Наталья Рогожина: Ипотека становится все более доступной

Одной из главных проблем мегаполисов во всем мире остается жилье. Для ее решения в мировой практике существуют различные схемы, среди которых ведущее место заняла система ипотечного кредитования. Об особенностях ее применения и развития в современной России рассказывает руководитель проекта направления "Реформы в сфере недвижимости фонда "Институт экономики города" Наталья Рогожина.

Давайте сначала определимся с самим понятием ипотеки, поскольку в России существует различное понимание этого термина и масса различных схем, которые считаются, порой, ипотечными, не имея к ним никакого отношения.

Когда мы говорим о развитии ипотечного жилищного кредитования, то имеем в виду предоставление кредитов для приобретения жилья под залог приобретаемой жилой собственности. Именно этот вариант кредитования относится к классической ипотеке. По этой схеме жилье приобретается на собственные средства заемщика и кредитные деньги, и оно же становится обеспечением кредита.

У классической ипотеки есть свои признаки, важнейшим из которых является долгосрочность кредита. И сейчас у нас в стране происходит процесс увеличения сроков кредитования. Раньше он составлял где-то 5 лет, а сейчас уже можно говорить об ипотечных программах, рассчитанных на 10, 15 и даже 20 лет.

Это - ипотечные кредиты в классическом понимании. Все остальные схемы, такие как жилье в рассрочку, различные варианты накопления средств или участия в долевом строительстве, можно рассматривать только как особые схемы жилищного финансирования, которые, впрочем, также позволяют людям улучшать жилищные условия. Другое дело, что те же, например, схемы долевого участия в строительстве сейчас достаточно рискованны.

В пакете законопроектов по формированию условий для создания рынка доступного жилья, который сейчас рассматривается в Государственной Думе, предусмотрены законопроекты, которые должны регулировать формы неипотечного финансирования жилья. Сюда войдут жилищно-накопительные схемы, всевозможные кооперативы, схемы участие граждан в долевом строительстве жилья. Таким образом, в ближайшем будущем будет предусмотрено определенное регулирование, которое сделает подобные схемы менее рискованными для граждан.

- Что еще предусматривает пакет законопроектов по жилью?

Этот пакет законов направлен на то, чтобы, с одной стороны, стимулировать платежеспособный спрос на жилье, потому что уровень доходов населения пока явно недостаточен, а, с другой стороны, на стимулирование предложения жилья на рынке.

- В чем главные проблемы рынка?

Наряду с низким уровнем доходов населения и недостаточным объемом личных накоплений на покупку жилья, приходится констатировать слабое развитие ипотечного жилищного кредитования как инструмента, который помогает людям покупать жилье. Оно объясняется тем, что у банков существуют повышенные риски такого рода кредитов в силу целого ряда причин. Одна из них – трудности обращения взысканий на жилье.

Повышенные риски кредитования ведут к увеличению процентной ставки по кредитам, и, соответственно, кредиты становятся менее доступными для граждан со средними доходами, то есть для большей части населения. Кроме того, стоит отметить отсутствие долгосрочных ресурсов у банков, которые могут направляться на финансирование "длинных" кредитов, что ограничивает присутствие банков на этом рынке. В результате получается так, что жилье становится малодоступным.

Это привело к тому, что люди участвовали в схемах, мало связанных с ипотекой, которые, с одной стороны, давали возможность в определенной степени снизить цену приобретения жилья, а с другой стороны, все-таки были достаточно рискованными для людей. Поэтому принимаемые сейчас меры, в том числе, нацелены на то, чтобы снизить риски для банков при участии в ипотечном кредитовании.

Поправки в законодательные акты, после их принятия, должны, например, облегчить процедуру обращения взыскания и формализовать ее. Даже если купленное в кредит жилье является единственным, на него все равно в перспективе может быть обращено взыскание. Предусмотрен целый ряд поправок в Гражданский и Гражданско-процессуальный кодекс, которые позволят эту процедуру сделать цивилизованной.

Также вносятся изменения в законодательство, нацеленные на развитие вторичного рынка ипотечных кредитов, рынка ипотечных ценных бумаг, что позволит банкам привлечь долгосрочные ресурсы с рынка. Тем самым, создаются условия к тому, чтобы банки давали кредиты под более низкие процентные ставки и в больших масштабах, поскольку они в итоге получат доступ к дополнительным ресурсам.

Кроме того, предполагается комплекс мер, которые позволили бы снизить первоначальный взнос. Ведь чтобы купить квартиру в кредит, необходимо внести первоначальный взнос в размере 20-30 процентов от стоимости жилья. Предполагается также внесение изменений в Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которые должны создать условия для развития системы страхования кредитных рисков.

Страхование кредитных рисков при ипотечном кредитовании позволит банкам снизить первоначальный взнос для заемщиков, и тогда, например, молодые перспективные граждане с нормальной зарплатой, еще не имея накоплений, смогут взять кредит с меньшим первоначальным взносом, допустим, в 5-10 процентов.

- Не приведет ли большая доступность приобретаемого жилья и соответствующий рост спроса к его удорожанию?

Такая проблема существует, поскольку строительство далеко не полностью обеспечивает потребности граждан в жилье. И развитие ипотеки может привести к росту цен на жилье, если это не будет подкреплено соответствующим предложением на рынке. Более того, сложившиеся высокие цены на жилье ограничивают его доступность для граждан. Это очевидно.

Помимо растущего спроса, существуют также проблемы, непосредственно связанные со строительством, влияющие на цены жилья. В частности, существуют длительные и дорогостоящие процедуры согласований при утверждении строительных проектов. Но сейчас принимаются меры, которые направлены на снятие административных барьеров, затрудняющих эти процедуры. Это должно позволить развить строительное производство, увеличить его объемы. По идее, в результате должен сложиться более активный и более доступный рынок жилья для населения.

В рассматриваемом сейчас пакете находится целый ряд законов, связанных с жилищно-коммунальным хозяйством, Градостроительным кодексом - целый комплекс мер, которые в целом должны создать современный цивилизованный жилищный рынок, начиная от строительства, покупки, приобретения жилья и заканчивая пользованием жильем.

- Говорят, что цены на жилье, например, в Москве сильно завышены. Есть какая-то возможность сделать жилье более дешевым?

Рассматривается целый ряд мер, нацеленных   на преодоление монополизма в сфере жилищного строительства, который, как известно, способствует сохранению высоких цен на жилье. Поэтому в пакете законов предусмотрены меры по развитию конкурсных процедур предоставления земельных участков, обеспеченных инфраструктурой и ряд других достаточно действенных шагов.

- Это, наверное, уже касается антимонопольного законодательства?

Не только. Антимонопольное законодательство вступает в силу, когда уже определен факт существования монополии. А есть еще некий скрытый монополизм, который сейчас заложен, например, в процедурах распределения земельных участков.

- Монополизм, похоже, заложен в самом заказчике.

Безусловно. Поэтому конкурсные процедуры должны действовать и при отводе земли, и в распределении городских заказов.

- В этом состоит причина высокой стоимости жилья в Москве?

По сути своей, эта беда касается многих крупных городов. Не исключаю, что цены на жилье в Самаре, например, тоже неадекватны реалиям. И проблема монополизма –   не сугубо московская, а общероссийская.

- Возьмем другую составляющую ипотеки - банки, выдающие ипотечные кредиты. Сейчас им приходится резервировать крупные суммы при выдаче рискованных кредитов, включая ипотечные. Предусматриваются какие-то меры для того, чтобы сделать ипотечное кредитование более привлекательным для банков?

Сейчас предлагаются варианты изменения инструкций ЦБ в отношении ипотечных жилищных кредитов в разных аспектах.

- Долгосрочные кредиты должны учитывать и инфляцию, а также многие риски, связанные с недобросовестностью или возможной неплатежеспособностью заемщика.

Разумеется. Но банки сами должны страховать свои риски. И они делают это с помощью качественных процедур подбора заемщиков и разных финансовых инструментов. Сейчас, например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию объявило о разработке рублевого ипотечного продукта с переменной процентной ставкой, которая защищает банк от инфляции.

- Но в таком случае возникает элемент непредсказуемости для клиентов.

Должны существовать определенные рамки повышения ставки, о которых клиент будет знать заранее. Не знаю, в каком виде это проявится у нас, а на Западе договором предусматривается максимальная граница повышения процента.

- Третью составляющую рынка ипотеки представляют, собственно, те, ради кого она существует – потенциальные владельцы жилья. Какие слои населения могут претендовать на новое жилье по ипотеке? Есть ли какие-то схемы, способные помочь малообеспеченным семьям в приобретении жилья?

Ипотека по мере своего развития в стране становится все более доступной в первую очередь для категории граждан со средними доходами, для тех, кто имеет работу, получает деньги, в основном для молодых и перспективных, учитывая долгосрочность кредита. Существует категория малоимущих граждан, для которых Жилищным кодексом предусмотрена очередь на социальное жилье. Для них также по-прежнему будет существовать и арендное жилье по договору социального найма.

Но есть категория граждан, которые нуждаются в определенной помощи для приобретения жилья за рамками социальных программ. Это могут быть те же многодетные семьи, которые нормально работают и получают нормальную зарплату, бюджетники, госслужащие и многие другие. У них существует нормальный стабильный доход, но средств недостаточно, для того, чтобы включиться в ипотечную систему кредитования. Для таких граждан предполагается развитие системы субсидирования на приобретение жилья.

Оно может осуществляться и за счет федерального бюджета по федеральным программам, как это сейчас предусмотрено для военнослужащих. Могут существовать региональные или муниципальные программы для тех категорий граждан, которые, допустим, представляют интерес для данного района или региона. Могут также существовать программы, скажем, по расселению жильцов из ветхого жилого фонда.

Здесь предполагается развитие системы субсидирования первоначального взноса при приобретении жилья или получении кредита. И в том случае, если субсидируют 30-50 процентов первоначального взноса, получить оставшиеся 50 процент кредита уже легче, такой кредит становится доступнее.

- Иными словами, речь идет не только об ипотечном кредитовании, а о более широкой программе?

Да. Речь идет не о программе ипотечного жилищного кредитования, а о пакете законодательных предложений, нацеленных на формирование рынка доступного жилья.

Рассматривается кредит или покупка жилья для тех, кто имеет достаточный уровень доходов. Определенным категориям граждан будет оказана помощь в первоначальном взносе. А для тех, у кого доходы низкие и субсидии им давать бессмысленно, предусмотрено социальное жилье.

- Ипотека действует только на вторичном рынке жилья?

Сейчас банки в основном предпочитают давать ипотечные кредиты только под вторичное жилье, то есть под приобретение уже готового жилья на рынке. Но ряд банков развивает и ипотечные программы кредитования участия в долевом строительстве. Но в этом случае на период строительства, как правило, устанавливается более высокая процентная ставка, потому что риск для банка в определенной степени увеличивается.

- Иногда в ипотеку, к сожалению, включается и четвертая сторона. Происходит это в критических ситуациях, когда заемщик не в состоянии до конца выполнить договор.

Если возникает, допустим, проблема возврата кредита, то сначала, естественно, происходит работа по поиску взаимоприемлемого решения. Возможно изменение графика погашения платежей, отсрочка в погашении основного долга. Банки вообще-то достаточно гибко подходят к решению проблемы.

Когда выясняется, что у заемщика настолько изменилась ситуация, что возврат кредита невозможен в принципе, то опять-таки для обеих сторон предпочтительнее выработать решение в добровольном порядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиеся деньги менее комфортабельного жилья или его аренда. И все это можно сделать в досудебном порядке.

Иногда все-таки возникает самая нежелательная ситуация, когда производится судебное обращение взыскания. Но и в этом случае заемщика на улицу не выгоняют. Сейчас законодательством предусмотрено создание так называемого жилья временного проживания, или, как его называют в новом проекте, маневренного жилищного фонда.

Такой фонд, по идее, должен в любом случае формироваться в муниципалитетах на случай, допустим, пожара или иного бедствия. Этим фондом будут пользоваться и те, кто не смог вернуть кредит. Это жилье, естественно, далеко не самое фешенебельное, предоставляемое по социальным нормам. Но человек может оказаться там временно до того момента, пока не решит свою жилищную проблему, поскольку даже после обращения взыскания у него остаются какие-то деньги после покрытия основного долга, процентов, судебных издержек. Остальное возвращается заемщику. Именно поэтому лучше не доводить дело до суда, пока еще можно продать жилье по более выгодной цене и не платить судебные издержки.

Но, как показывает мировая и наша практика, такие ситуации по невозврату кредитов случаются крайне редко.

- Нынешнее состояние дел мы в общих чертах рассмотрели. А каковы перспективы развития ипотеки в России?

Надеюсь, что принятие рассматриваемых сейчас предложений по изменению законодательства создаст условия для того, чтобы ипотека развивалась более активно. И как показывают наши исследования, проведенные по инициативе Центра стратегических разработок и по заказу Внешторгбанка, лет через семь, при благоприятном развитии экономики, и всех тех процессов, которые сейчас происходят, ипотечное кредитование будет в достаточной степени удовлетворять потребностям общества.

Ипотека будет развивать при любых обстоятельствах, а степень и скорость ее развития будут зависеть о того, насколько благоприятные условия для этого будут созданы.

 

Кремль.org, 22.10.2004
Беседовал Алексей Диевский