Комментарии к концепции ипотечного страхования. Часть 2
Суворов Геннадий
Заголовок второго раздела Концепции гласит:
Важным условием создания системы ипотечного страхования является принятие всего пакета законодательных предложений, направленных на формирование рынка доступного жилья.
А сам второй пункт Концепции начинается с категорического утверждения “Осуществление этих законодательных шагов могло бы стать гарантией успешного создания и дальнейшего эффективного функционирования и управления рисками этой системы”. К сожалению, отсутствует ссылка на упомянутый пакет законодательных предложений. Возможность ознакомиться с этими документами могла бы существенно облегчить анализ предлагаемой Концепции. Автор надеется на то, что Фонд “Института экономики города” опубликует указанный пакет документов на ОПЕКе или, по крайней мере, укажет публично доступную ссылку на них. Без анализа конкретных предложений пакета согласиться с тем, что они могут стать “гарантией успешного создания …” весьма затруднительно. Дальше по тексту Концепции, правда, упоминается одно из предложений, которое состоит в том, что “процедуры взыскания и продажи имущества, переданного в обеспечение ипотечного кредита, должны четко регулироваться законом и надежно исполняться на практике”. Тут возражений не возникает, хотя с другой стороны, было бы странным, если бы какая-либо концепция призывала к нечеткому регулированию или ненадежному исполнению законов. В целом процедуры обращения взыскания и реализации залога являются вопросами исключительной важности, но, строго говоря, напрямую к законодательному обеспечению страхования ипотечных рисков не относятся, хотя и являются определяющими в стоимости самого страхования.
Двумя другими важнейшими факторами повышения рисков банка при ипотечном кредитовании Концепция считает “практическим отсутствием (единичный характер) судебных прецедентов вынесения решения в пользу банка-кредитора в случае непогашения кредита заемщиком” и “отсутствием достаточного опыта кредитования граждан на цели приобретения жилья, на основании которого банки могли бы сделать статистически достоверную оценку кредитных рисков”. По поводу первого аргумента можно сказать, что массового характера вынесения судебных решений в пользу неплательщиков по ипотечным кредитам тоже не наблюдается. Просто по причине практически полного отсутствия подобной судебной практики. А вот второй аргумент затрагивает важную проблему сбора статистических данных о досрочном погашении ипотечных кредитов, по задержкам платежей и по дефолтам. Прежде всего эти данные являются ключевыми для построения моделей банковской ликвидности, а также управления другими рисками. Далее, обращаясь к опыту американского рынка, можно утверждать, что статистические данные играют первостепенную роль в построении моделей досрочных погашений (prepayment models), которые, в свою очередь, являются ключевой компонентой оценки и расчета стоимости ИЦБ. Для того, чтобы такие данные были публично доступны на российском рынке, необходимо в директивном порядке заставить банки, выдающие ипотечные кредиты, раскрывать эту информацию публично. Несложно будет так организовать процедуру раскрытия информации, что никакая банковская тайна разглашаться не будет. Например, банк XYZ сообщит, что за прошлый месяц по портфелю его ипотечных кредитов было досрочно погашено: 1.3% совокупного баланса, 0.3% ипотечных кредитов задержали выплату на 30 дней, 0.1% задержал на 60 и более дней, а 2 кредита пошли в дефолт (с общей суммой задолженности в 0.06% от всего портфеля). Очевидно, что никакой банковской тайны в этих данных разглашено не было. Зная “желание” российских банков делиться со своими конкурентами информацией помимо законодательного требования отчета со статистическими данными, необходимо проводить разъяснительную работу с объяснением того, что при наличии такой статистики все (!) банки окажутся в выигрыше, так как каждому из них будет проще оценивать свои собственные риски по выдаче ипотечных кредитов.
Заканчивается второй раздел Концепции призывами к совершенно очевидным вещам:
- что “ипотечное страхование не должно быть направлено на компенсирование недостатков законодательства и практики обращения взыскания на заложенное имущество”
- что “механизмы ипотечного страхования не следует использовать для того, чтобы отложить и/или, вообще, исключить из сферы законодательного и социального реформирования вопросы реализации залоговых прав кредиторов”
Эти призывы повторяются в различных вариациях столько раз и с таким жаром, что невольно возникает вопрос: “А что же это за силы, которые хотят так навредить ипотечному делу”? Может быть, имело смысл назвать их по имени в Концепции, которая должна лечь на стол правительства? Ведь если правда это кто-то предлагает, то иначе как злым умыслом это назвать нельзя. И бороться со злом надо всем миром.
В целом вторая часть концепции не несет особой смысловой нагрузки. Возможно, она должна быть существенно переработана на основе пакета предлагаемых законодательных инициатив.
Открытая экономика, 01.03.2004
