хотели поучаствовать внутри нашей системы, как бы дополняя государственную часть.
Но это еще не все. Мы знакомились с опытом компании GMAC - это дочерняя компания GM, которая имеет в недрах своей структуры инвестиционно-строительную компанию, страховую компанию и ипотечное агентство. Это важно, что система ИЖК обеспечивает согласованное развитие триады рынков: рынок жилья, рынок ипотечных кредитов, или рынок закладных, и вторичный рынок ипотечных кредитов, или рынок капитала. Эта самосогласованная триада обеспечивает и доступность кредитов, и доступность жилья, так как оптовая продажа жилья, массовое строительство позволяет держать цены на жилье на доступном уровне. Эта задача сегодня особенно важна для России.
- То есть сегодня нужны деньги на строительство?
Предположим, что мы сегодня запустим массовую ипотеку, федеральное агентство уже активно работает. Но на рынке жилья нет предложений или их очень мало. Весь рынок жилья заполнен или долевыми схемами, или индивидуальным строительством для богатых. Что можно говорить о вторичном рынке, если 22-24 млн. квадратных метров ежегодно переводится в фонд ветхого, аварийного жилья? К тому же квартиры на вторичном рынке не соответствуют современным представлениям о комфортности жилья.
Поэтому вторичный рынок не может быть опорой для развития ипотеки, а на первичном рынке мы мало строим. Если сегодня пойдут деньги в ИЖК, поднимется платежеспособный спрос населения, а из-за дефицита предложений цены опять пойдут вверх. И опять понизится платежеспособный спрос, и в конечном итоге мы не сможем обеспечить социально незащищенные слои населения.
Сейчас центральная задача - в рамках ИЖК активизировать инвестиционно-строительную деятельность. Если банки или другие инвесторы будут знать, что все построенное ими будет реализовано в рамках ИЖК, они будут охотно выходить на инвестиционно-строительные рынки. Для этого надо также урегулировать земельный вопрос. Сегодня земля ничего не стоит, потому что нет инженерной оснастки земли. Земля становится реальным товаром только тогда, когда заказчики-застройщики ее могут купить по разумным ценам, которые складываются на рынке, а не навязываются. Тогда земля станет обеспечением тех инвестиций, которые придут в жилищную отрасль. Тогда естественным образом начнет падать цена на жилье. Сегодня за счет высокой цены входа в рынок «земельная составляющая» строительства - около 50%.
До тех пор пока не сложится нормальных, цивилизованных отношений с землей, пока чиновники будут не регулировать, а рулить, до тех пор ситуация с доступностью жилья будет такой, как сейчас.
Госстрой провел переговоры со Всемирным банком, и, насколько я знаю, правительство положительно относится к их результатам. Мы хотим организовать новый проект финансирования Всемирным банком жилищных программ. В начале 90-х годов об этом тоже шла речь, но тот проект был преждевременным. Обсуждается цифра порядка 200 млн. долларов кредита. Эти деньги должны пойти на инженерное обустройство территорий, на которых будет построено жилья, а квартиры будут реализованы по системе ипотечного кредитования. Нам не удастся вдвое увеличить ВВП, если не удастся создать инвестиционный климат в нашей экономике. Поэтому мы с председателем Госстроя Николаем Кошманом так рьяно отстаивали необходимость этого займа.
Нам говорят, что это очень небольшие объемы. Да. Но это будет пример цивилизованного выстраивания отношений на инвестиционно-строительном рынке. Одновременно возврат кредита будет обеспечиваться не абстрактными гарантиями правительства или регионов, а самим механизмом ИЖК. Это проект покажет, каким образом можно понизить цены и повысить доступность кредитов.
- На какой стадии сейчас этот проект?
Мы предварительно обсудили его структуру. Сейчас начинает работать правительство по включению этого проекта в программу иностранных заимствований. Хочется верить, что мы не будем очень сильно затягивать. Повторяю, его возвратность будет обеспечена ипотечным жилищным кредитованием.
- Почему, несмотря на развитие системы ипотечного жилищного кредитования, в России многие скептически относятся к ипотеке?
В России все время идет противопоставление. Все время говорят, что ипотека только для богатых. Опасения противников ипотеки основаны на следующем. Сегодня мы обеспечиваем жильем 1,5% населения, платежеспособный спрос населения - на уровне 1-1,2%. Остальное - бюджетные вложения в эту сферу. Стройкомплекс страны может увеличить объемы строительства не более чем в 2,5 раза. Эти мощности позволяют удовлетворить спрос 3-3,5% населения, а платежеспособный спрос при использовании ипотеки составляет 7%. Запуск ипотеки без государственной поддержки приведет к тому, что весь прирост объемов жилищного строительства уйдет более обеспеченным слоям общества, а бюджетники и сельчане останутся без квартир. Поэтому сегодня государственная политика при внедрении ИЖК очень важна. Она важна не только в том, чтобы вообще запустить ипотеку, но и в том, чтобы повысить доступность жилья. Это и адресная поддержка, и понижение рисков в системе ИЖК, и механизм страхования, и государственные гарантии, и совершенствование строительных технологий - весь комплекс мер, который поможет участвовать в ипотеке менее обеспеченным россиянам. В этой системе нельзя быть 'полубеременным'. Нельзя, чтобы государство, говоря о благосостоянии для всех, меньше думало о тех, кто больше нуждается. Поэтому даже при страшной напряженности в нашей бюджетной политике, понимая, что мы должны жить по средствам, надо проводить целенаправленную политику в развитии государственной системы ИЖК, которая также будет работать по рыночным законам.
Мы должны выстроить четкую вертикаль власти в этой сфере не для того, чтобы мешать, а чтобы патронировать этот рынок, чтобы обеспечить равномерность участия различных слоев в системе ипотечного жилищного кредитования. У нас нет времени на расхлябанность.
Газета, 10.06.2003
Беседовала Ирина Коростелева
