Памятка по заключению договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов

1. Что должен сделать застройщик, чтобы получить право привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов (Статья 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ):

• получить разрешение на строительство;

• опубликовать и/или разместить проектную декларацию;

• иметь документ, подтверждающий право собственности или право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости, в состав которого будут входить объекты долевого строительства.

2. Получение застройщиком разрешения на строительство.

Нормы о получении разрешения на строительство содержаться в Градостроительном кодексе РФ (статья 51).

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Разрешение на строительство выдается органами государственной власти или органами местного самоуправления в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ на основании заявления о выдаче разрешения на строительство.

К заявлению на выдачу разрешения на строительство прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

• пояснительная записка;

• схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

• схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

• схемы, отображающие архитектурные решения;

• сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

• проект организации строительства объекта капитального строительства.

4) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного Кодекса).

3. Проектная декларация.

Статья 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Застройщик обязан за 14 дней до заключения договора долевого строительства с первым дольщиком опубликовать в средствах массовой информации и/или разместить в информационно-телекомуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, которая включает в себя:

• информацию о застройщике;

• информацию о проекте строительства.

Застройщик обязан предоставить проектную декларацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

1. Информация о застройщике должна включать следующую информацию (статья 20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» ):

• о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;

• о государственной регистрации застройщика;

• об учредителях (участниках) застройщика;

• о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

• о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

• о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

2. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию (статья 21 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»):

• о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

• о разрешении на строительство;

• о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

• о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

• о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

• о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

• о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

• о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

4. Договор долевого участия.

Статья 4, 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия:

• указание на конкретный объект долевого строительства, который будет передан дольщику, в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику (не позднее 2 месяцев после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию);

• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

• гарантийный срок на объект долевого строительства (не может быть менее 5 лет).

Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Договор долевого строительства, на основании которого потом будет регистрироваться ипотека должен соответствовать типовой форме Стандартов Агентства. В случае, если договор участия в долевом строительстве отличается от типовой формы, такой договор подлежит дополнительному согласованию в юридическом департаменте Агентства, путем направления по электронной почте.

Статья 25.1. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При государственной регистрации договора долевого участия в обязательном порядке должны быть представлены документы с описанием объекта долевого строительства указанием местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Застройщик, при заключении договора долевого участия с первым дольщиком, обязан предоставить в регистрирующей орган следующие документы:

• разрешение на строительство;

• проектную декларацию;

• план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта жилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Государственная регистрация договора долевого участия, заключаемого застройщиком с первым дольщиком, осуществляется на основании заявления подписанного сторонами договора.

Регистрация договоров долевого строительства со вторым и последующим дольщиками по мнению юридического департамента Агентства, исходя из трактовки закона, должна производится на основании заявления дольщика.

5. Уступка прав требований по договору.

Статья 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Уступка прав по договору подлежит обязательной государственной регистрации

6. Получение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Нормы о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию содержаться в Градостроительном кодексе (статьи 8,25,55) .

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок.

2. Градостроительный план земельного участка.

3. Разрешение на строительство.

4. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора).

5. Документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство.

6. Документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора).

7. Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

8. Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора).

9. Заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается Правительством Российской Федерации.

Статья 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Застройщик обязан не позднее чем через 10 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7. Передача квартиры - объекта долевого строительства.

Статья 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Застройщик обязан не позднее чем через 2 месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать квартиру дольщику.

Передача осуществляется по подписанному сторонами акту приема-передачи квартиры.

8. Государственная регистрация права собственности дольщика на квартиру.

Статья 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются помимо документов предусмотренных ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» следующие документы:

• разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

• передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

АИЖК, 01.04.2005