Банки планируют, клиенты выжидают
Raiffeisen Bank начал свою активную деятельность на российском рынке в 1999 году, а с 2000-го мы начали «строительство» сетей своих отделений. Наравне с другим розничным бизнесом мы достаточно активно развиваем и ипотечное кредитование — сеть ипотечных отделений начала формироваться осенью 2003 года.
Для начала мне хотелось бы обратить внимание на модель, которую Россия выбрала за основу в период формирования ипотечного рынка. Сейчас нередко высказываются опасения: не выльется ли «альтернативное» ипотечное кредитование в некие сомнительные структуры или «пирамиды»? Хотелось бы обратить внимание, что с учетом условий сформировавшегося рынка и рекомендаций ООН, а также многих других организаций, считается, что для Восточной Европы в целом и для России в частности наиболее подходящей формой развития может стать создание строительных сберегательных касс — так называемая немецко-австрийская модель. Ведь именно стройсберкассы помогли поднять жилищное строительство в Западной Европе в Англии после второй мировой войны. Однако российский бизнес пошел другим путем… Когда проблемы будущей отечественной ипотеки еще находились в стадии обсуждения, разработчиков этой программы консультировали американские специалисты, видимо, поэтому именно так называемая «американская» модель и была принята за основу. Правилен этот выбор или нет, покажет время, а пока мне хотелось бы поделиться опытом нашего банка.
В составе Raiffeisen Bank есть структура — Raiffeisen Bausparen, работающая по модели строительной сберегательной кассы, которая действует в Австрии и многих других странах. Однако в России ипотечным кредитованием занимается непосредственно сам банк.
Первый ипотечный кредит мы выдали в 2001 году, а уже в 2002-м первыми в стране запустили «плавающую» процентную ставку, и сейчас около 35% наших клиентов предпочитают именно такой продукт. Вполне естественно, что для населения 9-процентная ставка по сравнению с теми, что господствуют на российском рынке, оказалась весьма привлекательной и закономерно вызвала достаточно большой интерес к ипотечным кредитам Raiffeisenbank’а.
Что касается расширения клиентской базы, то в этом процессе заметную роль играет создание ипотечных отделений, которые в нашем банке открыты и по субботам. Дело в том, что ипотека кардинально отличается от всех остальных видов розничного кредитования, представляя собой некую обособленную сферу банковского бизнеса. Приобретение жилья, как правило, проблема номер один не для отдельного человека, а для всей семьи, порой даже нескольких ее поколений. Именно так, «семейно», часто и начинаются переговоры с банком. Людям хочется спокойно, неспешно, и даже «неформально» обсудить возможности и условия ипотечного кредита и особенности конкретной сделки с банковским служащим. Затем, обдумав и опять же обсудив полученную информацию уже внутри семьи, потенциальные заемщики приходят снова, и часто не один раз. Правда, таких пока немного. Часто посетившие нас в выходные дни клиенты идут в банк исключительно ради удовлетворения собственного интереса и явно не готовы стать заемщиками ипотеки. Но мы не жалеем потраченного времени — оно не уходит впустую, идет «образование клиентуры».
К сожалению, несмотря на то, что ипотека стала нынче модной темой для средств массовой информации, большинство людей так и не представляет себе, что это такое, насколько этот продукт доступен «среднему» человеку, какой он получит выигрыш и какая на него ложится ответственность. Повторю: ипотека — продукт нестандартный, непривычный и «ликбез» здесь необходим, а ложится он в первую очередь на банковских менеджеров.
Основываясь на исследованиях нашего банка в России и странах СНГ, отмечу, что за последние год-два интерес населения к кредитным продуктам банка возрос достаточно резко. Но и в нашей стране, и в странах Восточной Европы люди достаточно недоверчиво относятся к долгосрочным кредитам. Причем продиктовано это не осторожностью по отношению к банкам, как можно было бы предполагать, учитывая уроки финансовых кризисов. Причина в другом — люди пока не умеют (а поэтому и не рискуют) планировать на те десять-пятнадцать лет, в которые укладывается средний срок ипотечного кредита. И предпочитают опираться на собственные силы.
Существенным тормозом остается и всем известный фактор «неофициального» дохода, и сломать общепринятую практику зарплаты «в конвертах» удастся, видимо, не слишком скоро. В сложившейся ситуации стройсберкасса могла бы стать необходимым «механизмом» сдвига: как известно, прежде чем получить в ней кредит, человек должен накопить определенную сумму, ежемесячно делая определенные взносы, что и гарантирует ему получение ссуды.
Среди законодательных проблем, создающих для банков дискомфорт на этом рынке, основная (и набившая оскомину) — невозможность выселить из занятой, но неоплаченной квартиры недобросовестного заемщика. Поскольку проблема эта не только экономическая, но и социальная, разрешить ее, по-видимому, можно лишь комплексно, совместными усилиями.
Учитывая все перечисленные и многие другие нерешенные проблемы, банки вынуждены достаточно жестко подходить к отбору клиентов.
Грядущие изменения в законодательстве, несомненно, будут стимулировать развитие банковской ипотеки. Однако этот положительный для кредитных организаций фактор автоматически ужесточит условия получения ссуды для населения и, следовательно, бумерангом отразится на развитии ипотеки. Налицо так называемая ситуация «палки о двух концах», однако в конце концов и из такого положения можно найти разумный, конструктивный выход.
Незамедлительного решения (и оно также, на мой взгляд, вполне доступно) требует и проблема недостаточной пропускной способности регистрирующих органов. Ни для кого не секрет, что в Москве регистрации сделок с недвижимостью можно ждать несколько недель, в то время как, скажем, в Санкт-Петербурге регистрация занимает не более пяти дней, а порой можно уложиться и в трое суток. Но при этом в Питере нет возможности «комфортного» финансирования первичного рынка, а в столице она есть.
И, наконец, несколько слов о прямой зависимости развития ипотеки от роста доходов населения. Сейчас повсеместно и на разных уровнях раздаются призывы к банкам: кредитовать граждан более активно. Но давайте посчитаем: средняя столичная квартира в «спальном» районе обойдется в сумму не менее $120 тысяч. И купить такое жилье через ипотеку сможет лишь семья с ежемесячным доходом не менее $3000. Сопоставив эти цифры с суммами минимального и среднего дохода по стране и по Москве, можно придти к неутешительному выводу: пока, с сожалению, нет оснований говорить о развитии ипотеки именно как массовой программы. Хотя государственная жилищная программа ориентирована именно на массовое внедрение ипотечного кредитования.
Надо сказать, что потенциальные клиенты Raiffeisenbank’а часто сетуют на то, что в Европе мы кредитуем по достаточно низким ставкам, не превышающим 4-5% годовых, а в Москве ставка вдвое больше. И, оказывается, мало кто знает о социальных субсидиях, которые, например, в Австрии были введены еще в 1971 году, а в других европейских странах — несколько позже. И когда вы узнаете, что некий австрийский гражданин получил кредит под 3-5%, то это значит, реальная его ставка не менее 8-9% в год, просто правительство компенсирует эту разницу.
Тем не менее ожидание скорого снижения ставок по кредитам на покупку недвижимости — одна из главных примет сегодняшнего рынка. Пока впрочем, ожидания эти никак не оправдываются, напротив, цены на недвижимость растут как на дрожжах. И самым привлекательным для частных лиц остается долларовый кредит, ставки по которому много ниже рублевого. Рассматривая возможность получения кредита, клиент, как правило, не принимает во внимание рублевую ставку которая связана с инфляцией, а просто просчитывает, сколько «переплатит» за ссуду. В итоге валютный кредит остается самым популярным. Но вообще в последнее время мы заметили у многих банков достаточно заметное замедление роста кредитных портфелей. Причина этого явления, судя по нашим исследованиям — все те же ожидания. Люди ждут, когда упадут цены на жилье и когда банки снизят процентную ставку по кредиту. Трудно прогнозировать, насколько эти ожидания обоснованны.
Банковское дело в Москве, 07.07.2004
