О пользе конкуренции
Быстрый рост ипотечного кредитования, на мой взгляд, обусловлен тем, что российская банковская система вышла на новый уровень — уровень зрелости, когда финансовый результат деятельности определяется не столько размером маржи, сколько объемом прибыли. А в этом собственно суть ипотеки, ибо без массовости она, во-первых, нерентабельна для банков, а во-вторых, неспособна решить тех социальных задач, под которые рассчитана.
В интенсивном развитии ипотечного кредитования есть и еще один плюс для населения: в процессе конкуренции качество банковских услуг неминуемо будет расти, а кредитные ставки так же неминуемо начнут снижаться. Существенные сдвиги происходят и в психологии потребителей — россияне учатся и привыкают «жить в кредит». Все эти тенденции дают основания прогнозировать, что со временем ипотека станет реальным, выгодным банкам и населению механизмом.
Однако не все выглядит так благостно, как хотелось бы. Начинающий работать с ипотекой банк сразу же сталкивается на этом пути с немалым числом проблем. Прежде всего, как и в целом по рознице, очень высоки изначальные затраты. Начнем с того, что квалифицированного банковского персонала не хватает даже в Москве, не говоря уже о регионах. «Ипотечные» же кадры — и вовсе на вес золота. Серьезных затрат требует налаживание работающей системы продаж, в том числе реклама. И, наконец, для ипотеки как структурно сложной услуги необходимо адекватное и весьма недешевое программное обеспечение.
Иными словами, любой банк, приступающий к внедрению услуги ипотечного жилищного кредитования должен трезво отдавать себе отчет: быстрой и легкой прибыли не будет. По нашему мнению, даже при самом оптимистичном прогнозе издержки окупятся не ранее чем через полтора-два года. Понятно, что такие перспективы не побуждают банкиров снижать ставки и повышать тем самым доступность ипотеки. Тем не менее конкуренция уже ощущается — выходя на рынок, новый банк сразу же предлагает ставки по нижней границе, а вслед за лидером приходится «отступать» и другим. Однако рынок жилья, подстегиваемый ожиданиями серьезного роста совокупного спроса, вздувает цены на квартиры (что особенно заметно в столичном регионе), сводя весь этот эффект к нулю.
Вообще пока доступность ипотеки населению весьма условна. В стоимость кредита входят риски, которые по-прежнему высоки (и спешное создание кредитных бюро здесь мало что изменит, пока не появятся реальные кредитные истории, не будет сформирована достаточно полная база данных). Наконец, на заемщика ложатся солидные расходы, связанные с оформлением сделки, подготовкой документов и так далее. И даже учитывая, что, скажем, во «Внешторгбанке» первый взнос невелик — 15% стоимости жилья, мы прекрасно понимаем, что в совокупности на заемщика ложится поистине непосильное финансовое бремя, и пытаемся находить какие-то «щадящие» методы, к примеру, растягивая выплату комиссионных сборов. Должен сказать, что с нашей стороны это не благотворительность, а стремление сохранить заемщика (а следовательно, и доходы от работы с ним) на длительный срок.
Но для кардинального изменения ситуации необходимы, конечно же, не локальные проявления доброй воли, а государственная политика, направленная на снижение и банковских рисков, и расходов населения. Судя по последним событиям, здесь есть положительные сдвиги, и государство намерено всерьез развивать ипотеку, в том числе и обеспечив ей нормальную, эффективную правовую базу.
Надо надеяться, что не будет забыта и другая важнейшая функция государства в эффективной рыночной системе — ограничение монопольной практики и поощрение конкуренции. Пока, правда, последовательной антимонопольной политики не наблюдается, а искусственно поддерживаемая слабая конкуренция на московском строительном рынке ведет ко все большему «надуванию пузыря», которым озабочены сегодня все. В этом плане «либеральный» размер первоначального взноса, который установил «Внешторгбанк», честно говоря, представляется рискованным. И, наверное, стандартный 30-процентный взнос с точки зрения защиты от рисков более надежен. Но для потенциального заемщика чаще всего неподъемен — вот такие «ножницы».
В дискуссии о монополизме в столичном строительстве нередко ссылаются на то, что-де нет других добросовестных инвесторов. Это, извините, сказки. Добросовестные и перспективные инвесторы есть, и не так далеко, условно говоря, за московской кольцевой автодорогой. Только на столичный рынок их не пускают — как бы ни велик был в Москве спрос на квартиры, нормальная, реальная конкуренция неминуемо уронит цены и сильно ослабит позиции спекулянтов на рынке жилья.
Да и на ипотечном банковском рынке, который только складывается, уже отмечено стремление ограничить конкуренцию и ввести определенные элементы монополии — я говорю, в частности, о попытке запретить банкам выступать в качестве эмитентов ипотечных ценных бумаг. К счастью, эта атака отбита, но не грядут ли за ней все новые? Удивляет позиция наших оппонентов, считающих, что с точки зрения защиты прав инвестора, устойчивый банк, на постоянной основе (и под неусыпным контролем Банка России) выпускающий ценные бумаги, менее надежен, нежели никем не контролируемая коммерческая организация...
Когда «Внешторгбанк» осенью прошлого года начинал программу ипотечного кредитования, все перечисленные проблемы уже просматривались, и мы запускали свой проект, как говорится, с открытыми глазами. Началу работы предшествовала тщательная подготовка, ибо столь крупная структура не может позволить себе непродуманных шагов, а тем более — рассчитанных «на публику». Розничный бизнес вообще и ипотека в частности — новое и важное стратегическое направление в деятельности «Внешторгбанка», ориентированное на длительную перспективу.
Начали мы с Москвы, где создали специализированный центр ипотечного кредитования, работающий с частными клиентами. Уже нынешней весной подобный центр открылся и в Санкт-Петербурге. Практика первых месяцев работы показала, что единственный эффективный путь наращивания кредитного портфеля — выход на объемы, которые позволят нам сделать этот бизнес рентабельным. А следовательно — выход в регионы, где у банка действуют 43 филиала и 55 офисов в регионах.
Программа наша рассчитана до 2008 года, и уже сегодня мы наметили ключевые регионы, где будем запускать проект, с тем, чтобы через четыре года в нем были активно задействованы все филиалы и офисы «Внешторгбанка».
Кроме тех глобальных проблем, о которых я говорил выше, мы сталкиваемся со множеством текущих вопросов, также, впрочем, как и все работающие на этом рынке наши коллеги. Чтобы обслуживать массу заемщиков необходима тщательно отлаженная технология, что требует времени и опыта. Пока недостает ни того ни другого. Поэтому мы точно также слышим от клиента главную на сегодняшний день претензию: слишком долго рассматривается заявка.
Еще один «дежурный» вопрос касается «серых» доходов. Конечно, ситуация здесь потихоньку меняется, но уж очень потихоньку: все также большинство платежеспособных клиентов не может предоставить документы, подтверждающие их доход. И суть здесь не только в том, законны или нет действия работодателей. Когда банк выдает крупный и длительный кредит, он должен быть уверен, что заемщик способен его обслуживать и погашать не только сегодня, но и через месяц, через год... В итоге мы часто вынуждены отказываться от такого «серого» клиента, а они, повторяю, составляют значительную часть рынка.
Что касается сроков и форм обеспечения ипотечного жилищного кредитования, то «Внешторгбанк» предлагает сегодня несколько продуктов. Помимо традиционного кредита на приобретение готового жилья, где оно становится обеспечением, мы предоставляем также инвестиционный продукт — то есть кредитуем заемщика, покупающего квартиру на стадии строительства. Срок такой ссуды — от десяти до двадцати лет. Этап кредитования делится на две составляющие. Первая — этап строительства до его завершения, до сдачи и регистрации прав. Обеспечением здесь являются права по инвестиционному контракту, а ставка несколько выше, чем по кредитованию уже готового жилья. Этот этап короткий. После того как права собственности зарегистрированы, кредит приобретает все черты классического ипотечного кредита, и ставка по этому длительному этапу ниже. Обеспечением является залог приобретенного жилья. Весь срок кредитования, начиная с этапа строительства и до погашения, укладывается в те же временные рамки до двадцати лет.
Банковское дело в Москве, 01.07.2004
