Александр Семеняка: У АИЖК нет предпосылок для снижения ставок по ипотечным кредитам
Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка рассказал о перспективах развития ипотечного кредитования и объяснил, почему не следует в ближайшее время ждать от АИЖК изменения ставок.
- АИЖК принято считать "законодателем моды" на ставки по ипотечным кредитам. Каковы ваши прогнозы? В частности, прокомментируйте заявление Алексея Кудрина об отмене госгарантий для АИЖК с 2005 года.
Формально он прав, потому что объем государственной поддержки, предусмотренный федеральной целевой программой "Жилище", агентство до конца 2004 года полностью использует. Но по существу мы не согласны с предложением Минфина. Наличие госгарантий позволяет нам привлекать долгосрочные займы на шесть лет. В то время как корпоративные заемщики не выпускают бумаги на такие сроки, ограничиваясь одно-, трехлетними бумагами. Также гарантии позволяют нам удешевлять стоимость заимствований. Хотя и сейчас они обходятся нам в среднем на 3% дороже, чем государственные бумаги. Однако за это платит заемщик, а не бюджет. Но если бы не госгарантии, бумаги размещались бы в соответствии с реалиями рынка, то есть под 20% годовых. И мы вынуждены были бы увеличить ставку. Обо всем этом мы доложили в правительство.
- И какова была реакция? Как будет решен вопрос о госгарантиях?
Отмена госгарантий резко сократит доступность кредитов для людей, особенно в регионах, где невысок уровень дохода и где мы наиболее востребованы. И это мы считаем неправильным. Об этом также было сказано на заседании правительства. По итогам обсуждения было дано поручение Минфину и МЭРТ рассмотреть эту ситуацию. То есть вопрос открыт, и, как мне кажется, есть все доводы для того, чтобы госгарантии в следующем году все же были предусмотрены.
Один из критериев эффективности федеральных целевых программ - это коэффициент софинансирования, так называемый финансовый рычаг. Для большинства ФЦП он составляет до 4 рублей внебюджетных источников на 1 рубль бюджетных расходов (то есть на 1 рубль своих расходов государство получает до 4 рублей доходов). В случае АИЖК мы имеем лучший показатель, который на конец 2004 года составит 8:1.
- Таким образом, ставки подниматься не будут, но и снижать их вы пока не собираетесь. Весной, когда готовился первый выпуск облигаций АИЖК, было много разговоров о том, что после их размещения ставки снизятся. Но этого не произошло. Почему?
Все-таки основная причина изменения ставок - это рынок. Если мы видим понижательную тенденцию и каждый наш последующий заем нам обходится дешевле, мы снижаем ставки кредитов. С точки зрения долгосрочной тенденции мы, безусловно, ожидаем снижения. У страны есть инвестиционный рейтинг от одного международного агентства, и через какое-то время, как все ожидают, будет получен от других. Понятно, что по мере снижения уровня инфляции общий уровень процентных ставок также снизится. Но сейчас мы наблюдаем укрепление доллара, которое вызвало кратковременный рост ставок по рублям. И это привело к тому, что мы второй заем разместили дороже, чем первый: под 11% против 9,69%. Третий заем, который планируется на сентябрь-октябрь, также обойдется нам не ниже чем в 11%. То есть у нас нет сегодня предпосылок для того, чтобы в этом году снизить ставки по кредитам.
- Банковский кризис каким-то образом повлиял на работу АИЖК и ситуацию на ипотечном рынке в целом?
Если говорить о программе АИЖК, то здесь мы не видим, чтобы банки сократили объемы выдачи кредитов. В регионах они не имели долгосрочной ликвидности ни до, ни после этих событий. Они выдавали кредиты и в течение месяца продавали их нам. Также у нас не возникло проблем со сбором платежей - во время кризиса не было ни одной задержки. Что касается банков, которые работают по своим программам, то у нас нет информации о сокращении объемов выдачи ими кредитов. Но мне кажется, что сам факт работы по программам, не согласованным с нашими, лишает банки необходимой гибкости. Единые стандарты необходимы, так же как единый калибр патронов в армии. К нам один из московских банков обратился во время неприятных событий с просьбой выкупить ипотечные кредиты. Но среди них были кредиты валютные, которые мы не финансируем, и другие несоответствия нашим стандартам. И мы не смогли помочь. Вот конкретный пример, когда работать с нестандартным продуктом очень сложно.
- Это взгляд на кризис с позиции банка. А с позиции заемщика: насколько выгодно взять кредит именно сейчас и в каком банке? Чем чревато оказаться заемщиком "проблемного" банка?
Если у банка возникают проблемы, то это не означает, что с человека, взявшего кредит, будут требовать досрочно его погасить. Заемщик как платил, так и будет платить. А его будущие платежи могут быть предметом купли-продажи, и новые держатели кредитных требований, например наше агентство, будут от человека получать деньги. При этом сокращать сроки выплат и повышать ставки они не смогут, если это не было предусмотрено в первоначальном договоре.
Финанс, 11.08.2004
Беседовала Ольга Железнова
