Текущие процессы ипотеки: мнение участника
Сегодня с уверенностью можно сказать, что прогнозы в отношении ипотечного «бума» сбылись, но только в теории: тему начали оживленно обсуждать в прессе. Основная масса населения в ипотеку не верит и очень осторожно и неохотно участвует в ней.
У нас есть множество примеров, когда семьи покупают более дорогие квартиры без помощи ипотеки, в то время как рядом находится готовая ипотечная квартира. Все мы понимаем, что формирование рынка – это череда успехов и неудач, ошибок и верных решений, к тому же процесс становления ипотеки только начался. Однако даже сами участники ипотечного рынка зачастую не совсем понимают, чем занимаются. Все свалено в одну кучу: и бизнес, и социальные программы, и просто зарабатывание денег. Необходимы упорядочение рынка, обучение персонала, занимающегося предоставлением ипотечных услуг. Сегодня мы, несмотря на свой 5-летний опыт работы в данной сфере, имеем больше вопросов по основным организационным моментам становления жилищной ипотеки, чем ответов на эти вопросы.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) поставило перед собой задачу во всех регионах любой ценой создать региональных операторов. И сегодня подключение к системе ипотечного кредитования очередного региона – это «событие». А кто знает, какие специалисты возглавляют эти агентства и насколько правомочны региональные операторы по закону? Конечно, есть стандарты АИЖК, и мы их учитываем, но есть также закон, в котором о региональных операторах ничего не сказано. Напрашивается вопрос: а как мы сегодня работаем, если наши действия незаконны?
Например, у нас в Приморском крае созданы два региональных оператора, причем в их деятельности ярко прослеживается защита интересов компании, а не региона в целом, так как каждый «тянет одеяло на себя». Кроме того, существуют организованный в 2002 г. Дальневосточный ипотечный центр, который работает с клиентами по всему краю, и несколько компаний-агентов по привлечению клиентов в ипотеку.
Ипотечный рынок Приморья развивается, и хотя мы значительно отстаем от центральных регионов и Сибири, но в целом движемся вперед. По нашей статистике только за прошедшие шесть месяцев, с сентября 2003 г., с помощью восьми работающих по Приморскому краю представительств более 1200 семей получили консультации по ипотечному кредитованию и 42 семьи оформили квартиры через ипотечные кредиты. Но по стандартам АИЖК мы не имеем права самостоятельно выпускать закладные – это можно делать только через регионального оператора, который физически не успевает обслуживать клиентов, поэтому вынужден ограничивать прием документов и выпускать закладные на рефинансирование.
Владивостокский уровень цен на жилье ненамного отстает от московских, цены уже перевалили за отметку в 1000 у. е. за 1 кв. м и рост продолжается. Спрос на жилье превышает предложение, а ипотека в свою очередь повышает спрос. Мы пытаемся организовать новое строительство и продажу жилья через ипотеку, но, к сожалению, собственных средств для строительства не хватает, а специализированные и уполномоченные организации заняли выжидательную позицию. Между тем в центральных регионах для организации нового строительства вполне реально получить целевые средства. С самых высоких трибун мы слышим заверения в том, что в России недостатка в инвестициях нет, а есть недостаток в инвестиционных проектах – может, это и так, но только в пределах Садового кольца.
Сегодня очень часто обсуждается проблема секьюритизации, но сможем ли мы в полном объеме справиться с этим важнейшим сектором? Достаточно ясно, что необходим сугубо профессиональный подход к данному вопросу. Секьюритизация может стать мощным рычагом экономического прогресса, развитие получат такие секторы, как банковское дело, строительство, промышленность и рынок потребительских товаров. И хотя на пути к полноценной секьюритизации еще много юридических препятствий, они могут быть устранены совместными усилиями и целенаправленными действиями.
Вопрос в том, все ли сегодня понимают, насколько важны ипотека и ипотечные процессы в целом для экономики страны. Мировая практика уже показала, что увеличение доли закладных, ипотечных ценных бумаг неминуемо отражается на состоянии реального сектора экономики. Каждый ипотечный кредит дает семье возможность сократить текущие затраты на покупку квартиры и повысить покупательную способность. Последнее, в свою очередь, быстро отразится на экономике. В конечном счете ипотечные кредиты и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, создают рабочие места, развивают экономику, увеличивают объем денежной массы в обращении.
Банки, ограниченные в средствах, с помощью секьюритизации могут снова и снова использовать свой капитал. У подавляющего большинства российских банков временная структура пассивов не соответствует срокам действия закладных. Только несколько банков осознали возможности, которые открываются перед ними благодаря росту потребительских кредитов. Практика показала, что прямая работа с банками как первичными кредиторами сегодня практически невозможна. Во-первых, почти все банки имеют свои программы ипотечного кредитования, а во-вторых, банки просто не понимают схему ипотеки по стандартам АИЖК и не хотят этим заниматься.
Ипотечное кредитование относится к тончайшим инструментам экономики, и не все российские компании обладают необходимыми технологиями для работы на ипотечном рынке. По нашим расчетам, для привлечения в ипотеку хотя бы 3% населения края нам необходимы не менее 10 специализированных ипотечных компаний, имеющих право самостоятельно выпускать закладные и передавать их в региональный банк или АИЖК. И если это условие не будет соблюдено, то мы очень не скоро придем к массовой ипотеке.
Рынок ценных бумаг, 31.03.2004
