Ростислав Кокорев: Чем длиннее облигации банков, тем доступнее ипотечный кредит
Для того чтобы ипотечные кредиты стали доступны для широких слоев населения и выдавались на срок до 20 лет, российским банкам надо найти источник таких же длинных средств. Занять их внутри страны можно только на фондовом рынке. Для этого банки должны выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. Однако, несмотря на то что соответствующий закон депутаты приняли уже почти год назад, у банков до сих пор нет ни возможности, ни, похоже, даже желания выпускать ипотечные бумаги. Потенциальные инвесторы к этому инструменту тоже пока не готовы. О том, что мешает развиваться рынку ценных бумаг, корреспонденту ГАЗЕТЫ Наталии Бияновой рассказал эксперт Бюро экономического анализа Ростислав Кокорев.
"Человеку со средними доходами ипотечный кредит доступен, только если он берет его на 20 лет"
- Как с помощью ипотечных бумаг можно упростить и сделать доступным получение ипотечного кредита для широких слоев населения?
В чем сейчас основное затруднение? Человеку со средними доходами ипотечный кредит доступен, только если он берет его на длительный срок - желательно на 20-30 лет. А у банка нет таких длинных источников средств. У него есть вклады, но они делаются на 1-2 года. Банк не может выдать эти деньги на долгий срок, иначе ему не из чего потом будет возвращать вклады по депозитам. Поэтому банк должен найти столь же длинные источники средств. За счет чего? Можно выпустить долгосрочные ценные бумаги и с их помощью привлечь длинные деньги с рынка. Но чтобы эти бумаги купили, они должны быть надежны. Надежность можно обеспечить за счет того, что кредиты, которые у банка есть в активах, становятся обеспечением по этим длинным облигациям. Это называется секьюритизация - трансформация требований по кредиту в ценные бумаги. Банку это выгодно: ему по облигациям не придется отдавать всю сумму сразу, набега вкладчиков случиться не может. А деньги, которые он выручил от продажи облигаций, можно использовать как ему удобно - можно, например, еще на них кредиты выдать. Чем длиннее облигации смогут выпускать банки, тем доступнее будет ипотечный кредит для масс. С двадцатилетними облигациями банки смогут себе позволить выдавать кредиты на более долгие сроки, устанавливать первоначальный взнос не 30%, а, допустим, 10%.
- Что с этого будет получать банк? Какая доходность по облигациям и ставка по кредиту должны быть, чтобы это было выгодно? Например, у АИЖК сейчас ставка по кредиту 15% годовых, а доходность по облигациям 11%.
И это правильно. Купоны по облигациям у вас более низкие, ставки по кредитам более высокие, остальное - маржа.
- Если это так выгодно, почему ипотечные бумаги до сих пор не появились на рынке?
У наших банков не настолько велики пакеты закладных, которыми они сейчас реально располагают. Кроме того, нет стандартизации по закладным и требованиям по кредитам. Сейчас это кредиты разных объемов, под разные ставки, на разные сроки. Но это мы уже говорим о вещах содержательных. А есть гораздо более простые и формальные вещи - не доведена до ума нормативная база. Закон "Об ипотечных ценных бумагах" не является законом прямого действия, в нем много отсылочных норм на подзаконные акты правительства и Федеральной службы по финансовым рынкам, которые пока не приняты. А чтобы решить проблему недостаточности пакета закладных, необходим вторичный рынок, на котором банки, у которых пул закладных небольшой, смогут перепродавать свои кредиты банкам с бОльшим портфелем кредитов.
- Каким должен быть объем эмиссии, чтобы банку было выгодно выпускать облигации? Чтобы и накладные расходы по эмиссии окупились, и выпуск разошелся?
Около 500 млн. рублей. Или в пересчете на доллары - 15-20 млн. Если объем эмиссии меньше - не стоит и затевать.
"Если у банка отозвали лицензию, можно ли быть уверенным, что эти активы не растащат?"
- Каким инвесторам могут быть интересны эти бумаги? Ведь облигации АИЖК с купоном 11% интересны управляющим только потому, что они имеют государственную гарантию. Банки, которые начнут выпускать облигации с ипотечным покрытием, не будут иметь госгарантий, а давать доходность выше 11% не захотят.
Эта бумага интересна для долгосрочных инвесторов - негосударственных пенсионных фондов, компаний по страхованию жизни, управляющих пенсионными накоплениями, - то есть для тех, кто работает с длинными деньгами. Ведь 11% обещают не на один год, а на ближайшие 20 лет. Учитывая, что инфляцию у нас правительство хочет притормозить, эта ставка будет вполне достойной. Другое дело, что, например, управляющим пенсионными накоплениями разрешено по закону вкладывать пенсионные деньги только в ипотечные бумаги с госгарантиями.
- Значит ли это, что без госгарантий ипотечные бумаги все-таки инструмент рискованный, несмотря на то что имеют надежное, казалось бы, обеспечение - недвижимость?
Что касается надежности, тут у нас возникают "ножницы" между теорией и практикой. В теории все очень красиво, исключительно надежно: если банк перестает платить, по закладной все равно платит заемщик, а если перестает платить заемщик, то можно обратить взыскание на саму квартиру. То есть предусмотрено несколько уровней надежности. Но проблемы будут с процедурой, в частности, с тем, насколько легко будет инвестору реализовать свои права, если действительно дело дойдет до беды - до дефолта или банкротства банка-эмитента. Конечно, ипотечное покрытие остается у банка на балансе. Но если у него отозвали лицензию и запретили совершать операции, то можно ли быть полностью уверенным, что эти активы не растащат?
- А если не растащат, то требования владельцев облигаций банка-банкрота по закону оказываются только в третьей очереди...
Сейчас готовятся поправки в закон о банкротстве, которые должны защитить права держателей облигаций, поставить их вне очереди. Сам закон "Об ипотечных ценных бумагах" предполагает, что в случае неисполнения обязательств по облигациям по решению суда должно быть обращено взыскание на ипотечное покрытие банка-эмитента. Но тут надо сразу успокоить заемщиков обанкротившегося банка - никто их квартиру отбирать не будет. Исправный плательщик по закладной совершенно не виноват, что банк, вместо того чтобы платить этими деньгами по облигациям, вкладывал их куда-то налево. Взыскание обращается не на квартиру, а на ипотечное покрытие - закладные или права требования по кредиту. Закладные у недобросовестного банка отберут и перепродадут другому банку. При этом понятно, что закладная - это бумага штучная, индивидуализированная, у нее сложно оцениваются риски, она неликвидная. Быстро продать неликвид можно только со скидкой в цене. Так что потери для владельцев облигаций здесь неизбежны.
- Вы сказали о рисках закладных, а какие риски у облигаций?
Риски облигаций имеют двойственную природу. С одной стороны, это кредитные риски конечных заемщиков - смогут ли они расплатиться по кредиту. Предполагается, что риски по закладным усреднятся и держателю облигаций не надо будет проверять каждого конкретного заемщика: это сделает сам банк, когда определит, кому и в каком объеме давать кредит. Но сейчас и банкам сложно оценивать эти риски, поскольку не накопилась статистика, сложно просчитать процент невозврата. Для этого нужно время, нужно выдать тысячи кредитов.
С другой стороны, есть еще риски самого банка. Это связано с тем, что банк занимается не только выпуском облигаций, но и другими видами деятельности. И в случае неудачных операций, больших убытков у него может появиться соблазн залезть в доходы от ипотечного покрытия. А потом получится так, что банку нечем будет платить по облигациям. Поэтому инвесторы должны оценивать надежность банка-эмитента, исходя из его общего кредитного рейтинга.
Но у ипотечных облигаций есть и весьма специфический риск, от которого никто не застрахован, - риск падения процентных ставок, который не позволит эмитенту полноценно исполнить свои обязательства. Дело в том, что кредиты погашаются быстрее, чем идут выплаты по облигациям: заемщик регулярно выплачивает не только процент, но и основной долг. Поэтому у эмитента постепенно накапливаются свободные деньги, которые он должен куда-то вложить, - иначе они обесценятся. А если на рынке ставки понизились, то банку становится трудно или даже невозможно обеспечить выплаты в тех объемах, которые он пообещал. Кроме того, когда ставки падают, клиент-заемщик может где-то перекредитоваться и досрочно погасить долг. Банк получит сразу большой объем средств, которые под такую же высокую ставку вложить не сможет. Этот риск тоже придется оценивать, и без статистики здесь не обойтись.
"Владельцы ипотечных сертификатов несут все риски и не получают никаких гарантий"
- Чтобы уменьшить эти риски, законодатели придумали такой инструмент, как ипотечный сертификат участия...
Идея ипотечного сертификата в том, чтобы все риски, которые несет эмитент ипотечных облигаций, полностью переложить на инвестора. Ипотечный сертификат - это как пай в ПИФе, он дает право на определенный доход, но никаких твердых обязательств, когда и какие суммы будут выплачиваться, владельцы сертификатов не получают. Им просто говорят, что есть некий пул закладных, по которым заемщики регулярно вносят платежи. Платежи идут через посредника - управляющую компанию, - и не реже чем раз в два месяца собранные деньги выплачиваются владельцам сертификатов. Риски есть и здесь: например, банк, в котором открыт счет, может потерять лицензию, и тогда надо будет думать, как вытащить оттуда свои же деньги. Или заемщик не сможет вносить платежи, и тогда УК должна будет через суд обратить взыскание на его квартиру. Но эти риски несет не эмитент, а сам инвестор. Пул закладных считается общей долевой собственностью владельцев сертификатов.
- Что инвесторы будут иметь в обмен на то, что несут такие риски?
Логично, что по ипотечным сертификатам должна быть более высокая доходность, чем по ипотечным облигациям. Это плата за риск. За счет чего она будет выше? За счет невысокой комиссии управляющему - поскольку он сам риски не несет и осуществляет пассивное управление, то есть не следит за рынком, не перекладывается из одного актива в другой, как при работе с ценными бумагами. Но не надо преувеличивать рискованность сертификата. Его особенность в том, что это инструмент хотя формально и долевой (как акции), но он сильно привязан к долговым инструментам (закладным). Поэтому его доходность гораздо более предсказуемая. Вы не спрогнозируете, как будут скакать котировки акций, а в случае с сертификатом вы точно знаете, под какой процент выдавались закладные.
- Сейчас управляющие не могут выпускать ипотечные сертификаты, но у них есть возможность создавать закрытые ипотечные ПИФы.
Сам по себе ипотечный ПИФ - нечто странное. Это переходный инструмент, с помощью которого можно отработать схему выпуска ипотечных сертификатов. Управляющий ипотечным ПИФом может собрать деньги вкладчиков и на них купить понравившиеся закладные у одного или нескольких банков. При этом ипотечные требования должны составлять не менее 65% активов такого фонда в течение не менее чем 2/3 рабочих дней в году. В ипотечном ПИФе можно как минимум делать все то же самое, что и при выпуске ипотечных сертификатов, но степень свободы управляющего в нем больше. Можно, например, менять состав закладных в портфеле. Доходность такого ПИФа обеспечивается, прежде всего, процентами по закладным, которые есть в портфеле, а также доходами по государственным и субфедеральным облигациям, в которые ипотечный ПИФ должен вкладывать не менее 10% собранных средств. Это условие необходимо для того, чтобы у ипотечного ПИФа была дополнительная "подушка ликвидности".
- Фонды недвижимости тоже имеют доходы с инвестиций в недвижимость, но при этом способны приносить доходность гораздо выше, чем процент по закладным.
Фонды недвижимости не могут дать никаких твердых обязательств. Если ПИФ специализируется на недвижимости, с которой получает арендные платежи, то тут еще можно говорить о какой-то предсказуемости. А для ПИФов, участвующих в строительстве, риск гораздо выше, чем в ипотечных ПИФах. Вроде бы и в том, и в другом фонде недвижимость, но в одном случае она сама генерирует доходы и они могут сильно колебаться в зависимости от ситуации на рынке, а в другом - доходы генерируются кредитным обязательством, а недвижимость служит лишь залогом. Такие доходы предсказуемы и не зависят от нынешней рыночной стоимости недвижимости. Сколько бы ни стоила сейчас купленная в кредит квартира, клиент будет 10 лет подряд платить свои 300-500 долларов в месяц банку или управляющему.
Нужны ли рынку ипотечные бумаги?
Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков:
Рынок щупать надо! У ипотечных бумаг должна быть своя изюминка - либо хорошая ставка, либо высокая степень надежности, либо еще что-то. Тут нужно думать, как заинтересовать инвестора. Банкам это точно надо - потому что это источник "длинных" денег. У банков сейчас "длинные" деньги имеются в очень ограниченном размере. Если, например, говорить вообще обо всех выданных кредитах, то 70 с лишним процентов – это кредиты до одного года! А откуда им взяться, "длинным" деньгам? Я не думаю, что сегодня найдется хоть один вклад сроком на 5 лет. Но даже если бы были такие вклады, то по сегодняшнему Гражданскому кодексу их можно в любой момент изъять. Конечно, банки ищут длинные ресурсы как только могут: крупные банки выдают ипотечные кредиты за счет большого объема собственных средств, а также за счет заимствований на Западе. Некоторые формируют "длинные" деньги по принципу статистического "удлинения" привлеченных вкладов. Проще говоря, если у банка миллион вкладов по рублю сроком на один год, то пять рублей из них он может вложить на пять лет. Но тем не менее ипотечные кредиты – это сегодня мизер! Динамика роста, конечно, большая – рост в два раза за год, но в абсолютных выражениях это копейки. Нет у нас серьезной ресурсной базы для ипотечного кредитования.
Марина Кислицкая, управляющий директор УК "Конкордия - Эссет Менеджмент":
Есть две причины, по которым управляющим сейчас эти бумаги не интересны, - низкая прибыль такого инструмента и высокие риски для пайщика. Дело в том, что доходность по закладным и ипотечным требованиям для пайщика не будет превышать 10%. Почему? Потому что фонд сам не выдает кредит, он выкупает его у банка, который сделал уже некоторую работу. Банком кредит выдается под 12-13%, и часть этих процентов, соответственно, отходит банку. 10%, которые получит управляющий, - это крайне мало в современных условиях. Вторая причина - неразвитость рынка закладных: вторичного рынка закладных практически нет, поэтому быстро продать эти бумаги невозможно. Это значительно увеличивает риски для пайщиков фонда.
Павел Зюбин, генеральный директор УК "РЕГИОН Девелопмент":
У управляющих есть два способа рефинансировать банки - или выкупать у банков закладные по их ипотечным кредитам (но этого никто не делает), или инвестировать в выпущенные банками ипотечные облигации. Почему управляющие не хотят работать с закладными? Потому что, находясь в Москве, мы не можем скупать закладные, которые, например, оформлялись в Новосибирске, - это слишком рискованные инвестиции: ведь очень сложно оценить риски этих заемщиков. Закладная - это первичный инструмент, и работать с ними должны банки. Поэтому, на мой взгляд, наиболее перспективный путь - когда банки оставляют закладные у себя и под них выпускают собственные облигации. В такие инструменты рынок готов инвестировать, но другое дело, что банки не проявляют активности. Сейчас эта схема действует только у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, но система там другая. Региональные операторы АИЖК выдают кредиты и оформляют закладные, а агентство под эти закладные выпускает облигации под государственную гарантию. Я могу сказать, что многие главы регионов хотят развивать у себя ипотечные программы, предлагают управляющим компаниям через механизм ПИФов участвовать в ипотеке. Но ПИФ не может выдавать кредиты! В ипотеке ПИФы играют вторичную роль - они позволяют рефинансировать выданные кредиты. Первичная же роль принадлежит банкам - они сначала должны эти кредиты выдать, а потом под них выпустить рыночный инструмент инвестирования.
Михаил Матовников, руководитель банковского направления РА Moody's Interfax:
Желание и возможности банков выпускать ипотечные облигации будут зависеть от ситуации на рынке: если для банков это будет слишком дорогое рефинансирование, то, конечно, это никому не надо. Инвесторам вряд ли стоит ждать высоких доходностей по ипотечным облигациям. Вопрос доходности – это вопрос адекватной оценки риска этих бумаг. Если риск будет сопоставим с риском государственных ценных бумаг при доходности, равной, например, ставке по кредиту минус 3%, то это нормально. А если это будет инструмент высокоспекулятивный, а доходность по нему будет такой же, то инвесторов такие облигации мало заинтересуют. Поэтому на первых порах рынок ипотечных бумаг удобнее будет организовывать в рамках АИЖК. Это очень специфический рынок, и вполне нормально иметь на нем агента, пользующегося государственными гарантиями. Эмиссия собственных ипотечных облигаций – это удел крупнейших банков, обладающих достаточным пулом закладных. Если рынок ипотечных облигаций будет развиваться, то это скажется и на снижении ставки по кредитам, и на удлинении сроков выдачи кредита. Но было бы наивно ожидать быстрого эффекта. Должно пройти не менее года работы этого рынка, чтобы появились положительные финансовые последствия.
Газета, 17.08.2004
Беседовала Наталия Биянова
