Игорь Провкин: Чтобы придать ипотеке масштабность, надо безотлагательно принять целый ряд правовых документов
Провкин Игорь
Закон "Об ипотечных ценных бумагах", принятый осенью 2003 года, несомненно, активизирует ипотечное кредитование в стране, позволит привлечь в эту сферу средства частных и институциональных инвесторов, считает заместитель председателя Комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению Игорь Провкин. Однако этому документу присущи не только "плюсы", но и "минусы".
- Игорь Юрьевич, если начать с "плюсов", как введение в действие закона "Об ипотечных ценных бумагах" повлияет на российский рынок?
Закон создает правовую базу для использования нового финансового инструмента, способствующего развитию ипотечного кредитования, расширяет сферу деятельности финансовых посредников, устанавливает необходимые "правила игры".
Как показывает мировой опыт, ипотечные бумаги имеют наивысший рейтинг надежности, такой же, как и у государственных ценных бумаг. Это очень важно для институциональных инвесторов — в том числе пенсионных фондов, страховых компаний. Например, страховые компании получают долгосрочные активы, которые надо куда-то вкладывать. А соответствующих финансовых инструментов у нас сейчас, по сути, нет. Ипотечные бумаги позволят им выгодно разместить средства. Да и пенсионным фондам также интересно вкладывать средства в долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами и недвижимостью.
- А сможет ли простой гражданин приобрести такие бумаги?
Этот инструмент, в первую очередь, рассчитан на институциональных инвесторов. Как правило, такие бумаги торгуются большими пулами. Однако человеку, заинтересованному в покупке ипотечных бумаг, никто не мешает использовать возможности крупного инвестора, например, фонда, который будет выкупать такие бумаги. Для этого надо приобрести пай в соответствующем фонде.
- А что этот закон дает банкам?
Этот закон и рассчитан, в первую очередь, на кредитные организации. Ведь его цель -- создать эффективный инструмент рефинансирования ипотечных займов. С принятием этого закона у банков появляется возможность взять на рынке необходимые средства, чтобы опять пустить их в оборот. Причем ипотечные облигации, как правило, являются долгосрочными бумагами, а их обслуживание из-за низких рисков недорогое. За счет ипотечных бумаг должны подешеветь и кредиты, что, безусловно, приведет к росту спроса на них.
- Смогут ли банки самостоятельно рефинансировать ипотечные кредиты?
Да. Закон позволяет им выпускать облигации с ипотечным покрытием. Это будет выгодно крупным банкам, особенно имеющим широкую филиальную сеть. Естественно, нужно будет предварительно собрать пул кредитов. Мелкие банки смогут продавать требования по ипотечным кредитам специальным агентам.
- Что показал опыт тех регионов, которые уже опробовали и ипотеку, и выпуск ипотечных ценных бумаг?
По информации, поступающей из регионов, получить квартиры с помощью ипотеки в нашей стране смогли всего 10 тыс. семей. Согласитесь, что это совсем немного.
До сих пор в регионах осуществлялись целевые эмиссии облигаций для финансирования определенных задач, связанных с ипотекой. Как правило, местные ипотечные программы имеют социальный характер. По сути, речь идет не о той ипотеке, которая должна работать в условиях рынка, а о кредитовании за счет бюджетных денег.
На деле происходит следующее. Людям дают ссуды на покупку жилья, и они потом расплачиваются за него по льготным ставкам. При этом используют и свои деньги, и средства кредитов, за которые выплачивают проценты. Нередко первый взнос оплачивает местная власть. Я не против подобной схемы. Но, к сожалению, такое может себе позволить далеко не каждый регион. Для решения жилищной проблемы в масштабах всей страны необходимо на уровне государства создать такие условия, чтобы практически все люди, которые имеют стабильную работу, могли бы самостоятельно купить жилье без каких-то особых дотаций.
- Насколько разумен механизм действия института ипотечных ценных бумаг и в какой мере он соответствует мировому опыту?
Схема, прописанная в нашем законе, в полной мере соответствует международной практике. И мы постарались учесть как американский, так и европейский опыт.
Как известно, в американской модели наиболее развиты схемы рефинансирования с участием ипотечных агентств. Последние выступают в роли организаторов вторичного рынка ипотечного кредитования: скупают жилищные кредиты у банков-кредиторов, формируют пулы, выпускают ипотечные ценные бумаги, размещают их на фондовом рынке, а деньги, вырученные от продажи бумаг, направляют на выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов -- банков.
В Евросоюзе большинство банков, выдающих ипотечные кредиты, являются также эмитентами ипотечных ценных бумаг. Такая схема позволяет сделать кредит более доступным, потому что процентная ставка за него ввиду отсутствия посредника может быть ниже, да и основная прибыль остается у банка. В Европе ипотечное обеспечение в виде заложенного имущества и кредитные договоры остаются в активах банков. Им легче проводить надзор за состоянием заложенного имущества.
- Какие недоработки, на Ваш взгляд, имеет закон?
Единственно серьезным недостатком документа является то, что он не регламентирует выделение ипотечного покрытия из конкурсной массы в случае банкротства банка. В первоначальном варианте законопроекта эта норма предусматривалась, однако на этапах последующих чтений из-за противостояния ведомств, которые лоббировали свои интересы, она была исключена из текста закона. Очевидно, что придется вносить дополнительные поправки в действующие законы.
Есть у закона и еще один недостаток, напрямую связанный с основным недочетом закона. Поскольку в случае банкротства ипотечное покрытие будет находиться в общей массе требований, возникла необходимость в введении дополнительных мер для регулирования эмиссии ипотечных бумаг и их защиты. Так, в законе появилась норма, обязывающая Центральный банк разработать критерии для отбора банков, которым разрешается выпускать облигации с ипотечным покрытием. В принципе, в этом нет ничего страшного. Плохо лишь то, что работа над этими нормативами может затянуться.
- Иначе говоря, закон для банков какое-то время не будет действовать?
Совершенно верно. И в этом нет ничего страшного. Чтобы банк смог приступить к выпуску облигаций с ипотечным покрытием, ему необходимо накопить достаточно большое количество ссуд. Чем больше банк выдаст ипотечных кредитов, тем больше у него будет требований по договорам, из которых он создаст покрытие для облигаций, и тем меньше станет уровень рискованности его портфеля. Иными словами, банку нужно набрать критическую массу требований: допустим, в пределах 50 млн. долл. Пока у большинства российских банков таких пулов нет. Поэтому перспектива выпуска небольшими кредитными организациями самостоятельных эмиссий облигаций с ипотечным покрытием довольно сомнительна. Крупные банки, имеющие разветвленную филиальную сеть, окажутся в лучшем положении: их кредитные портфели, диверсифицированные по региональному признаку, будут менее рисковыми.
- Заменят ли критерии, разрабатываемые в Центральном банке, норму об особом статусе ипотечного покрытия?
Нормативы Банка России снизят риски, возникающие при ипотечном кредитовании. И если банк обанкротится, владельцы ипотечных облигаций будут иметь одинаковые права с другими кредиторами.
- По прогнозам некоторых аналитиков, 30% граждан России могут рассчитывать на получение ипотечных кредитов. Вы согласны с этой оценкой?
Я бы не стал оперировать цифрой 30%. Хотя очевидно, что в целях улучшения своих жилищных условий ипотекой могли бы воспользоваться миллионы наших сограждан. При этом многие из них уже являются собственниками недвижимости и, на первый взгляд, могли бы продать свои старые квартиры, чтобы переселиться в новые, взятые в кредит. Но действующее законодательство препятствует этому. Как известно, кредиторы не могут выселить недобросовестного плательщика из заложенной квартиры. Поэтому банки не дают заемщику согласия на прописку в таких квартирах до полного погашения им кредита. А это требование по вполне понятным причинам создает массу трудностей для большинства людей, желающих расстаться со старым жильем. Ведь прописка нужна всем.
- Как, на Ваш взгляд, сложится судьба закона об ипотечных ценных бумагах?
На мой взгляд, закон работать будет. Однако его не следует рассматривать как панацею. По сути, это всего лишь правовой инструмент рефинансирования, который расширяет возможности для развития ипотеки. И сегодня надо вести разговор не только о том, как запустить в оборот ипотечные бумаги, но и о том, как сделать ипотечный кредит более дешевым и доступным. Пока, к сожалению, для этого практически ничего не предпринято: и в отношении увеличения налоговых вычетов, и в отношении упразднения всевозможных излишних платежей, например, нотариальных сборов, ситуация остается прежней.
Чтобы придать ипотеке масштабность, адекватную интересам многомиллионного населения России, надо безотлагательно принять целый ряд правовых документов, в частности, закон о строительных сберегательных кассах, пересмотреть действующее законодательство, в первую очередь, налоговое, финансовое, жилищное. Только тогда ипотечное кредитование станет локомотивом, способным вытянуть экономику России.
Национальный банковский журнал, 20.02.2004
Беседовал Евгений Смирнов
