Рынок открыт для всех
Основная задача нашего агентства — создание механизма рефинансирования для банков, занимающихся ипотечным жилищным кредитованием по стандартам АИЖК.
Уже второй год агентство делает заимствования на финансовом рынке, выпуская облигации, обеспеченные гарантиями Российской Федерации. И когда закон об ипотечных бумагах приобретет наконец практический вид, будут выпущены первые ипотечные сертификаты участия, обеспеченные покрытием, которое АИЖК приобрело за эти годы.
Сегодня на рынке действуют единые технологии, единые стандарты, которые мы транслируем нашим партнерам-банкам. Напомню эти условия: срок кредита до 27 лет, рублевая ставка 15%, возможность выплаты до 50% ежемесячного дохода семьи. Самостоятельно таких условий сегодня не может предоставить ни один банк. Поэтому право реализовать продукт АИЖК дает нашим банкам-партнерам заметное конкурентное преимущество на рынке.
В прошлом году агентство разместило первый облигационный заем объемом более миллиарда рублей. Во втором квартале будет еще одна эмиссия — на полтора миллиарда рублей, а до конца года мы рассчитываем выпустить еще и дополнительные транши наших бумаг с тем, чтобы покрыть объем контрактных обязательств наших партнеров в регионах, достигающий 5 млрд. рублей. Именно на такую сумму обязались поставить закладные агентству по единым федеральным стандартам работающие в этих регионах банки-партнеры.
Соглашения заключены уже с 61 российским регионом, а 34 региональных банка уже вышли на так называемую «конвейерную поставку» закладных — по 500-600 кредитов ежемесячно, на сумму около 200 млн. рублей. Что касается московских банков, то из восемнадцати, с которыми работает АИЖК, пять также уже поставляют нам закладные.
Средняя сумма кредита в регионе — 300 тысяч, а средняя стоимость квартиры — 450 тыс. рублей. Соотношение первоначального взноса и кредита: 30% на 70% вполне обеспечивает возможность приобрести квартиру по ипотеке практически любой семье, имеющей суммарный доход не менее 10 тысяч рублей в месяц. А таких семей, даже по статистическим данным, в стране уже немало. В тех регионах, где доходы меньше, местные администрации, как правило, выдают целевые субсидии на приобретение жилья. Так что ипотека по нашим стандартам действительно становится доступной, что подтверждается и высокой динамикой прироста портфеля.
Хотя само агентство кредитов не выдает, а лишь рефинансирует банки, в нашей продуктовой линейке они присутствуют — мы передаем их нашим партнерам для предложений заемщикам и дальнейшей реализации в регионах. Один из видов кредита рассчитан на весь срок, до 27 лет. Причем первая часть может выдаваться и на этапе строительства — на условиях банка, который вправе установить, если сочтет нужным, более высокую ставку и иной вид обеспечения — например, уступку прав требования. По окончании строительства в рамках того же кредитного договора оформляется собственность, закладная по нашим стандартам, а ставка снижается. После этого агентство готово рефинансировать банк. Добавлю, что платежи, которые заемщик вносит по такому кредиту, мы зачитываем и берем за основу при расчете его платежеспособности. Поэтому ему уже не нужно предоставлять справку о доходе, а банку — ломать голову над проблемой «белых» и «серых» схем.
Многие банки уже по достоинству оценили перспективы сотрудничества с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Прежде всего потому, что партнерство позволяет внедрить устойчивую долгосрочную банковскую операцию, востребованную населением. Операция эта довольно технологична, полностью сформированы и обкатаны стандарты выдачи кредита и его рефинансирования, а сейчас мы формируем информационную систему, которая позволит ввести электронный документооборот по предложению сделок для рефинансирования в режиме on-line. «Пилотная» программа уже действует в нескольких регионах, а концу года мы рассчитываем создать такие электронные рабочие места для всех наших партнеров.
Кроме того, работа с агентством позволяет банкам расширить клиентскую базу и получать доход от дополнительных услуг, поскольку клиенты эти заведомо платежеспособны и готовы пользоваться современными продуктами, такими, как, скажем пластиковые карты. Есть возможность получать прибыль и в виде комиссии за первоначальный отбор клиентов, за открытие ссудных счетов и пр. В сумме набегает до 2%, а в регионах и больше. Причем это вполне устойчивая доходность. Предлагаем мы банкам и вести обслуживание кредитов, которые они рефинансируют в агентство, величина комиссии — до 2% годовых, при отсутствии кредитных рисков на банк.
Вообще рефинансирование со стороны АИЖК — фактически открытая оферта (если банк выдает кредиты по нашим стандартам), что позволяет кредитной организации не задумываться над отсутствием длинных пассивов. Согласитесь, 27-летние кредиты сегодня не может себе позволить ни один, даже крупнейший, банк. А работающий с нами — может. Так же как в любое время (правда, все-таки по оговоренному графику) может продать эти кредиты нам, получив доходность в размере полной ставки, 15%, причем при покупке агентство платит банку за сервис те самые 2%.
Обычно средний срок удержания кредитов на балансе в региональных банках составляет около двух месяцев. Конечно, в вошедших сейчас в программу крупных организациях, таких, как «Газпромбанк» или «Внешторгбанк», сроки эти вырастут примерно до полугода. Но для банков такого масштаба, с такой ликвидностью этот срок нормальный. Для нас здесь самое важное — точный график поставки от них закладных.
Хочу поделиться и некоторыми наблюдениями, которые мы получили, работая с банками в столице и регионах. Есть определенные отличия в рыночной психологии банкиров в Москве и на периферии. Скажем, столичные банки настаивают на увеличении комиссии, тогда как регионалов эти два процента вполне устраивают. Сказывается привычка «снимать сливки», перекладывая издержки на заемщика. Как ни удивительно, но в российских регионах банки (хотя, наверное, не от хорошей жизни) раньше поняли, что гораздо выгоднее не задирать разовый и даже текущий комиссионный процент, а увеличивать объемы кредитования. Кстати, в процессе нашей совместной работы после детальных расчетов эту точку зрения начинают разделять и москвичи. И в самом деле, сегодня спрос на продукты АИЖК таков, что даже «консерваторы», считающие двухпроцентную маржу смехотворно низкой, включившись в программу, меняют мнение.
Должен сказать, что выгода банка не ограничивается перечисленными факторами. В процессе реализации программы агентства выяснилось, что, помимо расширения базы частных клиентов, банк значительно активизирует свои деловые контакты с целым рядом юридических лиц, практически с целыми инфраструктурами. Ведь помимо участвующих в программе банков, которых свыше полусотни, в ней работают еще и более двадцати страховых и более сотни риэлтерских компаний. Плюс 250 оценочных. И со временем их будет становиться все больше, в соответствии с потребностями рынка. И многие из них становятся не только партнерами, но и выгодными клиентами банков, участвующих в ипотечной программе.
В заключение — несколько слов об ипотечных ценных бумагах. Сейчас в банковском сообществе активно обсуждают проблему монополизма в этой области и пытаются решить, кто может претендовать на право быть эмитентом ипотечных облигаций. Думаю, здесь трудно дать однозначный ответ, хотя, разумеется, этот рынок не должен быть монополизирован. Но и допускать на него всех желающих, без разбора, тоже было бы неправильно. Все мы отлично понимаем, сколько неприятностей может принести подобный бездумный «либерализм», тем более когда речь идет о такой болезненной проблеме, как жилищная.
Принципиальный вопрос: как обособить ипотечное покрытие, обеспечивающее ценные бумаги, от хозяйственной деятельности любого эмитента, в том числе и банков? Возможно, стоит, как предлагают, передавать его специализированной управляющей компании, не имеющей иных обязательств, а только ведущей на своем балансе покрытие. Это помогло бы защитить права инвестора, поскольку в соответствии с действующим законом о банкротстве ему придется «стоять в общей очереди», и еще неизвестно, чем такое ожидание закончится. Подобное положение сводит на нет сам принцип надежности ипотечных бумаг. Между тем известно, что в мировой практике такие бумаги в виде портфельных инвестиций держат до 75% инвесторов.
Возвращаясь к проблеме «монополизма» на рынке ипотечных облигаций, в котором порой обвиняют АИЖК, хочу привести всего лишь одну цифру. В бизнес-плане агентства, утвержденном наблюдательным советом, проставлен ориентир — 20% рынка, так что, думаю, для других эмитентов места остается достаточно. Кстати, такие бумаги уже начали выпускать и другие организации, например, Московское ипотечное агентство... В принципе рынок этот открыт для всех, другое дело, все ли смогут на нем удержаться.
Банковское дело в Москве, 07.07.2004
