Оценочные технологии и развитие рынка недвижимости
Необходимость разработки специальных стандартов для целей оценки жилой недвижимости с учётом интенсивного развития коммерческой ипотеки в России (тезисы к конференции "Оценочные технологии и развитие рынка недвижимости")
Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки.
Казалось бы, только работай. Однако время не стоит на месте, и новые жизненные реалии предъявляют к работе оценщиков новые требования, которые пока не учтены ни одним нормативным документом. Речь идёт об оценке жилья для целей обеспечения залога при ипотечном кредитовании.
Разве можно было представить ещё несколько лет назад, особенно в конце 1998 года, что ипотечное кредитование в России будет пользоваться таким спросом и, судя по темпам развития, скоро сможет стать массовым явлением?
Если раньше независимая оценка квартиры при сделках купли-продажи была не более чем исключение из правил, то сегодня покупка жилья с помощью ипотеки крайне редко обходится без участия оценщика.
С одной стороны – это замечательно. А с другой – повод для тревоги.
Проблема заключается в том, что одновременно с интенсивным развитием ипотеки все непосредственные участники этого процесса – банки, оценщики, риэлторы, страховщики, нотариусы и т.п. должны адаптировать свой бизнес к тем требованием, которые ставит перед ними процедура приобретения жилья посредством ипотечного кредитования. И требования эти достаточно серьёзные. Ведь ипотека сможет стать действительно массовой, если будет доступной широкому кругу потребителей. В свою очередь, добиться доступности ипотечного кредита можно, лишь сделав его технологичным.
В данном случае под технологичностью понимается максимально возможное снижение себестоимости на всех этапах процесса купли-продажи жилья с помощью ипотеки и, одновременно, увеличение удельной скорости обслуживания потребителей.
Иными словами, для достижения целей массовости и доступности к ипотеке необходимо применить поточные методы производства, т.е. своего рода «поставить ипотеку на конвейер».
Но у конвейерного производства свои законы, отличные от законов производства единичных товаров и услуг. Прибыль здесь можно получить только за счёт увеличения объемов при одновременном снижении удельной себестоимости производимой продукции. Эти законы являются составной частью общеэкономических законов, поэтому игнорировать их так же невозможно, как и, например, закон всемирного тяготения.
Понятно, что все участники процесса ипотечного кредитования вынуждены строить свой бизнес с учётом этих законов. И это происходит уже сегодня. Создаются специальные подразделения, которые работают только с ипотекой, увеличивается штат сотрудников, специалисты проходят дополнительное обучение, изменяется технология предоставления кредита и взаимоотношений с клиентом, с партнёрами по бизнесу и т.д.
Так или иначе, но всё делается для того, привлечь клиента наиболее выгодным по сравнению с конкурентами условиями и, в первую очередь, более низкой ценой за услуги, быстро и качественно его обслужить, получить прибыль и заняться следующим клиентом. Для достижения максимальной прибыли этот цикл должен повториться максимально возможное количество раз и при этом, по возможности, не давать сбоев. В противном случае ипотечный бизнес для предприятия будет нерентабельным и его следует закрывать, чтобы убытки не повредили общему бизнесу организации.
Оценщики, как и все остальные участники, также поставлены перед необходимостью кардинальной перестройки данного направления своей деятельности с целью достижения максимально возможной его технологичности.
Если, например, раньше компания СТК оценивала пять-семь объектов жилой недвижимости в месяц, то сегодня объемы возросли примерно в двадцать раз и тенденция к их увеличению вполне очевидна. При этом согласно условиям сотрудничества в рамках процесса ипотечного кредитования, мы не можем отводить на выполнение каждого конкретного заказа времени больше, чем того требуют наши партнеры, которые, в свою очередь, тоже ограниченны во времени. В итоге оценщики оказываются перегружены настолько, что вероятность возникновения ошибки в работе резко возрастает.
В качестве «пожарной меры» проблему можно попытаться решить с помощью набора дополнительного персонала. Однако оценщик – это не чернорабочий. Здесь привлечение «массовки» не возможно. Подготовка квалифицированного оценщика, способного при подобных нагрузках выполнять свою работу быстро и качественно, занимает не меньше трёх месяцев. С увеличением штата персонала возрастают постоянные издержки организации, которые можно покрыть, в данном случае, только за счёт роста стоимости оказания услуг. Подобный шаг в условиях конкуренции на рынке оценочных услуг грозит для фирмы потерей рынка и в корне противоречит идее снижения общей себестоимости процесса ипотечного кредитования.
Кроме того, рост численности персонала порождает проблему управляемости организации и, как одно из следствий, потерю качества при выполнении работ. А в случае ипотечного кредитования ошибка оценщика может повлечь за собой крайне печальные последствия. Поэтому, решение проблемы надо искать не в увеличении количества оценщиков в штате, а, как бы это банально не звучало, в повышении удельной производительности труда.
Решение проблемы, по нашему мнению, кроется в том, что для работы в тех условиях конвейерного производства, которые сопутствуют процессу ипотечного кредитования, оценщикам необходимо интенсифицировать свою работу, сохранив при этом необходимое качество оказываемых услуг. Этого можно добиться лишь с помощью введения специальных стандартов оценки, которые позволяли бы оценщикам значительно сократить время подготовки отчёта об оценке и в более сжатые сроки предоставлять своим клиентам результаты оценки рыночной стоимости жилья.
К сожалению, действующие сегодня стандарты оценки делать этого не позволяют. Нельзя говорить, что они плохие. Просто они не соответствуют тем задачам, которые ставят перед оценщиками условия участия в программах ипотечного кредитования. Ту работу, которую можно выполнить за несколько часов, приходится выполнять за два рабочих дня. В противном случае – оценщик рискует оказаться нарушителем закона, да и банки такую оценку не примут.
Действующие сегодня стандарты оценки рассчитаны на относительно спокойный режим работы, на «штучную оценку», поэтому применять их в ситуации «конвейерного производства», которая характерна для процесса оценки предметов залога в рамках ипотечного кредитования, чрезвычайнее неудобно. Причём не только самим оценщикам, но и заёмщикам, и банкам, и страховым компаниям.
Отчёт об оценке, если составлять его согласно требованиям стандартов, занимает около 30 печатных страниц формата А-4. В отчёт входят такие главы, которые «кочуют» из отчёта в отчёт практически без изменений. При этом информации, действительно необходимой банку для принятия решения о предоставлении кредита, в подобных отчётах не более 30-40%. Всё остальное – своего рода «реверанс» в сторону требований законодательства и стандартов оценки, т.н. «вода». Таким образом, непроизводительные расходы оценщика составляют более половины времени, затрачиваемого на подготовку отчёта об оценке жилья для целей ипотечного кредитования. Чего уж говорить – очень серьёзный резерв для повышения производительности труда и снижения стоимости услуг оценочных компаний.
Что для этого нужно сделать? Разработать и принять такие стандарты оценки жилья для целей ипотечного кредитования, которые позволяли бы представлять информацию об объекте оценки в более компактном виде, в объеме не большем, чем необходимо для принятия решения о выдаче кредита. Существующие же стандарты оставить для иных условий проведения оценки.
Компания СТК уже имеет опыт предоставления отчётов в сокращённом варианте. Подобная практика имела место ещё до принятия существующих на сегодняшний день стандартов оценочной деятельности. Заключение об оценке рыночной стоимости жилья занимало не более 4 страниц, куда входили краткое описание оцениваемого имущества и выводы о его рыночной стоимости. Основу заключения составляли табличные формы, что позволяло значительно ускорить и частично автоматизировать процесс оценки. Банки подобный вариант отчётов принимали и считали информацию, изложенную в нём, достаточной для принятия решения о предоставлении кредита своему клиенту.
Всё это говорит о том, что возможности для сокращения непроизводительных затрат оценщиков и снижения стоимости оценочных услуг имеются. Но для реализации этих возможностей необходимо, чтобы государство, которое сегодня жестко контролирует оценочную деятельность, пошло навстречу требованиям, которые выдвигает процесс массового ипотечного кредитования.
Понятно, что разработка и внедрение подобного рода стандартов оценки – дело не одного дня и даже не одного месяца. Но начинать работу над ними необходимо уже сегодня, не откладывая в долгий ящик. В противном случае можно столкнуться с проблемой, когда действующие стандарты оценки станут реальным тормозом на пути развития ипотечного кредитования и их, как это происходит с некоторыми неработающими законами, придётся обходить.
Оценщикам просто не найдётся места в цепочке ипотечного кредитования, когда его развитие в России дойдёт до того, что кредит можно будет получить за пять дней. Кому тогда будут нужны оценщики со своими «фолиантами», на подготовку которых уходит не менее двух рабочих дней?
Мы полагаем, что в случае использования оценщиками упрощенных стандартов оценки типового жилья, промежуток между началом осмотра объекта оценки и выдачей клиенту официального заключения об оценке может занимать не более одного рабочего дня.
Необходимо отметить, что оценщики – активные участники рынка ипотечного кредитования не сидят, сложа руки. Например, решением Правления НП «Российская коллегия оценщиков» была создана Комиссия по оценке для целей ипотечного кредитования. Комиссия разработала «промежуточный» вариант отчёта, который может быть использован оценщиками в процессе ипотечного кредитования.
Формы этих отчётов (для оценки квартиры и индивидуального жилого дома) «облегчены» практически в два раза по сравнению с существовавшими ранее. Они согласованы со многими ипотечными банками, приняты и утверждены в качестве типовых форм для оценки жилого имущества, передаваемого в качестве обеспечения по ипотечному кредиту Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и включены в новую редакцию Стандартов выдачи ипотечных кредитов.
Безусловно, «промежуточный» вариант кардинально не решил существующую проблему, а лишь уменьшил количество «воды» в отчёте об оценке. Ведь законодательно установленные требования к содержанию и, следовательно, к наличию соответствующей информации в отчёте сохранились, поэтому трудозатраты оценщика на подготовку отчёта существенно не уменьшились.
В настоящее время Комиссия по оценке для целей ипотечного кредитования продолжает свою работу над упрощением формы отчётности оценщиков в рамках программ ипотечного кредитования. Уже имеется и проходит согласование с основными участниками данного рынка предварительный проект краткой формы отчёта об оценке квартиры, занимающего не более двух страниц, но содержащего только ту информацию, которая необходима и достаточна кредитной организации для принятия решения о выдаче ипотечного кредита. В дальнейшем эта форма отчёта должна быть утверждена на законодательном уровне. И только после этого оценщик, сопровождающий процесс ипотечного кредитования, сможет работать более технологично и эффективно, т.е. произойдёт повышение производительности труда за счёт снижения непроизводительных расходов. Это, в свою очередь, позволит уменьшить расходы заёмщика на проведение оценки без существенной потери прибыли оценочной организации.
В заключение хотелось бы выразить надежду на то, что обозначенная в нем проблема не оставит безучастным тех, кто имеет самое непосредственное отношение к процессу оценки предметов залога для целей ипотечного кредитования. Это, в свою очередь, позволит объединить наши усилия по разработке и внедрению в практику оценочной деятельности специальных стандартов, которые сегодня так необходимы всем оценщикам, которые своей работой помогают становлению цивилизованной и массовой ипотеки в России.
РУСИПОТЕКА, 01.03.2004
