Комментарии к концепции ипотечного страхования. Часть 1

Суворов Геннадий

Associate Director, Fixed Income Research MBS Analytics Group, Major Investment Bank (NY)

Настоящие комментарии написаны к концепции доклада Правительству Российской Федерации “О мерах по созданию системы страхования кредитного риска в ипотечном жилищном кредитовании”, представленной Фондом “Института Экономики Города” (Концепция).

В Концепции имеется шесть разделов и будет естественным придерживаться такой же структуры и в комментариях. Итак, часть первая.

Что такое система ипотечного страхования

По мнению авторов Концепции, ипотечное страхование “… обеспечивает защиту кредитора или инвестора от убытков…”. Не очень понятно кого же именно “защищает” страхование – инвесторов или кредиторов. А кто защитит заемщика? Правильный ответ на этот вопрос – страхуются все: и кредитор, и инвестор и заемщик. Вот только это все разные страховки. И предоставляют их различные страховые учреждения. Но рассмотрим все по порядку. Обратимся к американскому ипотечному рынку, который является наиболее развитым и наиболее близок к потенциальному объему российского рынка.

Мы здесь не будем останавливаться на страховании недвижимости (как имущества) и ее титула, а рассмотрим только специфические ипотечные виды страхования.

Во-первых, существует вид страховки, которая позволяет застраховать выплату ипотечного кредита в случае смерти, серьезной болезни, потери трудоспособности, и даже потери работы (на определенный период) заемщиком. Такую страховку может купить сам заемщик, для получения ипотечного кредита она не требуется.

Во-вторых, огромную роль в ипотечной системе играет индивидуальная страховка обеспечения ипотечного кредита PMI (Private Mortgage Insurance). Такая страховка защищает кредитора в случае банкротства заемщика и отказа платить по кредиту, если при реализации обеспечения его цена оказалась ниже расчетной и не покрывает невыплаченный кредит. В США подавляющее большинство региональных банков требуют начальный взнос в размере 20% от рыночной стоимости недвижимости. Страховка PMI позволяет получить ипотечный кредит тем заемщикам, которые не могут заплатить требуемые 20%. Страховку PMI покупает банк (кредитор) и он же является бенефициаром, однако платит за страховку заемщик. Полис PMI не гарантирует банку полного возврата баланса по ипотечному кредиту, а только небольшой части его. Как правило, это от 12 до 30% баланса по кредиту на момент дефолта. Полис может гарантировать полный или частичный возврат разницы между продажной ценой залога и балансом по кредиты, а также некоторые виды такой страховки могут покрывать и накопленные к моменту реализации залога % по кредиты, и часть расходов банка в связи с обращением взыскания. В США наличия PMI требуют ипотечные агентства (FNMA, GNMA, FHLMC) когда они выкупают ипотечный кредит (или права требований по нему) у региональных банков, которые в свою очередь требуют PMI от заемщиков. Американские ипотечные агентства имеют стандартные требования к параметрам покрытия выкупаемого кредита: LTV (Loan-To-Value), тип ипотечного кредита, срок кредита и т.п. Это собственно и определяет размер страховой премии PMI. От кредитной истории заемщика размер премии не зависит. Однако банк имеет право отказать в ипотечном кредите на основе анализа кредитной истории заемщика, даже если последний согласен платить PMI.

В-третьих, существует страхование пулов ипотечных кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), а также страхование отдельных траншей и классов структурированных ИЦБ (так называемая monoline insurance). Такие страховки защищают инвестора и снижают риск потерь по ИЦБ.

К сожалению, Концепция не конкретизирует о каких собственно страховках идет речь. Очевидно, что все вышеперечисленные страховки не имеют смысла, да, скорее всего, их просто невозможно объединить под крышей одной страховой компании.

Другим серьезным недостатком Концепции является нечеткое понимание авторами целей и задач страхования в ипотечном бизнесе и самой ипотеки в целом. Ну не может быть основной целью создания системы страхования ипотечных рисков – “… повысить доступность жилищных ипотечных кредитов для более широкого круга заемщиков, включая семьи с невысокими доходами, молодые семьи, а также тех, для кого необходимость накопления 30-40% первоначального взноса служит единственным ограничением при получении кредита и покупке дома”. Надо твердо понимать, что страхование ипотечных рисков производится главным образом в интересах коммерческих банков, выдающих кредиты, и учреждений занимающихся секьюритизацией и эмиссией ИЦБ. В этом нет ничего предосудительного, так как эти организации являются ключевыми элементами ипотеки. Непонимание этого факта приводит к популистской трактовке задач ипотеки, что в свою очередь смещает акценты и ведет к ложным заключениям и предложениям.

Другим утверждением, которое, по меньшей мере, вводит читателя в заблуждение, является настойчивое повторение тезиса о том, что ипотечное страхование призвано к созданию “… условий для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающим достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья…”. Это, вообще говоря, неверное утверждение. Дело в том, что при выдаче ипотечного кредита страховая премия должна учитываться при расчете достаточности месячного дохода заемщика. Поэтому чем меньше первоначальный взнос, и чем, соответственно, больше страхуемая сумма, тем больше будет размер страховых платежей и, следовательно, суммарных выплат по ипотечному кредиту. Проблема же большинства российских заемщиков заключается в недостаточности подтвержденного месячного дохода. Если у заемщика не хватает дохода для получения стандартного ипотечного кредита, то этого дохода тем более не хватит для получения ипотечного кредита с пониженным первоначальным взносом и страховкой.

Ниже приведен пример с тремя вариантами страхования ипотечного кредита размером в $150 тыс., выданного на 30 лет под фиксированную годовую ставку в 10%.

Также трудно согласиться и с основным выводом первого раздела Концепции.

“Долгосрочной целью страхования ипотечных рисков является создание условий для снижения процентных ставок за счет эффекта масштаба и диверсификации при значительных объемах застрахованных кредитов”.

Сначала рассмотрим риски обычного ипотечного кредита и кредита с пониженным начальным взносом и страховкой. И в том и в другом случае выполнено положение закона “Об ипотечных ценных бумагах” в части обеспечения кредита в размере не менее 70% от рыночной стоимости квартиры. Но в первом случае был осуществлен полноценный первоначальный взнос, тогда как во втором случае часть взноса была заменена обязательством страховой компании выплатить недоплаченную часть после дефолта заемщика. Во втором случае возникает дополнительный риск, связанный с кредитным рейтингом страховой компании, что негативно влияет на ставку процентов по кредиту. Диверсификация кредитов вообще не имеет ничего общего со ставкой процента по отдельному ипотечному кредиту, так как наличие большого портфеля ипотечных кредитов на балансе банка не снижает риски при выдаче отдельно взятого ипотечного кредита. Диверсификация играет очень важную роль при создании пула ипотечных кредитов для секьюритизации, но это совершенно другой вопрос. Увеличение объема застрахованных кредитов также ничего не дает для снижения рисков по каждому отдельному кредиту и, следовательно, практически не влияет на ставку процентов по нему.

Все вышесказанное нисколько не умаляет важности страхования ипотечных рисков. Единственное, чего хотелось автору, так это рассеять ненужные иллюзии и умерить неоправданный энтузиазм в этом вопросе. Что касается Концепции, то этот раздел требует существенной переработки и дополнений.

Открытая экономика, 01.03.2004