Законы готовы. Дело за политической волей
Основная причина недоверия к ипотеке (и главный тормоз развития этого рынка) - колоссальные процентные ставки и короткий срок кредита. По западным меркам, просто бесчеловечно предлагать кредит под 10-15% годовых в валюте сроком на 10-15 лет.
Вторая причина - непрозрачные для банка источники дохода заемщиков. Третья - рискованность различных небанковских форм привлечения средств физических лиц. И, наконец, четвертая - отсутствие рынка ипотечных облигаций.
Очевидно, что эти проблемы могут быть решены лишь в случае введения четкой и ясной законодательной системы, которая бы гарантировала защиту интересов всех участников ипотечного бизнеса.
В данный момент в стране приняты и работают только базовые для этой сферы законы: «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Проекты законов второго порядка - «Об ипотечных ценных бумагах», «О строительных сберегательных кассах», «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья» - пока не приняты. Наибольшие споры возникли вокруг проекта ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», прошедшего недавно второе чтение. Если он будет принят, у инвесторов - частных лиц, паевых и инвестиционных фондов - появится возможность покупать ипотечные бумаги и получать по ним доход, а банки смогут рефинансировать кредиты, выданные на покупку жилья.
Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг, согласно законопроекту, является их более высокая надежность по сравнению с иными долговыми инструментами. Она возникает в результате введения специального способа обеспечения исполнения обязательств - обеспечения ипотечным покрытием. Соответственно и уровень доходности ипотечных облигаций должен быть существенно ниже, так как он непосредственно связан с уровнем риска их непогашения.
Правительство РФ изначально, с 1995 года хотело ввести двухуровневую ипотеку по американскому образцу: банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту, который собирает кредиты в пулы и продает их в виде обеспеченных ценных бумаг инвесторам, гарантируя их кредитные риски. В США вторичный рынок ипотечных ценных бумаг полностью контролируют две-три структуры, причем все они так или иначе гарантированы правительством.
Моя позиция была несколько иной: я считал, что Россия имеет право выбрать лучшее из всего, что уже наработано мировым опытом. Помимо американской, существует модель немецких стройсберкасс с их системой предварительного накопления, а также модель прямого участия банков в выпуске эмиссионных ценных бумаг. На мой взгляд, нужно все три схемы предложить рынку, а уж он сам все расставит по местам.
Однако правительственный вариант закона позволял присутствовать на рынке только спецэмитентам. Формальная логика в этом есть: надежность ипотечных ценных бумаг обеспечивается, во-первых, хорошей недвижимостью, во-вторых, привязкой вторичных ценных бумаг через покрытие к этой недвижимости. Только тогда бумаги действительно надежны и могут быть низкопроцентными. Лобовое решение, которое мы провели в первом чтении, было таково: ипотечное покрытие полностью выводится из процедур банкротства и всегда, при любых вариантах развития событий, служит для обеспечения ценных бумаг, выпущенных на их основе. Однако для этого потребовалось бы менять Гражданский кодекс и Закон «О банкротстве». С этим не согласно Правовое управление Президента и Правительство, фиксировавшие как данность и ГК, и Закон «О банкротстве».
Если поправки в ГК и закон о банкротстве не вносить, то единственный вариант - полностью вывести ипотечное покрытие за баланс и создать конструкцию спецэмитента с нулевым покрытием. Но даже в отлаженной экономике такая система дороже прочих. И второе обстоятельство, еще более существенное: для банков, которые уже выдали кредиты, такие преобразования будут сопровождаться дополнительными налогами.
На Западе рынок ипотечных ценных бумаг в последнее время вытесняется так называемыми банковскими облигациями. В этой схеме государство не участвует. Здесь ипотечный банк сам выпускает бумаги, сам же и кредитует заемщика. По этой схеме работают банки Италии и Германии. Их ресурсы состоят из собственных накоплений и ипотечных облигаций — долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. Этот путь позволяет быстро наращивать капитал банка. Для России эта схема пока затруднена: нет инфраструктуры.
При гарантиях Правительства уровень доходности ипотечных облигаций будет близок к доходности федеральных ценных бумаг с фиксированной доходностью. Специалисты ожидают, что с введением в оборот закладных активность банков в ипотечном кредитовании возрастет, но проценты по ипотечным кредитам останутся на прежнем уровне либо немного снизятся из-за увеличения количества кредитов. Существенного снижения ставок эксперты не прогнозируют. Сроки же кредитования несколько увеличатся.
Вложение в ипотеку — хороший вариантов размещения пенсионных денег. Однако пенсионеру нужны доходы, которые бы перекрыли инфляцию и накладные расходы системы пенсионного обеспечения. Исходя из этого, получаем цифру требуемой доходности - 18%. Наши граждане не будут массово брать ипотечные кредиты под такие проценты. Следовательно, размещение пенсионных денег в ипотечные бумаги возможно в той мере, в которой государство компенсирует разницу между интересами вкладчиков в жилье и пенсионеров.
Чтобы законодательная картина выглядела законченной, необходимо принять закон «О стройсберкассах», регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья. Его значимость для России в значительной степени связана с «серыми» доходами. Классический андеррайтинг (то есть проверку официальной, «белой», кредитоспособности) нашим гражданам пройти трудно, а система предварительного накопления всегда предъявляет меньшие требования к чистоте доходов.
В работе над этим законопроектом возникли разногласия с Банком России. Например, ЦБ настаивает на том, чтобы универсальный способ вхождения в рынок - не работать с физлицами три года - распространялся и на стройсберкассы. Фактически это требование закрыть банки, которые уже работают на рынке ипотеки и готовы завтра преобразоваться в стройсберкассы. Кроме того Центральный банк требует, чтобы соотношение собственных и привлеченных ресурсов не превышало 1:5. Однако большинство банков даже в развитых европейских странах через такое ограничение не пройдет. Есть расхождения и по другим позициям. Однако с ЦБ мы работаем конструктивно и, надо полагать, обойдем наиболее острые углы.
Еще один, вспомогательный документ - Закон о защите прав граждан. Он связан с распространенными схемами долевого строительства, с образованием псевдокооперативов. Прикрывать их неразумно - они реально строят жилье. Но на этом поле существует громадное количество мошенников. Поэтому мы и решили сделать скромный закон, который содержал бы три идеи. Первая - юридическое лицо, ведущее строительство, обязано публично раскрыть о себе необходимую информацию. Вторая - обязать юридическое лицо, собирающее деньги на строительство, значительную долю ресурсов использовать именно на строительство, а не на покупку, например, ценных бумаг. И третья идея - должен существовать определенный набор обязательных договорных документов. В частности, описание обязательств сторон при форс-мажорных обстоятельствах.
Участники рынка реагируют на этот закон неоднозначно. Это понятно. Многие наши риэлтоеры и девелоперы вынуждены работать с использованием «серых» схем. Закон делает ситуацию более транспарентной, и не все воспринимают это как благо.
Недавно на первое чтение поступил законопроект, который условно назван «Об оптимизации условий жилищной ипотеки». Он возник потому, что, к сожалению, в другом законодательном поле - например, в налоговом или гражданском - всплывают вещи, которые в законодательстве об ипотеке мы вроде бы давно миновали. Например, в 446 статье Гражданско-процессуального кодекса вдруг опять возникло прямое и абсолютное запрещение выселения из единственного жилья. Понятно, что в этом случае массовая ипотека невозможна. То же самое касается нотариального заверения, которое не дает никаких дополнительных гарантий по сравнению с системой регистрации прав, а стоит дорого.
В целом основные законы по ипотеке уже подготовлены. При наличии политической воли и единства мнений во власти, вся правовая база может быть принята в течение полугода.
Банковское дело в Москве, 01.08.2003
